今天成都釋出重磅購房新政，涉及多個方面，但核心就是一條 ， 成都全面取消限購 ，不看戶籍，不看社保，不限套數，隨便你買。
這個其實也在大家的預想之內，櫻桃之前在文章也早就跟大家預告過了，全面放松也只是時間的問題。
畢竟到目前為止，全國只有少數幾個城市不限購了。
大家最關心的是，成都這次取消限購，對市場會有多大的作用？是上漲還是繼續下跌？
我先說下我的大致判斷：
第一，短期價格想上漲是不可能的，現在主要刺激交易量上漲，而且很多板塊的下跌估計也還沒有到位，尤其是遠郊板塊。
現在確實需要時間調整一下，成都樓市才會更健康發展，畢竟一個調整周期也是需要時間的。
第二，整個放松對外部市場的確是有刺激的，包括北上廣深的川籍需求，紐西蘭需求，四川地級市需求，都是直接給了房票，這些交易量必然上升。
而整體上，放松限購的效果怎麽樣，其實你們看其他二線城市的經驗就知道了。
不說其他弱二線沒效果了，就說排名全國前十強的二線城市中，南京和蘇州、武漢，已經趕在成都之前全面放松限購了，但市場依然沒什麽起色。
所以這次成都放松限購，短期利好必然是有的，但是大家不要有多大的預期值，繼續等待市場調整到位吧，當然有些新房另當別論，我待會再說。
為什麽這麽說呢， 影響成都樓市走勢的，一方面是宏觀經濟大環境，全國樓市都經歷了調整周期，成都不可能長久的一枝獨秀。
另一方面就是成都供需決定了。
因為市場的資金會橫向去對比，如果一二線城市都跌了，成都不跌，那成都是不是就等於高估了？
所以哪怕我中長期會持續看好成都，我自己是成都業主，很喜歡成都，但短期內我仍然認為成都依然逃不過調整的周期。
其他二線城市從2021年開始進入調整周期，但成都一二圈層，特別是金融城、大源、攀成鋼、還有天府新區的一些優質板塊，卻在2020年持續向上，一直到2023年下半年才止住上漲。
當然，板塊分化非常明顯，成都樓市也是冰火兩重天，特別是外圍三圈層，從2019年開始就已經漲不動了。
但整體來說，成都從2016年開始，樓市就經歷了一個大牛市，基本上是漲一年稍微調整一下又繼續漲。
去年前年成都樓市成交量出奇的高，房價上漲最多的就是一二圈層。
這些需求集中釋放一波後，市場是需要時間去積攢需求的。
所以從2023年下半年開始，成都一二圈層也開始調整了。
從市場上面來說，2024年的成都樓市，可謂是量價齊跌，再不救市後面只怕陷入南京鄭州等二線城市的困境中。
需求量減少，但供給量還在增加。
成都在疫情後市場一直保持穩定上漲，也算是全國少有的幾個土地市場表現還不錯的城市。
2023年成都的土地出讓和過去幾年雖然下滑，但差別不大，這也預示著今年的新房供應量不會少。
3月，成都全市共取出93張預售證，4月成都中心城區預計將有超30盤入市。
要是市場繼續冷下去，新房成交遇冷的話庫存越積越多，不排除新房也要打折了。
所以成都此刻全面放開限購，就是想全力救市挽回市場信心。
不過正如我前面所說，市場不是政策馬上放松就能立刻好轉的。
就算短期能拉回一波，但價格沒調到位，大調整周期就不會結束。
你們一定明白，政策限購不影響樓市周期，正如房價上漲的事後，加強限購止不住房價上漲一樣的道理。
一切都要讓位於一個城市本身的樓市周期，這一點你要看不明白，你就是徹底樓市小白。
成都去年9月取消144平以上的限購。當時無論是新房還是二手房的確是拉了一波成交。
但新政藥效也就持續兩個月，大約在12月開始減弱了，無論是新房二手成交都開始走下坡路。
今年一季度，成都新房成交24336套，同比下降32.96%，二手房成交47880套，成交套數下降18.69%。
就說三月份的小陽春和去年相比還是差遠了。
四月份截止到25號，成都新房成交6878套，二手房成交17238套。
從這個成交情況來看，4月份的成都樓市並不樂觀 ，尤其是新房市場， 之前還是二手房的二分之一，現在已經是三分之一了，亟需新的救市政策去拉一把。
在價格上，成都在去年四五月漲了一波後就開始不斷回呼。
去年年尾的時候我們還去了一趟成都調研，大家可以看看之前的文章，依舊不過時。
當時我就建議大家繼續觀望，成都還沒跌到底，我的觀點向來客觀直接。
逆天！成都扛起了全國樓市的大旗丨成都調研和預判
去年末價格相對去年初高點已經跌了大約10-20%了， 我開啟貝殼發現，成交價還在繼續往下行。
就說成都的天花板金融城吧，代表的樓盤有中海城南一號，譽峰一期，西派國際等等，之前成交價最高到了六萬出頭，但現在跌到5萬了，當然看你什麽時候買的，買得早依然是盈利的。
比如中海九號公館，189平的四房，去年2月最高成交價在5.9萬一平，今年2月已經降到低的4.9萬了，一年時間跌了1萬單價，振幅百分之十幾。
中海城南一號也差不多情況，比如175平的四房從去年的5.5萬，跌到4.6萬。
後面金融城的價格還會跌多少？
目前金融城東，新房價格大概在4萬左右，這種價格入是沒問題的，虧不了，成都樓市本身就非常健康，沒有太多泡沫。
包括其他優質板塊的高性價比新房，大家隨時買都沒啥問題，因為定價合理的新房，特別是高端盤，比如麓湖，四萬多的新房價格你入了只有賺沒得虧。
我預估金融城的二手房下跌空間應該不是很多了，做最壞的打算，大戶型最多也只能跌到4萬，可能是四萬多。
因為金融城主要是大戶型高端改善為主，沒什麽投資客，屬於成都配套最好的板塊，而且這個片區已經沒有新房供應了，所以也不用太擔心，即使短期跌下來，後面依然會漲回去。
但成都老破舊就不好說了，這一波所有城市跌的最慘的都是老破舊。
根據克而瑞的數據顯示，3月成都中心城區二手房成交均價約為1.45萬元/㎡，跌回2019年1月水平。
目前成都樓市在三月份的時候二手房掛牌量超過了22萬套。
不過有意思的是4月5日左右，貝殼的二手房掛牌量狂跌10W，房源數量直接腰斬。
原因就是成都住建開啟了一輪存量房源核驗工作，把那些掛牌超過180天以上，或者證件不齊全、價格和目前市場參考價相差太大的的都下架了。
甚至這一次新政也依舊保持著限售五年的規定。
也許是擔心看到大量的二手房庫存讓市場壓力陡增，影響買家心態。
從歷史數據對比來看，3月份成都二手房源成交周期是近三年來最長的，同時，客源成交周期也為近三年最長。
圖片克而瑞
買賣雙方拉鋸戰還將持續上演，成都樓市目前已經徹底進入買方市場。
從貝殼收中介費就能看出來，從以前「賣方1%+買方2%」調整為「賣方1.75%+買方1.25%」，明顯是讓利給買家。
不過比較值得點贊的是，目前成都的二手房成交價已經重見天日了，之前都是隱藏的。
這次取消限購，預計短時間內會拉一波成交。
因為成都雖然放開了大戶型成交，但畢竟總價高，有能力接盤的人並不多。
2023年末，成都市常住人口為2140.3萬人 ，比2022年末增加13.5萬人。
這些新成都人都是樓市有力的接盤者，但大部份人只能買得起總價大約在200左右的兩房或者三房。
短期內相信會吸引一波新成都人入市，但新政效力能夠持續多久就真的不好說了。
現在取消限購的城市一大把，我剛數了一下也就剩下北上廣深，海南杭州天津西安還保持限購，其余都解除了。
效果大家也有目共睹，情況比去年還差。
成都出手後，杭州和西安估計也不遠了，最近一直有小作文吹風一線樓市會在五一後解除局部限購，大家可以先期待著，我認為一線有局部區域放松的可能性。
現在對於很多城市來說，價格調整其實已經到位，樓市尚未反彈究其原因就是信心還不足，大量剛需，還有那些本該改善的群體都在持幣觀望，大家都擔心價格會繼續往下跌，不敢上車。
不過最近已經開始陸續有外資的聲音在看多中國了，股市如果先起來，樓市明年也差不多會反彈了。
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