中新經緯6月6日電 題：文旅公募REITs有望實作零的突破
作者 丁祖昱 上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長
從五一假期文旅成績單來看，全國國內旅遊出遊合計2.95億人次，同比增長7.6%。在即將到來的端午假期，旅遊市場迎來預定熱，美團數據顯示，截至6月1日，端午假期文旅預訂單量同比增長接近70%。過去的2023年，國內遊客出遊總人次48.9億，增長93.3%。
聚焦房地產細分市場，文旅快速復蘇也帶動文旅投資呈現回暖擴張趨勢。過去一年，新增文旅企業創近十年新高。作為文旅投資的重要組成部份，文旅地產正在發生一些變化，市場進入低速增長期。而隨著資本的不斷湧入以及政策支持，頂級文旅資產成文旅公募REITs(不動產投資信托基金)發行突破口。
文旅產業投資回暖擴張
受文旅市場復蘇帶動，文旅行業投資呈現回暖擴張趨勢。
克爾瑞文旅地產數據顯示，2023年文旅新增專案加速，全年全國代表性文旅集團合計簽約投資重大文旅專案143個，這一數碼是2022年的3.97倍。其中，公布投資金額的94個專案合計投資額達2970億元。
文旅專案投資呈現出度假化、融合化兩大趨勢。綜合開發和主題樂園是文旅投資的兩大主要方向，投資比重分別為44%、25.9%，較2022年分別增長8.9個百分點和7個百分點。另外，科技文旅和親子研學投資增速明顯加快。
文旅行業「入局者」不斷增加。據克爾瑞文旅地產數據，2023年新增文旅企業數量創近十年新高，達到36.56萬家，同比增長42.77%。
一個趨勢是，其它行業的頭部企業也跨界搶灘文旅市場。比如新東方、格力等行業巨頭品牌跨界入局文旅市場，進軍文旅行業。
除新增投資外，文旅市場還有巨大的存量資產空間。透過梳理近三年旅遊口徑的重點存量資產分布，可以看到A級景區、商業類聚集區、工業旅遊區以及大住宿類的資產數量多、增長快，這4類資產也成為存量開發的重點物件。
頂級文旅資產成文旅公募REITs發行突破口
過去十年，高速發展的房地產行業給文旅行業帶來了大量待盤活的存量資產。其中A級景區、商業類聚集區、工業旅遊及大住宿類資產增加較快，成為存量開發的重點物件。
近年來，為了讓閑置的文旅資產重新「活」起來，政策對盤活文旅存量資產給予較大支持，特別是在基礎設施領域REITs等方面給予了大力推動。
實際上，截至目前還沒有真正意義上的文旅公募REITs發行，但已有16家5A景區披露要進行基礎設施REITs，已公布的7個專案發行規模超過200億元，頂級文旅資產成為文旅公募REITs發行的突破口。
且根據相關檔要求，首次發行基礎設施REITs的專案，當期目標不動產評估凈值原則上需不低於10億元，可見文旅REITs體量之龐大。
值得註意的是，這類資產通常都是以保護為主、利用為輔，以這種專案作為底層資產發行公募REITs，需要權衡開發和利用的關系，而且此類資產收入主體中大部份還是以門票收入為主，相對收入結構單一，結合國家近年來不斷試點的免票趨勢，如何保證這類別產品的收益穩定性，也成為REITs發行中需重點關註的問題。
2023年的文旅市場「有恢復、無報復」，這一特征在2024年仍有所體現，國內旅遊總人次和旅遊消費總額明顯增加，但人均消費尚未恢復。文旅消費進入以量取勝的微利時代。在這一背景下，文旅市場開始進入存量時代，文旅公募REITs迎來突破，變「存量」為「增量」，有效增強新的投資能力，助力經濟進一步轉型升級。在文旅行業投資呈現回暖擴張趨勢下，文旅地產則全面進入低增長的去庫存周期，營運成為文旅產業的核心增長路徑。(中新經緯APP)
