「中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始築底。」在10月17日國新辦舉行的新聞釋出會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，對房地產止跌回穩充滿信心。
自9月底中央定調「促進房地產市場止跌回穩」以來，樓市利好政策頻出，各項配套措施也在不斷完善。今日舉行的釋出會繼續透露稱，要透過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；要將「白名單」計畫的信貸規模增加到4萬億；支持地方政府使用專項債券回收存量土地等。
「一攬子」重磅政策將如何影響房地產市場？對此業內專家進行了多方解讀。
100萬套城中村改造拉動需求
為促進房地產「止跌回穩」，住房城鄉建設部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出台，打出一套「組合拳」，推動市場止跌回穩。「組合拳」概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。
「兩個增加」之一是，新增城中村改造和危舊房改造。倪虹公布，將透過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造，並將主要采取貨幣安置的方式。
據有關調查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，從全國其他城市來看，這個量還會很大，其他城市也有改造的需求。這次提出新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、透過加大政策支持力度可以提前幹的計畫，同時采取貨幣化安置的方式，有利於群眾根據自己的意願和需要來選擇合適的房子。
此前在2014年房地產穩發展的過程中，棚改工作是樓市快速走出低迷行情的重要工具。彼時在提出積極推進棚改貨幣化安置後，三四線城市去庫存浪潮快速開啟。當時，因貨幣補償的及時性和便捷性，棚改貨幣化安置的推進，直接啟用了商品房銷售環節，階段性解決了房地產庫存高企和經濟下行的問題。
如今再次提出的「城中村」改造，將對行業產生多大連鎖反應，也就引發業內關註。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這是此前房地產三大工程後，對「城中村」賦予新的使命。同時此次明確提及了貨幣化安置的方式，與2014年的模式有很大的相似性，預計「城中村」改造工作將成為消化住房庫存的重要動力。
同策研究院研究總監宋紅衛也認為，「城中村」和危房改造政策對於核心城市影響較大，本次提及的改造規模較大，並明確采用貨幣化安置，這將會直接帶動核心城市樓市成交量的上升，量的上升會加快價格止跌回穩，量升才能價格穩。
據同策研究院此前調研，在上海動遷安置的貨幣中，60%會再進入到樓市中，按照這一比例，有可能會帶動60萬套的新購置住房的需求，這對於核心城市止跌回穩有積極作用。
值得一提的是，2018年，國務院常務會曾提出，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。此後的城中村改造安置多強調以實物安置。如今的貨幣化安置方式又將以何種方式推進呢？
嚴躍進預計，此次將以發放現金和房票的方式推進，按照目前各地推進的情況，房票的可能性要更大，這也和近期「消化存量最佳化增量」的工作思路完全對接。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次100萬套貨幣化安置 ，預計是拆遷戶拿著貨幣或房票到市場上選房，既有利於推進「城中村」改造，也有利於消化庫存。預計後續將全面盤活存量，直至庫存壓力消解，從而引導市場預期。
此外，100萬套並不是最終改造規模。倪虹提及，調查顯示，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，從全國其他城市來看，這個量還會很大，也可以說，其他城市也有改造的需求。同時，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。這次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、透過加大政策力度可以提前幹的計畫。
嚴躍進認為，這也意味著後續「城中村」改造要提前幹和加緊幹，預計工作節奏會明顯提速，這也將成為新一輪發展要格外關註的市場機會。
宋紅衛預計，這次政策將采取分步實施的方式，目前公布的量都是可實施的。當前的100萬套是35個城市的指標，後面還有299個地級市。
業內認為，這一舉措為當前在消化庫存方面提供了更大的動力和支撐，對更好更快解決安居工作和更好消化庫存房源等具有積極作用，對於房地產供求關系的進一步最佳化具有積極意義。
「白名單」信貸 規模將超 4萬億
在當下房地產市場，保交房工作既是保障民生的重要工作，也有利於提振房地產市場信心，防範化解各項風險。
為了打好商品住房計畫保交房攻堅戰，此前8月份，住建部會同金融監管總局組織各地進行了一次「大起底」，全面排查在建已售未交付的商品住房計畫，釘選了按照合約約定應該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰的目標任務。
在10月17日國新辦舉行的新聞釋出會上，住房城鄉建設部部長倪虹再次闡述了該工作的思路。他表示，對於保交房攻堅戰，要一手抓「白名單」，解決計畫建設資金問題；一手抓計畫進度，按照市場化、法治化原則「一樓一策」、分類推進，爭取住房早日交付。
「對於資不抵債計畫，提出按照法治化、市場化原則，加快破產重整或者清算，切實維護購房人合法權益，對於違法違規、坑害購房人利益的行為堅決查處，絕不讓他們金蟬脫殼，也不讓他們蒙混過關。」倪虹稱，既要把房子建成，也要把房子建好，把驗收合格房子早日交到購房人手上。
為助力保交房工作的開展，早在今年1月份，住房城鄉建設部便召開了城市房地產融資協調機制部署會，深入貫徹落實中央經濟工作會議精神，關系房地產計畫融資和保交房的「白名單」開始落地。
那麽截至目前，這項工作進展如何？在10月17日國新辦舉行的新聞釋出會上，國家金融監管總局副局長肖遠企表示，截至10月16日，商業銀行已審批透過的房地產「白名單」計畫貸款金額達到2.23萬億元，預計2024年底，「白名單」計畫貸款審批透過金額將翻倍，超過4萬億元。
他還表示，今年年初，金融監管總局與住建部指導建立了城市房地產融資協調機制，把合規房地產計畫都納入「白名單」，推動金融機構增強對房地產計畫白名單計畫的融資的支持力度。下一步，要將商品住房計畫貸款全部納入「白名單」，做到應進盡進，應貸盡貸，滿足計畫合理融資需求。
與此同時，要最佳化貸款資金的撥付方式，做到「應早盡早」。今後，商業銀行和房地產計畫公司在協商一致的情況下，可以將全部貸款提前發放給房地產公司開立的計畫資金監管帳戶。
肖遠企舉了一個現實案例，他稱廣東珠海有個住宅計畫，前期已出售了部份房屋，後來因為種種原因，計畫處於停工狀態。城市融資協調機制建成以後，省級、市級等多個層級建立了相應的融資協調機制，使得該計畫符合納入「白名單」的標準，某國有大行對該計畫新增了貸款6億元，計畫很快就復工建成、成為暢銷樓盤。
「白名單制度是當前房地產保交房工作中的重要抓手。對於房企而言，白名單制度和解決資金壓力有直接關系。此次白名單制度擴容，確保房地產保交房工作全面推進，將為後續購房信心增加動力，也永續推進房地產市場的健康發展、止跌回穩。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，融資對接機制已經落地近兩年，此前存在的問題是，進入白名單的計畫授信額度比較大，但審批和融資落地的規模小。此次新釋出規模翻了不止一倍，這意味著，不僅要擴大「白名單」覆蓋範圍，還要徹底打通從「白名單」到「融資落地」的堵點，加大問題計畫修復力度，確保合規計畫「應進盡進」，「應貸盡貸」，為保交房提供堅實基礎，從而徹底修復居民信心。
專項債聚焦房地產堵點問題
如何盤活存量資源、加快促進市場供需平衡，是當下房地產的工作重點。
日前財政部方面指出，考慮到當前各地閑置未開發的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用於新增的土地儲備計畫，同時支持用好專項債券收購存量商品房用作保障性住房，引發市場極大關註。
在今日召開的釋出會上，財政部部長助理宋其超表示，這兩項政策聚焦房地產市場的堵點問題，既是推動房地產市場止跌回穩的重要舉措，也是擴大專項債支持範圍和用作計畫資本金領域的重要內容，有利於促進土地市場供需平衡，緩解地方政府和房企的債務壓力，也有利於增加保障性住房來源，增進民生福祉。
宋其超介紹，在具體操作上，關於專項債用於土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系，合理確定專項債券計畫內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
同時，支持專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策主要是由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作，在確保計畫融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。該政策將與其他相關支持政策協同發力，進一步拓寬地方的資金來源渠道。
宋其超稱，下一步，財政部將會同相關部門抓緊明確政策的細則和要求，推動政策盡快落地。
歷史上，土儲專項債主要發行階段為2017年7月至2019年9月，源於2017年5月財政部、原國土資源部聯合印發的【地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）】，指地方政府為土地儲備發行，以計畫對應並納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入、或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。
據天風證券統計，2017～2019 年，土儲專項債年度發行規模分別約為2425億元、5905億元、6765億元。土儲專項債發行期間，土儲成為專項債重點投向領域，占比在35%左右。
此後，因專項債過多用於棚改、土儲兩大領域，為了引導專項債投向基建領域，2019年9月，國常會宣布專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業計畫。
不過，近年來隨著房地產行業的深度調整，原有對於土儲專項債的約束已發生變化。
今年二季度以來，地產投資增速始終在-10%左右震蕩，同時，年內商品房銷售面積增速始終在-20%左右震蕩，表明土地市場持續低迷。同時，地方政府及下屬平台參與拿地及收儲均涉及資金沈澱，較大債務壓力下資金短缺或同步影響土地市場熱度及收儲推進行程。
業內認為，在當前的市場背景下，加大土儲專項債運用有一定必要性，有助於穩定房地產市場。專項債發行作為資金補充的作用，如財政部次此釋出會所明確「既可以調節土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調控能力，又有利於緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。」
據天風證券測算，透過供給側收儲主動去庫存使廣義庫存去化周期回落至20個月以內，則收儲面積需達5.5億平左右，則收儲所需資金體量約在2.7萬億元左右。不過，天風證券指出，也不可高估土儲專項債，土地出讓金或者政府基金預算收入的改善，還是需要地產本身止跌回穩，關鍵一環在於需求端。
