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房價「鶴崗化」正蔓延至一二線……

2024-07-24三農

最近很明顯上海深圳北京杭州等城市的成交量出現了短期回暖,不少人又開始問我要不要換房,什麽時候應該置換。關於換房的邏輯和實操,我在我的課程其實教了,大家自己去領課程學完再操作。

「鶴崗化」如今已經成為了房地產的代名詞,指的是房價出乎所有人意料的低,隨隨便便都能買得起。

這種現象最早是出現在以東北、西北為主的資源枯竭型城市,比如鶴崗、玉門等。

據鳳凰網不完全統計,截至2024年6月底,全中國至少有10個省份的24座城市,都出現了幾萬元一套房的情況,這其實已經算是鶴崗化的表現的。

社交媒體上流傳的「幾萬元買房」攻略(圖/網絡)

以前我們一般以為鶴崗化發生在資源枯竭型城市,東北西北一些地廣人稀、產業落後的城市為主。

如今隨著全國房價進一步回呼,鶴崗化的現象已經開始逐漸蔓延到一線、二線……

當然不同層級的城市對於鶴崗化的標準認定是不一樣的。

四線以下城市是10萬以內一套房子,單價大約幾百元一平;

二三線城市的話3000-5000一平,已經屬於鶴崗化的表現了;

一線出現1萬以內都屬於鶴崗化。

只要你有心買房,多便宜的價位都能找到。

東北地區是最多的,黑龍江的大慶鶴崗一萬元一套房;雞西市雙鴨山只需要交暖氣費免費住;

大興安嶺牡丹江市2萬帶裝修家電齊全;陜西省銅川市、寶雞市小區房6萬一套;還有河南鶴壁、湖南嶽陽、安徽淮山、湖北潛江等等。

不過據網友說鶴崗性價比還不是最高的,真正內行人才知道遼寧西北部的小城阜新的房子才是最香的。

不想買也沒關系可以租, 山東乳山海景房,一年租金2000元,面朝大海,春暖花開。

只要對房子品質啥的沒追求,在十八線城市基本上實作買房自由是沒問題了。

再來看二三線城市。

惠州被提起的次數是最多的,惠州的情況還比較特殊,市中心價格依舊是非常穩,單價要一萬以上。

出現「鶴崗化」現象主要是在大亞灣的邊緣,十年前房地產市場熱錢多,大量外地投資客跟風買下,幾套幾套的買,以至於掛出去很多都是毛坯房,也租不出去,現在只能腰斬賣出去。

在鏈家上搜尋惠州的二手房,單價50萬以內的就超過1萬套,哪怕是30萬以內的也超過了3000套。

都說惠州的特產就是房子,說得一點都沒錯啊。

還有廣西省會南寧,大量老破小和一些小戶型降價出售,價格最低的僅需2211元一平,總價10萬元。

幾萬塊,買不到時下年輕人最流行的小米汽車,更買不到降價後的比亞迪,但是卻可以買到一套房子。

其實作在大家只要能夠接受地段差一點、樓齡差一點的,哪怕是在南京這樣的大城市,也有大把十幾二十萬一套的房子。

我把成都一些縣級市剔除後,溫江新都也有很多老破小單價僅需三四千元一平方,有些看起來樓齡還挺新的。

甚至還有廣州這樣的一線城市,只要你願意去找,郊區便宜的房子一抓一大把。

今年廣州二手房降價振幅比往年都要大,屬於一線之最了,我看了一下增城有不少前兩年賣到單價2萬多的二手房,如今掛牌最低9000多一平。

成交價很多都隱藏起來了,我估計著急賣七八千都能搞定。

雖然說郊區的房子不建議買,但是七八千一平的價格,其實和老家縣城已經沒什麽差別了,大家要是真剛需的話,上車是沒問題的,就單純當作消費支出看待也不虧。

隨著房價的不斷下跌,以及人口不斷轉移,鶴崗化的現象已經不僅出現在東北地區,一二線的郊區都逐漸地「鶴崗化」。

而出現「鶴崗化」的房子一般都有一些共同點。

郊區房、樓齡舊、小戶型、無優質學校

以上基本上碰上三點,哪怕現在沒有出現鶴崗化,將來也是早晚的事。

以前行情好的時候,垃圾房子就像是「巧克力味的屎」一樣,大家被漲價迷住了眼,生怕趕不上房價。

但現在真的要承認,市場變了,購房人的心態也變了。

我們的房地產市場目前就是處於擠泡沫的階段,曾經那些「巧克力味的屎」全都打回原形。

而出現鶴崗化的原因主要是以下幾個:

1、房價下跌,大量房源甚至是恐慌式下跌, 我看到鏈家一些房源,同一個小區,明明大家都掛6000元,總會出現一兩個掛4000元一平,這些就是典型的著急賣房的群體,出現在四五線城市特別多。

小地方剛需要買房的可以去二手房市場淘一下,驚喜很多。

2、房子真的過剩了, 之前我文章就說過我們現在處於全國總體房子過剩,結構性缺房的狀態。

除了一二線核心區是缺房的,大部份地方房子真的太多了。

尤其是前幾年小地方為了賣地搞基建,造出大量的所謂的新城,幸運些在21年前已經把新城蓋好交付,要是在21年後新城還沒有完成,那大概率就是爛尾了。

加上小地方還有人口外流的趨勢,隨著人口近一步被一二線城市虹吸,鶴崗化的範圍會一年比一年擴大。

3、針對一二線大城市的鶴崗化現象,其實主要是郊區房源為主,其中又以郊區老破小為主。

現在高層已經明確了,一二線未來都會收購大量的商品房當作保障房,而新房庫存基本上都是積壓在郊區。

能便宜租到新房,郊區老破小自然會被嫌棄,價格低得離譜。

其實隨著我們國家房地產、城鎮化逐漸發展成熟,房子「鶴崗化」是一種自然淘汰的現象。

說白了就是這些房子願意買的人越來越少了,

當城市中心發生遷移的時候,自然會有些房子成為新的網紅盤,有些則落後於市場。

當新的房子產品出來時,得房率100%,戶型設計得當,也會淘汰掉十年前那些得當率只有 75%,戶型利用不恰當的房子。

隨著房地產總市值不斷縮水,未來真正值錢的房子會變得越來越少, 所以這也在提醒我們,不斷升級置換房屋的重要性。

這幾年是最後處理好自己垃圾資產的視窗期了,雖然賤賣但還能賣出去。

我們的縣城,十八線城市的房價,大家可以參考日本,價值不斷縮水,甚至無限趨近零。

最後提醒一句:小心你的房子有一天也「鶴崗化」了。