中新經緯3月27日電 房地產行業發生劇變，進入深度調整周期的共識已經形成了好幾年，只是有些出乎意料的是，這個周期竟能持續如此之長、影響如此之烈——2023年以來，銷售仍處於探底階段，行業出清還在繼續；大部份房企在生存邊緣掙紮，連部份頭部房企也陷入債務違約魔咒……
延續至2024年開年，盡管房地產市場下行壓力尚存，但這個近幾年飽經波動的行業，總歸是在利好政策的持續加碼下，迎來了一些加速築底修復的積極訊號。
據貝殼研究院監測，今年春節假期重點50城市二手房交易量同比增加超七成。銷售價格方面，根據國家統計局的數據，2024年2月份70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄。克而瑞研究中心報告也顯示，2024年1-2月，中國房地產企業TOP100新增貨值、總價和建面百強的總額分別以同比9%、13%和2%的漲幅上漲為3934億元、1540億元和2753萬平方米。
許是過去幾年的「陣痛」已足夠深入心扉，現在即使面對此類正面態勢，業內企業的態度也多是審慎的。他們深刻地意識到，從購房者，到政策環境，再到時代，行業的變化從未停滯；現在，當「市場供求關系發生重大變化」上升為上層論斷，房企在當下已經被賦予了新的角色和使命，相應的，也就面臨著新的需求和期待。
而能否更新自己以滿足這些需求，向時代和購房者提供新的價值，直接關系著這些企業能否趟過行業至暗周期活下來，並有能力承接住復蘇的曙光。
時代命題之下，關於如何在波動的周期中繼續保持生存和發展的主動權，一家去年剛過「而立之年」的房企早於行業探索出了一條可執行的思路：堅持安全的財務盤面、維護由開發、營運、服務三大板塊協同發展的穩健經營格局，構建一個永續的高品質發展新模式。
這就是龍湖集團。2023年，龍湖自我更新的步伐一直穩健向前，這過程中，也有一些堅持未變。
3月22日，龍湖集團公布其截至2023年12月31日止全年業績。報告顯示，2023年龍湖全年實作營業收入1807.4億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達113.5億元；實作毛利305.8億元，毛利率為16.9%；核心稅後利潤率為8.7%，核心權益後利潤率為6.3%。
期內，開發業務實作營業收入1558.6億元，新增土地儲備總建築面積368萬平方米；營運及服務業務合計實作經營性收入248.8億元，同比增長5.7%；品質交付14萬套房源，20%提前一個月以上交付。
一種共識下，龍湖式發展模式更新
2023年，中國房地產市場供求關系正在發生深刻變化。全社會也正盯著這個行業近些年的發展走向，考量著它是否還能重新崛起，持續作為國民經濟增長的引擎。
一方面，隨著中國經濟結構的最佳化和產業升級，傳統的高投入、高能耗、低附加值的房地產發展模式已經難以為繼，取而代之的是更加註重品質效益、創新驅動和綠色發展的新模式。這種轉型符合經濟發展的內在規律，也是實作永續發展的必然要求。
具體來看，在供給端，過去，房地產開發企業往往追求規模擴張和快速周轉，這種目標自然促進高杠桿、高負債模式的盛行。現在，企業間的兼並重組和資源整合成為常態，行業集中度不斷提升，再面對打造更符合現代生活需求的高品質住宅的要求，房企需要重塑的是更加註重資金安全、風險控制和長期效益的穩健發展策略。
在需求端，宜居、安居的改善性需求逐漸成為主流。消費者更加註重住房的舒適度、便利性和安全性，對社群服務、教育醫療等配套設施的要求也越來越高。
另一方面，政策調控與科技創新等在房地產市場轉型升級中的關鍵作用也正在發揮。如政府透過綜合運用土地、金融、稅收等手段，對房地產市場進行精準調控，以實作市場供需平衡和健康發展；新技術不僅提高了房地產開發的效率和品質，也為消費者提供了更加便捷、智慧的居住體驗。
這種局面下，構建契合新的市場需求的發展新模式，是每一家房企的必答題。
龍湖的解題思路，早已顯現端倪。2023年初，龍湖管理層在股東大會上表示，「龍湖未來將不再依靠融資負債規模的增加去驅動公司業務增長，而是靠各個航道現金流回正驅動公司的增長；同時將有息負債逐步下降，讓公司更加安全。」
現在年度考核期結束，成績如何？年報顯示，期內，公司整體及各航道業務均實作經營性現金流為正，全集團合計凈流入35億元。
正現金流背後，龍湖2023年地產開發合約銷售達1734.9億元，銷售回款率超100%，穩定基本盤面，實作高品質回款；同時，營運業務板塊2023年全年不含稅租金收入為129.4億元，同比增長8.9%；以物業管理、智慧營造為主的服務業務不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。整體來看，同比增長5.7%的營運及服務業務展現出澎湃活力，不斷最佳化盈利結構，覆蓋股息及利息倍數增至1.55，在核心權益凈利中的貢獻占比達到60%以上。
這組龍湖戰略中的「內生動力」「業務造血自迴圈」，意味著龍湖已經具備依靠主營業務保持自我「造血」的能力，可以降低對負債的依賴——透過最佳化財務結構，保持充足的現金流，龍湖對外部融資的依賴降低，企業的抗風險能力也相應提升。
此外，在已經從增量時代邁向存量時代的房地產市場，正向的現金流將為龍湖提升現有資產的營運效率和品質註入新的動力，不僅有助於龍湖在當前市場環境下保持領先地位，也為拓展未來市場奠定了良好基礎。
以正現金流驅動發展以外，龍湖從2022年起也同步為主動有序、穩步壓降負債規模埋下了伏筆。數據顯示，2022年龍湖的有息負債余額為人民幣2080億元，相比21年末壓降139億元。
這也進一步促成了現在債務結構改善、財務底盤堅實的良好局面：年報顯示，截至2023年報告期末，龍湖集團的有息負債規模同比去年又減少154億元至1926.5億元；在手現金保持高位，達到604.2億元。
兩手動作之下，龍湖已告別依靠債務規模增加推動增長的路徑依賴，宣告未來要走的，是一條「低杠桿、低成本、強營運、正現金流」的高品質發展之路。
一條底線裏，財務鐵律撐起盤面安全度
根據克而瑞的統計數據，2023年房企債券到期總規模為6968億元，是房企的償債高峰期，部份知名房企出現債務違約、或尋求展期等狀況。2024年一、二季度仍是房企債券到期的高峰，到期規模均在1500億以上。
換句話說，在未來一段時期內，大部份房企亟需舒緩深度調整陣痛期內積累許久的流動性壓力。
而縱覽房地產開發企業的償債能力，不久前中國房地產業協會釋出的【2024房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告】顯示，長期償債能力方面，TOP500房企2023年資產負債率均值為63.84%，凈負債率均值為96.92%，負債維持在高位。
細觀龍湖，截至報告期末，三道紅線指標繼續穩居綠檔，剔除預收款資產負債率60.4%，同比下降約5個百分點；凈負債率55.9%。
短期債務方面，年報顯示，龍湖現金短債倍數2.25，平均合約借貸年期從6.67年拉長到7.85年。截至3月22日，2024年內到期的短期債務占比降低至8%，貸款年限持續延長，長短債配比更加合理，債務到期節奏科學可控，短期內無還債壓力。
此外，龍湖始終以安全的債務結構來應對市場波動，合理調配內外債占比。截至2023年底，外幣債占比進一步下降至17.7%，其中100%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進一步提升並保護公司經營盤面的安全度。
安全性，從創立之初就被置於龍湖一切發展的首位。安全底線裏，龍湖堅持遵循的按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，讓它率先感受到來自金融系統的暖意——截至2023年底，龍湖總借貸內的銀行融資占比達77%；融資渠道始終保持通暢且多元。
據悉，在2023年7月獲得5年期的31億港元銀團貸後，龍湖又於同年8月和12月分別發行規模為11億元、12億元，利率為3.50%、3.66%，期限均為3年的兩期中債增進擔保債券。
再看備受關註的經營性物業貸，2023年內，龍湖集團凈增174億元經營性物業貸，平均融資成本低至3.65%。這對龍湖而言，是對其流動性的補充和債務壓力的緩解。而根據管理層在業績說明會上公布的下一步融資計劃，龍湖仍會繼續深耕經營性物業貸，在龍湖目前110座左右的重資產中，還有40座左右可以用於後續的融資，這將為未來提供一個長賬期、低成本的融資品種。
其他方面，龍湖的銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。這對龍湖而言意味著融資余地，說明即使是在行業深度調整期，龍湖依舊保持融資權的主動性。
這種主動性，來自於龍湖積極、有序兌付的信用。
2023年內，除積極兌付到期債務外，龍湖還提前償還了157億港元的銀團貸，維護了中國房企在境內外資本市場的信譽。
這或許就是龍湖能持續獲得惠譽、穆迪、標普、中誠信、新世紀等評級機構較高信用評級的原因。摩根大通也指出，龍湖是業內管理最好的民營房企之一，其審慎的財務管理、精心規劃的債務到期安排、良好的土儲，幫助龍湖穿越周期。
對於年內到期債務，管理層進一步表示，「我們都做了有序的安排。」如今年3月，龍湖提前完成兌付總規模為46.1億元CMBS債券(資產支持專項計劃)。截至目前，龍湖集團2024年內已經兌付或提前兌付的境內債券達到103.1億元。至此，到 2026年底前無境外到期公開債券；供應鏈ABS、商票等，龍湖也均已清零。
除此之外，龍湖管理層還明確：「我們在今年還會有序、主動、提前去歸還2025年到期的部份債務，推進公司的短債最佳化，保持債務結構的優秀。」
事實證明，龍湖在任何時候對於安全底線的堅守，一方面轉化成了其穿越周期的強大底氣；另一方面，如龍湖管理層所言：「隨著一系列高杠桿企業的出險，影響了購房者的信心，這是需要時間去修復的。」龍湖的主動動作，「其實也是用自己的行動來給行業註入一些信心」。
「雨夜趕長路」，是龍湖2021年業績會的關鍵詞。三年後再往回看，龍湖依然是那個長期主義者。此時看來更有意義的是，它一次次印證，相比傳統的高杠桿、高增長驅動的模式，由自我「造血」內生力加上低負債規模組成的迴圈更具永續性。
一個佐證是，在有息負債規模未增反降的2023年，龍湖仍新拿下31幅分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市的新地，新增土地儲備總建築面積368萬平方米，權益面積266萬平方米。(中新經緯APP)
(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)
