編者按
今年以來，一線城市豪宅供應井噴、成交爆發，呈現出一片火熱的特殊行情，因此2024年被業內稱作「豪宅新紀元」。鳳凰網房產上海全新策劃【今天的豪宅】旨在透過測評調研、案例分析、訪談沙龍等形式，解說新時代的豪宅市場。
今年初，熱播劇【繁花】引發了人們探索上海城市底蘊的熱忱。
「虹口汪小姐」憑借一股不服輸的勁頭，贏得不少觀眾的好感，人們對虹口區的關註也與日俱增。
虹口區在上海各區域中，屬於老派又低調的存在，之前住宅市場一直不溫不火，入市新盤屈指可數。
去年1-12批次入市新房中，上海累計發放了315張預售證，整個虹口區只有虹盛裏1個專案，一共451套房源。
不過今年以來，虹 口豪宅市場出現井噴現象，豪宅供應量預計超過10個。
2024年的虹口樓市，都呈現哪些特征呢？
Part.1
百年虹口的新與舊
虹口區位於黃浦江、蘇州河交匯處，得名於虹口港 。
從名字就能看出來，它的存在跟水域息息相關。其歷史可以追溯到1848年開埠之際，是名副其實的「老城區」。
因為歷史積澱深厚，虹口區也被譽為「海派文化發祥地、先進文化策源地、文化名人聚集地」。
文壇「狂人」魯迅先生來上海後，第一個住處就在此。第一條營運鐵路、第一台接通公共電話，也在這裏誕生。
如今，百年虹口正隨著上海城市復興不斷煥新。林立高樓與老城廂風貌並存，傳統與摩登交融，呈現出別樣氣質。
根據上海的「十四五」規劃和2035年總體規劃，虹口區的發展重點被劃分為三個主要區域。
首先是北部功能區，包括廣中路街道、曲陽路街道、涼城新村街道和江灣鎮街道。
這一片區秉持「科技承載、矽巷模式、片區開發」的理念，打造「矽巷」式科創產業集聚新空間。
北中環科創集聚帶匯集了張江虹口智慧健康醫療產業基地、同濟科技園虹口園、明珠創意產業園等18個園區，近40萬平方米產業空間。
其次是中部居住區，主要由四川北路街道和臨平路街道構成。
這裏有多倫路文化名人街、甜愛路等歷史建築和街區，文化資源豐富。
未來，還將更新一批先進文化地標，比如上海文16學館、四川北路劇場群等，保持窄馬路、小街坊、適宜人居的區域形態，生活氛圍濃厚。
最後是東部的北外灘，被規劃為區域的「會客廳」。
「一江一河」規劃中將北外灘與外灘、陸家嘴並列為「黃金三角」，對標紐約、倫敦、東京等城市，打造上海未來10至20年的發展標桿。
如今北外灘共計約840萬㎡規劃總量，重點發展商務區功能，住宅用地占比25%，公共及商業用地占比近40%。
隨著北外灘的起勢，虹口多了很多新地標。480米浦西新地標上海北外灘中心、59街坊上海華貿中心等標誌性專案開工，國華金融中心亮相「城市最美微笑曲線」、北外灘友邦大劇院投用開演、北外灘航海公園建成、北外灘空中連廊示範段專案正式建成。
未來的北外灘，有望成為一個具有全球影響力的世界級濱水區。
Part.2
舊城區改建力度大，「風貌別墅」橫空出世
縱觀虹口當下樓市，呈現出兩大明顯特征。
一方面，是舊城區改建與房屋征收力度大。
今年乃至未來幾年，城市更新都是虹口「老城煥新生」的指南針。
2023年，舊區改造與城市更新2500余戶、成套改造1.08萬平方米。
今年以來，虹口拆遷力度只增不減，年初就開展了143街坊舊城區改建房屋征收一輪意願征詢。大多數居民支持改建，從中也能看出人們對改善居住條件的迫切需求。
改建中最受關註的，莫過於2003年的虹宸易居。
這個小區二手均價約11萬/㎡，因街坊重規劃和軌交19號線建設，被納入動遷征收範圍，成為上海動遷史上最年輕的小區。
另一方面，新房「風貌別墅」居多。
虹口區的風貌別墅專案，主要集中在北外灘地區。
目前已知的別墅產品包括新湖外灘元、上海弘安裏、碧雲北外灘（138街坊）、大悅城北外灘專案以及越秀臨港北外灘專案等。
所謂「風貌別墅」，是一種具有歷史風貌特色的別墅，通常位於市區核心區域，在設計過程中會保留某個時代的建築特征，兼具歷史價值和現代居住價值。
2017年，上海釋出【關於深化城市郵寄更新促進歷史風貌保護工作的若幹意見】，舊改思路從「拆、改、留並舉，以拆除為主」，轉變為「留、改、拆並舉」。
2019年，上海透過了最新修訂的【歷史風貌區和優秀歷史建築保護條例】，規定對於歷史文化風貌區及風貌保護街坊內的舊住房進行更新時，應遵循風貌保護的相關法律法規。
虹口區作為上海最早開發成熟的中心城區，本身面積不大，宅地供應尤為緊俏。也是得益於這個政策，才迎來土地開發的新契機，出現了稀缺的別墅產品。
不過，這對開發商提出了更高要求，不能再大拆大建，而要重視歷史建築的保護。
就拿其中代表專案招商弘安裏來說，由招商蛇口、綠城中國、上海地產聯合開發建設，堪稱「北外灘百年歷史風貌大宅」。
石庫門裏弄式設計，保留了老上海的青磚、紅磚、石箍，讓穿梭在鋼筋水泥的現代人眼前一亮。
它也是上海今年首個入市的純風貌別墅專案，容積率僅1.1，在內環實屬奢侈。
即將亮相的越秀臨港156街坊和新湖外灘元，也有風貌別墅產品。
風貌別墅的存在，滿足了一群人對文化傳承和個人化居住體驗的追求。不過因為總價貴，目前市場普及度仍然有限。
Part.3
二手房不同板塊差異大，整體居住氛圍濃厚
根據鏈家的成交數據，2024年4月虹口二手房成交總價從170萬到3100萬不等，成交均價既有4萬左右的，也有高於15萬的。
房天下的數據則顯示，2024年虹口二手房平均總價為719萬元/套，平均單價為7.88萬元/㎡。
由此可以看出，虹口區二手房的價格區間跨度較大，從經濟適用的小戶型，到價格不菲的高端豪宅，應有盡有。
就具體板塊來看：
四川北路：商業配套成熟，板塊內有瑞虹天地商圈和四川北路商圈。四川北路曾與南京路、淮海路並列，是上海三大商業街之一，老上海人常說：「走走逛逛其他路，買賣請到四川路。」
臨平路：位置優越，次新房居多，交通便利。熱門盤瑞虹新城均價超12萬，適合改善家庭上車。
魯迅公園/虹口足球場：海派文化底蘊濃厚，生活氛圍強。
曲陽：距離楊浦近，人口密度高。
涼城：虹口價格窪地，暫未通地鐵，不過19、20號線都已動工。
北外灘：熱點區域，未來發展空間大。
如果用一句話來形容虹口區的發展，那就是： 「新舊融合，未來可期。」
虹口猶如一幅雙面繡，一面是歷史的沈澱，一面是現代的脈動。它在發展過程中，很好地體現了新舊結合的理念。
相較於其他區域的高歌猛進，前兩年虹口的樓市上新節奏不算快，可今年它卻如同短暫蟄伏後的覺醒，頗有後來居上的趨勢，值得期待。
