今年1月29日，香港高等法院下令對全球負債最重的開發商中國恒大進行清盤
也是在那一天，恒大股票被徹底畫上休止符
恒大股價跳水大跌20.87%，報0.16港元，市值僅22.18億港元
同時，港股恒大系恒大汽車、恒大物業也都盤中停牌
或許誰都沒有想到，曾經的宇宙第一房企會倒在2024年初
但這既是結束
也是另一串數碼的開始
伴隨清盤之後，截至2023年6月30日，恒大負債總額達人民幣2.39萬億元
以及背後留下的1000多個專案，160多萬套樓房單位，涉及600多萬業主
這些問題遠沒有因為清盤被畫上句號
未開發的樓盤怎麽處理？
已售的二手房會不會被企業影響流通性，後期的物業誰來維護，以及當下客戶對恒大的樓盤又是怎樣的態度？
為了得到市場最真實的答案，我最近親自跑了上海幾個恒大的典型樓盤
那些年恒大在上海留下的樓盤，如今又是怎樣一番模樣
01
只要是恒大，豪宅產品也難賣
「怎麽沒影響，這個盤2021年就交付了，最後一套新房去年6月才好不容易賣出去」
我在踩盤提到恒大時，中介小哥也忍不住唏噓了一句
2021年，正好是恒大爆雷的那年，而細數當年恒大在上海留下的專案也零星只有幾個
其中還不乏單價9w/平以上的豪宅，這次我去的恒大江灣華庭就是如此
其實這些年陸續聽到關於恒大的爛尾樓、暴雷欠債的情況，自己對恒大的樓盤也很難不帶點「偏見」
認為恒大的樓盤一定也不怎麽樣吧
而沒想到的是
這個2021年才交付的次新房，一眼望過去還挺不錯的
不僅整個外立面采用天然石材幹掛到頂，包括內部小區的風格，也是非常典型的恒大式豪華色彩
這圓弧挑高的羅馬柱廊架
歐式重奢風的廊亭，包括地面的紋理也全部采用純石材拼花滿鋪
就連道路兩側的燈具
幾乎都是清一色的石材+銅的金屬元素使用，透露出無處不在的品質感
單就對園林的投入，就可以看出恒大對待高端住宅的態度，也確實是狠下了一番功夫
但再怎麽精致也還是專案前期的落地，我更關心的是伴隨如今恒大的徹底清盤，小區物業有沒有陷入停滯，又是誰在負責
這也是如今考慮恒大二手房的客戶們最先提出的問題
我在宣傳告示上找到了答案
金碧物業
我簡單搜了下，這是隸屬於恒大集團的一級物業服務資質企業
但據中介小哥說該物業和恒大彼此獨立，企查查上也顯示現在它是由一家台港澳法人獨資公司100%控股
要知道更早時候這家物業也還叫做恒大物業，而在2023年11月該物業又把自己的名字改回「金碧物業」
或許也意味著它即將「脫離」恒大體系
但無論如何，至少從這次我看到的現場畫面來說
不耐寒的植物被很好包裹
包括小區公告欄上
可以看見基本去年小區的物業也依然在持續保持營運
那這麽說來，恒大企業自身的影響和樓盤沒有太大關系麽
事實並非如此
首先是豪宅樓盤也不能避免的銷售受阻
以這次我去到的恒大江灣華庭為例
2019年開盤，本身銷售就不是非常理想，延遲至2021年樓盤都交付了，期盤變現房銷售也沒能抵抗住恒大暴雷的影響
兩年過去了，直到2023年6月才陸續清盤
再比如位於陸家嘴的頂豪樓盤恒大濱江華府
圖片來源：網上房地產
一共104套大平層，2019年開盤，截至目前還剩余12套可售房源
而更大的沖擊還是在掛牌價上
開發商暴雷疊加市場行情低迷，讓房東們的心態也在不斷觸底
作為絕對的次新小區，這套恒大江灣華庭的高層
當時入手大概910萬，如今掛牌價5連降，來到925萬
基本和當初的入手價持平
而整個恒大江灣華庭小區，也從最初掛牌11w/平，到如今9w/平上下，最終成交也不到9w/平
連才交付的上海品質豪宅都是如此，可想而知其他未交付新盤的命運
02
已交付的恒大剛需盤，影響反而更小
「去年業主們想把小區名都給改了，好在後來發現市場沒太大影響」
跟我說這句話的，是來自嘉定新城恒大禦景灣的中介小哥，而我也並非是他接待的第一位詢問恒大影響的客戶
從他帶看的經驗來看，如今每一個來看盤的客戶
基本都會提一嘴恒大
更真實的是
中介小哥告訴我，去年因為不少業主擔心二手房價受開發商影響，於是寄希望於專案改名，在業主群提出要修改名稱去掉「恒大」兩個字
現在聽起來是不是還挺奇葩的
但也恰恰反應了其實我們以為風平浪靜的表面，反應到各個業主身上又是另一番光景
看到這，大家是不是對這個樓盤已經沒太多預期了
但其實這個樓盤的二手價格也還比較堅挺
雖然相較去年2月的價格確實有所下跌，但也還是相對較為平穩，包括在嘉定新城看房時中介小哥也會更願意給我推薦這個樓盤
究其原因也是因為
第一，這個樓盤在恒大暴雷前早已完成交付
2018年交付，距今已有6年之久，物業同樣是由金碧物業負責後期維護，因此恒大的影響較小
第二，別看以前恒大都是高周轉、剛需盤，與之對應的是交付質素的穩定
最初對於這個樓盤2016年開盤，業主們還是挺認可的，要知道那時的恒大也算是一流房企，雖說隱藏在高周轉之下
是大量專案的批次復制
比如我這次去的恒大禦景灣，據說和安亭恒大名都的裝修風格一模一樣，但或許正是因為標準化省去不少前期的設計成本
這個專案的裝修標準還挺高，據說在3000元/平米
目之所及，除了沙發茶幾等軟裝
大理石的瓷磚、金屬包邊的背景墻以及雙層吊頂，就連燈具都是交付標準
臥室的櫃子是佐菲雅，臥室門厚度也比一般木材更結實
即使是衛生間，也做了全精裝的設計
鏡框甚至做了彩色馬賽克包邊
雖說風格上或許不太符合當代年輕人的簡約風格
但是單就品質而言，對於一個開盤均價約2w/平的剛需樓盤來說，也算是超標準交付了
包括在公區的處理上
大堂大量石材的運用
大門把手是全石材包裹結合金屬包邊
就連電梯也是復雜精致的紋樣，還內建夏季的冷風口
讓這個已經交付了6年的專案看起來依然歷久彌新，剛需樓盤的業主也能擁有歸家的儀式感
我們說高周轉的時代早已經過去，但單就恒大標準化這件事來說
雖然少了些創意，但也確實讓以往恒大的剛需產品能夠保持在一定的標準水準，不出錯
在那時還是要領先不少不知名開發商的
再加上這個小區早在恒大暴雷前就已經提前交付了，於是我們看到在如今的二手房價上
這類樓盤，更多也是受到市場調節的影響，而非恒大
03
另一邊啟東的恒大海上威尼斯，就不太好受了
各位還記得這個樓盤麽
作為上海周邊當年人盡皆知的超級環滬大盤，最近我們小夥伴也再次跑了趟這個距今開盤已經12年之久的恒大專案
恒大海上威尼斯
住在上海的朋友應該都不太陌生，說不定不少朋友曾經也搭乘過各種短途旅行車來這個專案遊玩
順便再買上一套房
首開熱銷20億，後續的二期、三期、四期都是萬人搶房
畢竟那個時代，一個個樓盤神話讓大家對房價是肯定要漲的理念堅信不疑
再加上恒大大牌開發商的效應，疊加海景旅遊、超大文旅大盤的配套
確實拿捏住了不少上海客戶的心態
而如今距離專案一期開售已經過去快12年了，屬於房地產銷售的狂熱時代也不復存在
那些年買在恒大威尼斯的業主們又後悔了麽
我想，答案顯而易見
目前整個小區的入住率大概僅有兩成
與想象中的陽光、海景、沙灘不同，專案現場只剩空曠與荒蕪
近4萬戶密密麻麻的超大樓盤裏，很少見到有高層陽台上在晾曬衣物
就連布滿底商的社區商業街也門可羅雀
居住的人群也主要是以退休人群為主，據說到了暑假，有了沙灘的加持，這邊的入住率能稍微高些，在4成左右
但這樣的入住率放在一個交付超10年的超大社區顯然是不夠看的
而這樣的冷清在配套上只會更明顯
曾經恒大承諾的配套確實都兌現了，但由於人氣的缺失
走在路上，肉眼可見是精致的建築和堆滿廢紙的街道
連最吸引人的沙灘也是這般的空空蕩蕩
而這樣供需關系的不匹配，也在導致海上威尼斯如今房價的腰斬
對比2016年三期開盤時約1.1萬元/㎡的均價
如今總價約28萬，就能買到建面約55㎡的一室一廳，據介紹這還已經包含稅費
差價32.5萬
而目前最著急拋售的群體正是當年的炒房客們，但遇上如今市場下行，真正想買房的客群並不多，大量的在掛房源和少數的看房群體
導致供給遠大於需求，價格自然被打了下來
作為上海周邊最大文旅大盤的恒大海上威尼斯，當年有多瘋狂，現在就有多冷清
04
好，到這裏我們分享了幾種不同類別恒大產品的現狀
其中不乏小區品質優秀的豪宅作品，剛需樓盤的精裝標準也能說得上話的，包括海上威尼斯，也做到了樓盤和配套完整交付
但不可否認的是
它們確實因為自己所屬的開發商受到了來自一手、或是二手市場的沖擊
新房的滯銷、二手房價的腰斬...
曾經我們的視角更多聚焦在企業本身的變化，聚焦在資本市場，但是忽略了其實背後在一個個真實的使用者端
失去了信用這件事，才是伴隨產品更長期的影響
企業可能會直接爆雷、股價圖表也可以一夜之間清空，2024年初這個品牌或許終局了
但藏在恒大樓盤裏的故事遠沒有結束
