作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
最近，李嘉誠不少「耍猴盤」，陸續上市了。
啥是「耍猴盤」呢？
就是你知道這裏有房賣，它也確實有房賣，至於什麽時候賣，那就不一定了，這個周期可以拉得無限長。
舉個例子，北京的逸翠園，李嘉誠的和黃在2001年就拿到地了，成交價7億，樓面價只有1750元/㎡，這個專案，2004年，才開始動工。
地齡22年，別人家高周轉，都快成「老舊小區」了，這裏還是新房，就是這麽神奇，「跟時間做朋友」， 這塊地增值最高57倍。
不得不佩服李超人毒辣的眼光和手段。
本來，長周期開發，不是啥問題，但所有的盤都走這套路，就有問題了。
前期不建設，就是囤地，而後期不賣房，就是捂盤。
只不過，他們自己不承認，一再對外重申： 「不存在囤地的情況」。
這話，沒啥人信。
成都為啥急了？
和黃成都公司，囤地16年， 已經大賺了，結果開盤又把成都人耍了個一溜夠，成都人都說，和黃的專案，是「耍猴之王」。
結果， 公司賣了，錢賺夠了，李家從裏面抽身了。
耍歸耍，罰歸罰，李家還真就沒有因為囤地，被回收過。
1、李嘉誠在內地有面子，他是第一批受邀北上的港商，天安門上做過國慶觀禮嘉賓；
2、內地需要港商的投資，尤其是房地產，那時候，港商財大氣粗，能拿高價的優質地段開發；
結果，一開發，就是20幾年。
一開始，李家還有「受害者」的身份。
2005年，和黃在廣州增城拿地3000多畝，結果直到2011年才開工。
原因是，這些地本來是集體土地，被包裝成「閑置土地」，國土局回收，然後賣給和黃，結果農民因為拆遷補償問題上告，事情捅出來，該調查的調查，該調整的調整。
一來二去，開發就耽誤了，結果廣州房價暴漲，因禍得福。
這麽玩也挺好， 李家就把囤地，玩成了成熟的套路：
1、 前期低價拿地， 90年代和00年代拿的地，有些樓面價只有千八百塊；
2、 中期找個理由停工， 比如「打造精品」，當然，順帶著甩鍋地方政府，交地的時候就有問題；
3、 後期配套成熟，房價漲就賣房， 就算加上罰款，也能被上漲的房價覆蓋；
4、 有些幹脆不開發，直接連公司帶地賣了， 數十億的賺頭。
本來應該是建設城市的，結果卻摘到了城市建設的果子。
那時候，還爆發過一陣爭論， 到底囤地和供應缺乏，誰是房價上漲的推手， 但是結果，殊途同歸，兩個都是，真的是想不賺錢都難。
內地房企走的基本都是高周轉的路子，後來崩得厲害，但是李家的地產業務，至今保持超低的負債率， 長實的負債率，甚至不到30%。
1、李家家大業大，囤地，是真的囤得起，其他地產商學不來；
2、炒地皮是真的賺錢，上海的禦翠豪庭， 大賺28倍， 北京的逸翠園， 血賺57倍。
不過， 這兩年，李家也開始了「老房子竣工潮」了。
長實在2023年完成的專案有6個，而2024年即將完成的專案，有14個。
其中不少都是「老房子」了，比如，2004年開工的北京逸翠園，2006年開工的上海禦沁園、廣州逸翠莊園，2007年開工的重慶禦峰……
還有一個提前竣工的。
1999年，和黃在東莞橫崗水庫旁邊拿到了7000畝地，其中一個專案海逸豪庭，在2005年才開工，預計的竣工時間是，2027年。
開發周期長達28年。
現在，這個專案，竣工時間提前到了今年，而且，還打折銷售， 均價1.4萬，都快打5折了。
「新房打骨折」，是囤地策略失效了嗎？也不算。
1、 打折房型還是不夠多 ，打五折噱頭大於實際；
2、拿地+開發+罰款的成本，即使打折，最終， 仍然有賺頭 。
但是，接下來，可能要不囤了。
李嘉誠說，自己做生意的原則是， 「不賺最後一個銅板」 。
主要原因是， 「老百姓買不起的時候，經營就有風險了」 。
現在，就差不多到了「有風險」的時候了，當年囤地，賭的是房價一直漲，如今，房價一直漲的神話破滅，那麽也就是竣工的時候了。
無論是在香港和內地，能打折的，都在打折賣。
又要跑了？
2013年開始，就再說「李嘉誠跑了」， 拋售的資產到現在，據說有2500億之多。
老房子竣工潮，能賣得資產賣掉了，房產上，似乎有出清的跡象。
2015年，和黃與長江實業重組， 當時長實在內地有1756萬㎡的土儲，2023年末，只有約630萬㎡了， 只是當年的零頭，到了8年來的最低水平。
隨著越來越多的房子竣工，土地市場不拿地，土儲只會越來越少。
從業績大滑坡，到房子大甩賣，超人也對房市悲觀了。
現在趕緊賣，不然一個銅板也賺不到了。
