曾經頻現於樓市高熱期的「地王」，又重現江湖了。
近一周以來，多地土拍市場異動，核心區域頻現高價地，「地王」專案更是接連出現。從寧波、蘇州、廈門，再到更早的合肥等，新一年土拍市場熱鬧不已。
變化始於去年9月底，當時自然資源部向各省市下發檔，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等，此後土拍市場頻現「點狀高溫」。
不過，與曾經2016年的「地王」大年相比，如今市場環境已然大變。當下央國企仍是拿地主力，能拍出歷史高價的地塊，也多為政府的「壓箱底」優質資源，市場並未無差別回溫。
「地王」現身背後更普遍的現象是，樓市供給側正生變。業內認為，隨著各地優質地塊不斷放量，未來這些專案入市將對改善市場形成明顯支撐，助力構建「保障+市場」雙軌供給體系。
地王「湧現」
新年以來，土地市場「點狀高溫」，多城拍出高價地。
最典型的是3月27日那天，寧波、蘇州、廈門三城土拍同時出現「地王」。
3月27日，寧波市江北區灣頭地段一地塊成功拍賣，經過31輪競價，江山萬裏+寧波東投以總價22.05億元競得，樓面價32613元/平方米，溢價率7.3%，地塊樓面價創寧波市區涉宅地新高，成為寧波的新晉單價地王。
同日，蘇州工業園區也開啟拍地，雙湖板塊02號地塊共獲得6家房企意向參拍，起始價26.1億元，最終經過51輪競價，由綠城房地產集團有限公司以總價30.82億元競得，溢價18.22%，成交樓面價65022元/平方米重新整理歷史紀錄。
此前，蘇州最高成交樓面價為獅山Z03地塊，由綠城於3月13日競得，溢價率42.05%，成交樓面地價45455元/平方米。如今「地王」專案再次被綠城重新整理，且已超江蘇最高成交樓面價。
房企如此熱情高漲，是因為貨架上的地塊實在優質。據悉，上述02號地塊是「斷供十年」的雙湖板塊拿出的「壓箱底」低密住宅地塊，地處九龍倉國賓1號的東側、蘇州禦園的西側，地價、房價都位列蘇州第一價格梯隊，是蘇州絕對的「富人區」。
廈門受到熱捧的地塊與此類似，都是當地核心地段的優質資源。3月27日上午，廈門出讓2宗宅地，總建築面積11.69萬平方米，起拍總價為36.8億元，最終共計攬金46.1億元。
其中，思明區將軍祠2024P01地塊，被廈門國貿以32.1億元總價，折合樓面地價6.27萬元/平方米拿下，溢價率高達41%，成為樓面地價新晉「地王」。此前，廈門島內的單價「地王」，是中海去年拿下的大唐中心2023P08地塊，彼時樓面地價約5.18萬元/平方米。
在業內人士看來，將軍祠地塊引起激烈爭奪並不令人意外。首先，該地塊處於廈門老城區核心區位置，周邊生活配套齊全，交通便捷，且具有優質的教育配套加持，地塊「含金量」極高；此外，該地塊片區內無在售新房專案，未來競品壓力較小。
除了這三城接連出現的「地王」專案，其他城市也有不少高價地出現。
比如2月末，合肥龍年第一場土拍，3塊地共拍出32.28億，其中高速05號地塊由招商蛇口以12.98億元搶到，樓面地價達到25050元/平方米，溢價率54.15%，成為合肥單價新「地王」。自去年11月取消土地限價後，合肥最高樓面價已被數次重新整理。
冷熱 分化
今年一季度，土拍整體走勢極為分化。
雖然蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超9%，核心城市「地王」頻現，但從全國角度而言，底價成交的地塊幅數占比超七成，土地市場熱度分化顯著，克而瑞研報顯示該觀點。
整個一季度，僅有三成銷售百強房企拿地，且整體投資格局並未發生轉變，依舊是以過去三年拿地較多的央國企為主，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。
即便是「地王」頻出的三月，CRIC監測的30家房企投資金額也環比持平，同比下跌36%。房企投資仍舊謹慎，聚焦核心地段、聚焦優勢城市，尤其以大本營城市為主。
中指研究院也表示，土拍分化現象愈加明顯，一方面自「取消土地限價」政策以來，樓面價重現區域新高。但另一方面，部份城市和區域地塊持續維持低價成交，如26日北京懷柔雁棲鎮地塊底價成交，同日青島出讓的4宗地塊也以底價成交。
「整體來看，盡管近期部份地塊熱度較高，但僅限於核心板塊優質地塊，整體土地市場分化仍在加劇，土地市場回溫仍依賴樓市銷售端恢復節奏。」中指研究院分析師孟新增告訴第一財經。
不過，幾宗高價地的成交，還是推高了一季度拿地總額。中指研究院數據顯示，2024年1～3月，TOP100企業拿地總額2217億元，同比增長14.9%，較1～2月同比增速有所下降。
當下，拿地榜單中的頭部選手仍是央國企。從新增貨值看，華潤置地、中建壹品和中國鐵建位列前三，一季度華潤置地以444億元新增貨值占據行業榜單第一，中建壹品以412億元新增貨值占據榜單第二，中國鐵建新增貨值規模為243億元，躍至第三。
此外，榜單中出現了多個地方國資企業。比如，石家莊城發投集團一季度新增貨值總額182億元，位居行業第六；中國雄安集團、湖北文化旅遊集團、濟南高新控股集團、廣州城投地產、廣州南沙交通投資集團等地方國資企業，均在榜單前二十行列中。
「重點城市拿地金額TOP10房企中，有半數以上為央企國企。」中指院表示，中國鐵建、中國中鐵等全國性龍頭企業仍在多個重點城市布局，這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關系。濱江集團、綠城中國等民企則在重點深耕區域補充土儲。
在業內看來，近期出台的多個新政，對提振土地市場較有針對性。比如，廣州120平方米以上取消限購、深圳7090廢止等，高端、改善型地塊將成為更受歡迎的「香餑餑」，而純剛需地塊則可能進一步遇冷，土地市場將出現進一步冷熱分化的局面。
供給之變
土地市場的新動向，背後反映了中國住房供給結構之變。
過去一年，在銷售端尚未轉暖背景下，政府推地、房企拿地謹慎，土拍市場較為低迷。為穩定土地市場，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門下發檔，內容包括建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
隨後，各地政府紛紛取消土拍地價上限，重回「價高者得」的時代。在業內看來，這不僅是為提振土拍市場，也是響應新一輪房改的方向，助力構建「保障」與「市場」雙軌供應體系。
未來房地產業轉型發展的新模式，一是加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實作居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮；二是讓商品住房回歸商品內容，滿足改善性住房需求，推動房地產業轉型和高質素發展，這被業內稱為「新房改」。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在過去「90/70」「限地價、限溢價和限房價」等政策之下，房企既要打造改善型、豪宅型等產品，又要配70%小戶型、競配建，導致商品房供給與需求並不匹配，並沒有從市場真實需求出發，即使有錢也買不到真正的「豪宅」。
「破局，就需要土地和產品層面的供給側改革。」他表示，未來商品房專案卸下公共配建、民生保障等各種負擔，打造純正的改善型房源；剛需和部份改善型需求則轉向二手房市場，包括價格更低的配售型保障性住房，實作「市場的歸市場、保障的歸保障」。
過去一年，高端改善型房源已出現明顯熱銷，2023年成為豪宅成交大年，重點城市總價千萬以上豪宅成交規模穩中有增，北上廣深等核心城市高價住宅成交放量。
孟新增表示，步入2024年，杭州、泉州、福州、廈門繼續最佳化房屋銷售價格上限要求，土拍規模不斷最佳化調整，為企業打造改善性產品奠定了更好的基礎。2023年22城高溢價（一般指成交溢價率超10%）地塊成交規劃建面同比上漲20%，今年各地優質地塊繼續放量，未來這些專案入市將進一步對改善市場形成一定支撐。
平安證券表示，「保障+市場」供給新體系正加速構建，未來剛需家庭購房將主要透過配售型保障性住房或二手房解決，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。
