# 香港賣地如何不再價高者得，「樂建居」政策效果如何?
背景介紹
香港地政總署於2023年7月24日宣布，位於柴灣祥民道的一塊住宅地因投標價格未達到政府底價而流標。該地塊面積約5213平方米，指定為非工業用途，最低樓面面積為30016平方米，最高可達41704平方米。該地塊屬於「樂建居」計劃的一部份，要求住宅單位總數不得少於700個。此次流標的情況引發了關於香港賣地政策和「樂建居」計劃效果的廣泛討論。
現行賣地政策
根據現行政策，政府在出售土地時會設定一個底價，這個底價是由專業估價師根據多種因素評估得出的。如果投標價格沒有達到這個底價，政府將不會出售土地。評估因素包括土地吸重力、市場情況、企業狀況和發展策略等。這一政策的初衷是保障公帑收入的公平糊合理，但也帶來了一些問題，例如土地流標率較高。
問題一：流標率高
柴灣祥民道地塊流標事件並非個例，近年來，香港多個地塊因未達到底價而流標。這種現象的頻繁發生，導致土地資源無法及時投入市場，影響了整體房屋供應。
問題二：市場不確定性
設定底價的方式雖然考慮了多種因素，但市場瞬息萬變，專業估價師的評估可能與實際市場需求脫節。此外，投標企業也面臨較大的市場不確定性，增加了投標的風險和成本。
「樂建居」政策的引入與效果
「樂建居」政策是香港政府為增加資助出售單位供應而推出的一項措施，旨在透過私人發展商的參與，增加中低收入家庭的購房機會。該政策要求中標者開發的住宅單位總數不得少於一定數量，從而保證供應量。
優點
1. **增加供應**：透過強制規定住宅單位數量，「樂建居」政策能在一定程度上增加市場上的住宅供應，緩解住房緊張的問題。 2. **吸引私人參與**：透過引入私人發展商，政府可以利用市場力量，提高資金使用效率。 3. **保障中低收入家庭**：該政策的目標明確，旨在幫助中低收入家庭實作購房夢。
缺點與挑戰
1. **市場反應冷淡**：盡管政策初衷良好，但市場對這一政策的反應並不總是積極。例如此次柴灣祥民道地塊的流標，反映出「樂建居」政策在實際操作中存在困難。 2. **投標風險高**：私人發展商在投標時需考慮多種因素，包括政策風險、市場需求及未來發展潛力等，這增加了其參與的難度和不確定性。 3. **土地評估不靈活**：現行的底價設定方式較為僵化，未能完全反映市場動態，導致土地流標的情況頻繁發生。
建議與展望
為了改善香港的賣地政策和提高「樂建居」政策的效果，以下幾點建議可供參考：
1. **靈活調整底價**：政府應當根據市場變化，靈活調整土地底價評估方式，減少流標情況的發生。 2. **增加政策透明度**：提高土地評估及投標過程的透明度，讓投標企業更清楚地了解政策和市場情況，降低其參與風險。 3. **多元化政策組合**：除「樂建居」政策外，政府應當考慮多種政策組合，如土地拍賣、租賃和合作開發等，以滿足不同市場需求。 4. **加強市場調研**：政府應加強對市場的深入調研，了解私人發展商的實際需求和困惑，制定更加貼合市場的政策。
透過改進賣地政策和最佳化「樂建居」計劃，香港政府可以更有效地利用土地資源，增加住宅供應，緩解市場壓力。這不僅能提高政府收入的合理和公平性，還能幫助更多中低收入家庭實作購房夢想，為香港社會的長遠發展奠定堅實基礎。
