廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉
二十屆三中全會後估計會形成多方面風險的聯合防範機制，包括房地產白名單、地方債務分類處理、中央地方事權和財權、金融服務實體經濟等。
中房報記者 李葉 北京報道
「二十屆三中全會謀劃中長期改革，改革需要穩定的經濟金融和社會環境。因此，對於房地產，除了在民生保障、城鎮化方面的部署，更重要的就是防風險。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，未來推進各項改革面臨的掣肘之一是房地產，房地產對於央地財稅改革、收入分配改革、改變舊發展模式（投資和要素驅動）等都至關重要。
7月18日，二十屆三中全會落幕。全會審議透過了【中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定】，防範化解房地產風險和城鄉融合發展被寫入三中全會檔中，為接下來的政策指明方向。在隨後召開的中共中央新聞釋出會上，中央財辦分管日常工作的副主任、中央農辦主任韓文秀在答記者問時再次強調了房地產領域問題，指出當前房地產市場供求關系發生重大變化，市場處於調整過程，要堅持穩中求進、先立後破，用改革的辦法解決前進中的問題。
這些新的謀劃與指示將會以何種方式實作？
李宇嘉在接受中國房地產報記者采訪時表示，二十屆三中全會後估計會形成多方面風險的聯合防範機制，包括房地產白名單、地方債務分類處理、中央地方事權和財權、金融服務實體經濟等。
要形成多方面風險的聯合防範機制
中國房地產報：二十屆三中全會提出，要統籌好發展和安全，落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措。對於會議提出的落實好防範化解房地產風險你怎麽理解？
李宇嘉： 此次對於房地產風險的表態，與防範地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險結合起來表述。這意味著，房地產風險和地方債務風險、中小金融機構風險交織在一起，房地產風險防範的復雜性、艱巨性就在這裏。地方政府依賴地產，城投托底地產，也靠地產融資來實作公共智能，地產與地方債務風險交織，而且還有隱性債務。中小金融機構一方面突破限制給地產融資，另一方面持有的地產風險敞口比較大。
中國房地產報：當前，房地產領域的風險主要是什麽？
李宇嘉： 房地產領域的主要風險，一是行業極速下滑導致經濟失速、投資下行，拖累上下遊和就業的風險；二是土地和房產價格快速下跌導致的金融風險，百姓獲得感的風險；三是地方賣地難導致的財政風險以及公共服務在建續建維持和公共服務供給風險。
中國房地產報：應如何有效防範地產風險？
李宇嘉： 一方面，地方政府要嚴肅自有資金拿地，專案融資白名單融資對接。關鍵在於，改變地方政府對地產的依賴，樹立正確的政績觀、增長觀，完善對下級的政績考核。一方面，嚴肅金融機構對於地產融資的各項指標控制，推進穿透式資金流向監管，加大事後審計、監督檢查、終生督查和審計，形成可置信的威脅。
擴大內需構建消費型社會的關鍵
中國房地產報：目前城鄉融合發展存在的問題有哪些？
李宇嘉： 要素無法雙向流動、公共服務沒有均等化、鄉村治理相對城市落後，比如村集體提供公共服務（比如養老）的能力。
中國房地產報：全會提出，城鄉融合發展是中國式現代化的必然要求。必須統籌新型工業化、新型城鎮化和鄉村全面振興，全面提高城鄉規劃、建設、治理融合水平，促進城鄉要素平等交換、雙向流動，縮小城鄉差別，促進城鄉共同繁榮發展。這一提法有什麽深意？
李宇嘉： 城鄉融合發展透過要素雙向流動，提高規劃、建設和治理的水平，縮小城鄉差距，從而將內需潛力最大的廣大農村地區的6億左右人口的消費釋放出來，這是擴大內需構建消費型社會、推進國內大迴圈和統一大市場建設的關鍵。在地緣政治日趨復雜嚴峻的情況下，將我們的內需潛力釋放出來的重要性更加急迫。
新型城鎮化，還包括已進入城市但為紮根城市、融入城市的3億人口，主要是新市民和外來人口的城鎮化。最重要的是後者能獲得均等的、低成本的公共服務，其中，就包括配租和配售型保障性住房，其最大特征就是以明顯低於市場租金和售價來供給，從而讓3億人能租得起、買得起，感知融入城市是很容易的，進而不再為住房焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥。
新型城鎮化還有重要的一環就是以縣域為載體的城鎮化，相比地級以上城市，縣城在中國是數量最大的，它連線鄉村和城市，推進以縣域為載體的城鎮化，讓廣大農村居民不僅能夠享受城鎮的公共服務，還能夠從事農業及相關產業就業，這是統籌新型工業化、新型城鎮化和鄉村全面振興的切入點。
全面提高城鄉規劃、建設、治理融合水平。將城市規劃和城鎮規劃以及鄉村規劃能夠協同起來，在「一張圖」上描繪藍圖，按照一張圖幹到底。在城市城鎮和鄉村實施分區、分功能的規劃，發揮各自要素和區域定位的最大優勢，這樣就能夠促進功能分工既有差異又有協同的情況下，帶動要素扭轉和要素價值的最大化。
預計未來將會建設一大批連線城市和鄉村的強縣、強鎮，功能區。同時，各超大、特大城市將加快戶籍制度改革，包括推進租房落戶、有穩定就業落戶的新的落戶制度，也包括推進教育等公共服務均等化、保租房配售型保障房的大規模建設和供應，後者的土地來源於存量土地盤活，資金來源於利用好中央政府杠桿率比較低的優勢，加大政策性銀行的扶持。
房地產行業高質素發展就要建「好房子」
中國房地產報：在中共中央新聞釋出會上，韓文秀提出，要堅持消化存量和最佳化增量相結合，進一步落實和完善房地產新政策，切實做好保交房工作，盤活存量商品房和土地資源。對這個問題我怎麽看？
李宇嘉： 6月份新房和二手房銷售環比有15%到20%的增長，同比降幅收窄，但以價換量的局面明顯，市場預期仍舊疲弱，制約因素就是新房和二手房的高庫存壓制。因此，中央財辦提出了消化存量和最佳化增量相結合的政策，促進良性迴圈，這也是下一步的政策核心。目前來看，存量盤活的效率還有待提升，下一步促進新型城鎮化和國內統一大市場建設，財政積極發力後，存量土地和房屋將會加速盤活，這也有助於新房市場穩定，盡快探底。
中國房地產報：韓文秀在講話中提出，要貫徹落實好黨的二十屆三中全會精神，加快構建房地產發展新模式，消除過去「高負債、高周轉、高杠桿」的模式弊端。你認為應如何構建房地產發展新模式？
李宇嘉： 發展新模式標誌之一就是告別舊模式，也就是告別「三高」。近期，「白名單」融資對接機制已經開始全面覆蓋，這是告別「三高」的路徑。未來，地產專案要融資就得進入「白名單」，從而倒逼其成為合規專案，比如資產負債清晰、五證齊全等。成為合規專案後，融資就沒用問題，也就沒必要「三高」了。同時，近年來地產行業體量快速收縮，是無效產能出清，也是新舊模式轉換的過程。
中國房地產報：韓文秀在講話中還提到，建設適應人民群眾新期待的「好房子」，更好滿足剛性和改善性住房需求，並建立與之相適應的融資、財稅、土地、銷售等基礎性制度。近期高層和管理部門特別強調「好房子」，你認為原因是什麽？
李宇嘉： 近期高層和管理部門特別強調「好房子」，主要是基於行業高質素發展的要求。背景就是房子足夠多了，居民對住房需求（剛需和改善）從有沒有轉向好不好，個人化、差異化及對體驗和功能的要求很高。去年以來，期房銷售下滑，但現房和二手房賣的好，這就倒逼供應端一定要打造好房子，才能實作供需匹配。打造好房子需要在融資、財稅、土地、銷售等方面做配套政策，比如低成本資金支持、專項債支持配套建設、對綠色節能建築的財稅減免或獎勵等等。
中國房地產報：我如何理解「中國新型城鎮化仍在持續推進，房地產高質素發展還有相當大的空間」這句話？
李宇嘉： 三中全會重點強調了新型城鎮化和鄉村全面振興，不管是已經進入城市但未落戶的3億人，還是公共服務均等化以後城鄉的雙向流動，城鎮化的空間還很大，居民融入城市後自然就會對居住有品質的需求，這就是房地產發展的潛力。這一過程中，除了商品房還有保障房和租賃住房，除了購置還有裝修和翻新、功能升級，除了居住還有社區和服務等，這些都是房地產支柱產業地位的體現。
