在房地产存量时代，新增住房需求在哪？业界认为，【中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定】（下称【决定】）中给出了两个方向：一是要激发县城住房市场活力。在城市居民之外，充分考虑农村居民的「多样化改善性需求」；二是继续完善住房「双轨制」，在大城市发展配售型保障房，满足城市工薪阶级住房需求。
为「健全保障和改善民生制度体系」，【决定】提出：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
农村居民多样化改善需求在哪？如何释放？
多名受访业界人士认为，【决定】释放了一个重要信号，住房制度改革从城镇为主转向城乡并重。在房地产发展新模式下，政府和市场不能仅仅盯着热点城市的改善性商品住房市场，也需要关注农村的改善性住房市场，后者需要与盘活农民自有住房资产相结合。
「以往房地产政策很少涉及农村居民。‘支持城乡居民多样化改善性住房需求’是此次【决定】的新提法，这里的‘城乡’就包含了农村居民。」 中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组组长邹琳华说。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波进一步告诉第一财经记者，所谓「改善性住房」，既包括新建商品房，也包括存量住房的改建改造，比如，通过改建改造实现住房的「以旧换新」、功能完善、环境改善等目标。
从城乡融合发展视角，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，在农村地区发展改善型住房，需要综合考虑。
他告诉记者，乡村住房老化情况更为严重，危房比例更高。城郊结合部、城中村住房更有不少住房安全隐患。
过去几年，在地震、洪水等自然灾害面前，农村自建房的安全风险屡屡被暴露。以杭州为例，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬对记者表示，2020年，当地仍有8.71%乡村家庭居住在砖木/竹草土坯结构住房，12.21%乡村家庭仍然使用煤炭、柴草等燃料，5.18%没有独立厨房，5.38%没有洗澡设施。
在她看来，从缩小城乡差距、推进共同富裕和实现全体人民住有安居角度来看，需要强化农村房屋设施的提升、配套的完善，稳步推进农户居住现代化。
为满足上述农民改善性需求，虞晓芬认为，政府和社会资本的投入均不可或缺。「农房改造，可以通过政府补一点、居民出一点、特别是吸引社会资本等，帮助提升农房外立面、加固结构、完善功能。」
与此同时，陈杰提示称，「这不意味着在农村全面翻修住房」。他认为，满足农村改善性住房需求要以需求导向。比如，如果农村住房用于农民自住，就需要坚持好品质，避免浪费，以宜居性吸引人口与产业集聚；如果农村住房作为他用，就可以考虑与乡村振兴等政策进行有机结合。
「此外，县城住房的发展同样需要与县城产业发展结合，以需定产，租购并举，提供灵活产权与居住方式。」陈杰说。
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受记者采访时也提到，随着城乡流动和融合，村县的改善型住房主要是满足人口向城市集中和就地城镇化发展的需要，这类住房应该在就业和民生保障等方面提供更多便利。
当前，县城和农村地区存量住房和闲置土地规模已经相对较大，基于此，上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，过去乡村住房以自建自用为主，并未形成财产性收入。在完善城乡融合发展体制机制的过程中，可以在改善乡村居民住房条件，盘活住房资产方面有新的突破。
「比如允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等盘活利用，增加他们的财产性收入。同时，可以结合城镇住房限购松绑等政策，鼓励到城镇居住的农业转移人口在城镇购房或租房，改善住房条件，最终实现这类群体的市民化。特别是在大城市的周边，通过农民自有住房盘活与农村集体经营性建设用地入市改革，可以更快实现城乡融合发展。」他对记者分析说。
根据【决定】，深化土地制度改革。允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。
【决定】还提到，健全推进新型城镇化体制机制。推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。
满足大城市住房需求：发展配售性保障房，调控继续松绑
随着城乡人口流动，大城市的住房问题将更加凸显。在此背景下，【决定】重申强调，要构建住房「双轨制」。
【决定】提出，要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
保障性住房包含配租型的保障房和配售型的保障房，其中，配售型保障房主要满足城市工薪阶层、人才群体等。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任。
近期以来，中央多个重要会议提及「统筹好存量房产盘活利用和增量住房建设」，业界观点认为，下一步，除了新增建设外，部分配售型保障房将通过盘活存量住房和闲置土地的方式，进行筹建。
陈杰认为，配售型保障房一方面会在可行条件下适度增加「以购代建」比重，从而通过助力商品房去库存，稳定行业稳定，另一方面，这类住房面向对象不同、档次品质不同、流通性不同、资产属性不同，并以「内部封闭运行」为特点，所以，既可以作为普通工薪阶层解决首套住房或初次改善需求的重要选择，也可以满足部分群体长期居住的需求。
「总体而言，‘市场+保障’就是让住房既有需求在合理分流的同时，实现需求平稳有序释放、供需更精准匹配、供给与投资更加稳定和可预期。」陈杰说。
针对改善性需求，【决定】还提到，要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
「‘充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权’主要是针对此前各地在‘因地制宜、因城施策’中，主动性发挥不足，导致中央政策落实效果不佳的问题。」王业强说。
虞晓芬表示，从目前情况看，大多数城市针对房地产市场供求关系的重大调整，已松绑了楼市限制性行政措施。【决定】中「允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准」主要是针对以一线城市为代表的少数城市，这些城市是否实施取消或调减，接下来会根据本市房地产市场供求关系、价格走势以及人口策略等综合因素，作出决策。
冯波则认为，一线城市之外，其他城市也有调控政策再松绑的空间。以海南为例， 海南省自2018年4月22日起全域限购，成为全国首个实施全省限购的省份，目前虽有海南部分城市松绑楼市调控，但限制性政策仍未全部解除。
崔光灿提出，住房制度作为「健全保障和改善民生制度体系」的重要组成部分，其改革具有连续性和稳定性，同时，应该结合房地产市场供需关系的重大变化，进行制度建设和创新。
他表示，当前，各地应该进一步「因地制宜」地处理好市场化住房与保障性住房的供应关系。此外，随着大中城市常住人口对稳定、可支付租赁住房需求不断增加，但新市民、青年人的住房支付能力有限，租赁居住常态化也是当前住房供需匹配中需要解决的关键问题。在住房供应体系由过去「重售轻租」模式向「租购并举」模式转型中，需要房地产开发建设、融资、税收、公共服务均衡化等一系统政策进行制度性变革。
