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房贷降了,每月能省这么多

2024-02-22三农

打工人的房贷又要降了。

2月20日,最新的贷款市场报价利率(LPR)发布了,1年期维持3.45%的利率不变,5年期降息25个基点至3.95%。这也是自2019年房贷利率采用LPR定价模式以来的最大降幅。

作为个人住房贷款利率的定价「锚」,LPR的调整关乎购房者的切身利益。按照100万元的贷款计算,在等额本息的还款方式下,每月将少还约145元,30年累计减少5.2万元。

更有购房者对中国新闻周刊直言,房贷利率调整过后,「每个月能省出一顿小烧烤。」

史上最大降幅

在多位受访专家看来,本次定向降息堪称「史无前例」、「超出预期」、「精准定位」。

说到「史无前例」,易居研究院研究总监严跃进对中国新闻周刊表示,5年期以上LPR利率是个人住房贷款和企业中长期贷款定价的参考基准。我国8次五年期LPR的下调幅度一般都在5-15个基点,而此次一次性下调了25个基点,力度最大。

图/中国货币网

横向对比去年来看,2023年我国1年期LPR和5年期以上LPR分别下降20个和10个基点,引导当年企业贷款加权平均利率降至3.88%,同比下降0.29个百分点,已是历史最低水平。

降幅「史无前例」的同时,还超出很多人预期。中国新闻周刊注意到,此次降息还是在MLF(中期借贷便利)利率不变的情况下完成的。

就在本次LPR下调两天前,央行刚刚宣布平价续作MLF,政策利率并未释放降息信号。

2023年以来,各主要银行多次下调存款利率,部分中小银行也跟进调整,商业银行负债端成本有所下降。结合今年2月5日降准落地,释放长期流动性约1万亿元,也有利于降低银行资金成本。

中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅对中国新闻周刊进一步解读,货币政策在配合经济平稳开局,通过降低贷款利息,降低融资成本,进而稳增长、促融资,从流动性层面提升信心。

兴业基金也认为,LPR降息对后市影响整体积极。降息、叠加各类扶持经济的财政扩张,营商环境的进一步改善,将进一步促进经济企稳,保持稳中向好的态势。

此外,这还是一次「非对称降息」,1年期没降,只降了5年期。

杨畅指出,一般来讲,1年期与5年期LPR对称调整是常态,但非对称调整也并不少见。

「不同期限利率非对称下调,表明政策希望发挥作用的对象有所侧重。5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强,下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分,充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。」

房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月,居民住房按揭贷款的定价是5年期以上LPR利率加点而来,因此5年期以上LPR与房贷利率关联紧密。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来,本次非对称降息也体现了央行对于房地产行业的呵护,加大楼市托底力度,释放稳信心的积极信号,促进投资和住房消费。

由此可见,5年期LPR下调,将直接降低购房贷款成本。那么,购房者到底能省多少钱?

首套房贷利率进入3字头

根据中国人民银行发布的2023年第四季度中国货币政策执行报告,截至2023年12月,全国343个城市(地级及以上)中,101个下调了首套房贷利率下限,26个取消了下限。2023年,新发放个人住房贷款利率为4.1%,同比下降0.75个百分点。

另据贝壳研究院监测数据,2024年1月首套主流房贷利率平均为3.84%。其中,1月一线城市首套房贷利率为4.13%,二线城市首套房贷利率为3.86%,三、四线城市首套房贷利率为3.82%。

而经过本次调整,全国重点城市首套房贷利率再次降低,将正式进入3字头。

据中指研究院监测,本次下调后,当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%(5年期以上LPR-20个基点)、4.15%(5年期以上LPR+20个基点),进一步接近历史最低点。

「目前仅个别地区首套房贷利率高于4%,部分城市房贷利率已降至历史最低水平。」陈文静指出。

「最大力度」的降息,也为购房者带来了明显的实惠。中国新闻周刊测算,按照贷款100万元、年限30年、等额本息的方式计算,不考虑加点情况下,此次5年期以上LPR下调将为购房者节省利息超5万元,月供可省下144.8元;等额本金节省利息近3.8万元。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对中国新闻周刊分析,一方面,本次降息之前三四线城市首套房利率普遍在4%以下,而一二线城市房贷利率相对仍较高;另一方面,相比三四线城市,一二线城市购房成本较高、需求量较大,因此本次降息对一二线城市的影响更大。

的确,对于贷款基数更大的一二线城市的购房者来说,此次降息带来的实惠是肉眼可见的。北京拥有300万商贷的购房者李先生对中国新闻周刊表示,「降息调整过后,算下来每个月能少还将近400元,能省出一顿烧烤钱。」

LPR调整后,存量房贷什么时候降也成为大众关注的关键。

值得注意的是,此次降息首先惠及的是新购房者,这部分购房者马上就会享受到降息的利好。但对于存量的老购房者而言,需等到贷款重新定价日才能看到改变。

至于存量房贷利率具体如何下调,严跃进认为,此次政策对存量房贷利率的降低也有积极的影响。具体如何调整,不同银行执行策略有所不同,需要结合具体银行的重定价日和定价规则。

而展望后续,陈文静对中国新闻周刊表示,本次5年期以上LPR下调幅度较大,短期再次下调预期减弱。未来各地不排除通过下调或阶段性取消首套房贷利率下限等方式,推动居民房贷利率下行。

小阳春,要来了?

「房贷政策宽松,交易市场就容易活跃。」严跃进分析,观察历史上房地产市场的交易数据和周期变化,房贷政策始终是非常重要的影响变量。

回顾过往,2009年和2015年两次房贷利率下调,分别成为彼时房价上涨的导火索。换言之,更宽松的利率刺激,也将为楼市交易的走热添一把火。

「本次下调LPR惠及群体较广,进一步降低购房成本,刺激有购房需求的购房者入市。」诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱进一步对中国新闻周刊补充,从市场端来看,2024年1月市场表现平平,新房市场供需规模双缩,二手房成交量维稳、价格持续下滑,并未现明显改善,这也凸显出了市场对本次降息提振作用的期待。

陈文静则认为,2024年稳定房地产市场至关重要,供需两端政策需要协同发力,大幅降息有利于缓解观望情绪。此番调整将促动投资与消费双热,并通过降低购房成本促进购房需求释放。市场对「小阳春」行情期盼已久,尤其当下多个利好政策叠加,在传统「金三银四」节点,或将产生更大的效果。

2024年以来,楼市可谓蓄势充足。需求端方面,春节前,一二线城市的放开甚至解除限购政策,进一步降低购房门槛,信号意义明显;供给端方面,1月初住建部联合金融监管总局出台了【关于建立城市房地产融资协调机制的通知】,要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。

据住房和城乡建设部公布的数据,截至2月20日,全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制,房地产项目「白名单」共涉及5349个项目;已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元,较春节假期前增加113亿元。

严跃进认为,随着今年住房消费市场的复苏,房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应,其对于房地产市场的企稳复苏和向好发展都将产生积极影响。

「在房贷利率下降及一系列房地产宽松政策推动下,楼市小阳春值得期待。」赵秀池表示。

作者:于盛梅