5月14日，廣州開發區城市更新局釋出【黃埔區 廣州開發區城市更新專項規劃（2021-2035年）】（決策征求意見稿）（以下簡稱「意見稿」），對全區未來多年的城市更新計劃公開征求社會公眾意見。
根據意見稿，規劃至2035年，黃埔區（含廣州開發區）累計推進城市更新計畫約34平方公裏，其中推進微改造計畫約6平方公裏；推進舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造計畫規模約28平方公裏，涉及72條舊村以及4個舊城計畫，不少計畫位於海絲城片區。統計數據顯示，海絲城板塊納入省建築標準設計圖入庫用地面積約21.6平方公裏，將推動老黃埔實作新活力。
羊城晚報全媒體記者了解到，近兩年，「老黃埔」片區發力廣州海絲城建設，多個大型舊改計畫取得突破性進展。其中，規劃建築面積分別約237萬平方米、90萬平方米的雙沙村舊改計畫及珠江村舊改計畫，均已開放展廳接待咨詢存取，預計將分別於6月及8月正式開放商品房行銷中心。
海絲城舊改計畫分布密集
意見稿顯示，黃埔區作為廣州市最早的開發區，形成了知識城、科學城、海絲城三大片區，片區發展各具特征。不過，在經歷了40年快速城鎮化後，城鄉二元快速擴張，城市結構已基本成型，城鄉混雜等問題日益凸顯，海絲城、科學城、知識城三大板塊面臨不同的空間資源困境，全區土地利用模式正從增量為主逐步轉向增量與存量並舉的階段。
未來，知識城、科學城、海絲城、廣州國際生物島形成的「三城一島」聯動發展，將推動城市空間結構最佳化和品質提升。其中，海絲城發展規劃將「留改拆」並舉，透過連片統籌更新及微更新，統籌土地資源、功能布局、配套設施，促進舊城區品質提升，傳承歷史文化記憶，推動老黃埔實作新活力（「老黃埔」片區即舊黃埔區與原蘿崗區合並前，舊黃埔區的範圍）。
根據意見稿描繪的更新重點計畫分布圖，海絲城所在「老黃埔」片區舊改計畫分布密集，包括橫沙舊村改造、文沖舊村改造、沙步舊村改造、下沙（珠江村）舊村改造、雙沙舊村改造等約20個舊改計畫。
海絲城板塊將重點圍繞黃埔東路、臨江大道沿線區域，透過舊村連片更新統籌，促進重要道路沿線地區功能轉換，拓展延伸產業空間，布局數位經濟、總部經濟、航運服務、商貿服務、海絲文旅休閑業，建設城市服務中心，最佳化公共服務設施配置及產業配套設施供給。同時，重點推動歷史文化街區、傳統村落等保護活化，保護老城區風貌，恢復老城區活力。
兩大舊改計畫預計在三個月內陸續入市
近兩年，由於部份民營房企出現風險，黃埔區不少舊改計畫陷入停工困境，謀求轉讓改造主體的機會。「老黃埔」片區內，已有多個舊改計畫由國企或央企接手。
其中，規劃建築面積約237萬平方米的雙沙村舊改計畫在去年2月由知識城集團接過大股東的位置，11月，中建八局參與投資。經過半年時間的建設，雙沙舊改正式釋出了計畫案名——一城江山海，並於近日在美林天地M·live廣場設定了城市展廳，提供咨詢服務。現場工作人員介紹，一城江山海計畫橫跨了地鐵13號線雙崗站與地鐵5號線雙沙站兩個地鐵站，分為兩大地塊開發。據悉，該計畫的綠化設計是亮點之一，公園面積占比將超過50%，另外，該計畫還將以世界濱水城區規劃為範本，塑造望江景觀最大化的視覺廊道。
作為一座建築面積超過200萬平方米的未來大城，一城江山海計畫還將打造集地標辦公、購物中心、品質公寓於一體的約31萬平方米TOD商業綜合體，計畫還將傳承有600年歷史的雙沙人文底蘊，構建4大嶺南特色街區，同時，將提供1所完全中學、1所九年一貫制學校、2所小學、8所幼稚園等全齡教育配套。工作人員表示，預計6月將在計畫現場開放行銷中心，首期擬定有建築面積約76平方米、89平方米、105平方米、115平方米共四個戶型。
黃埔港所在地的珠江村近日也傳出最新的舊改資訊，該計畫於去年8月由中國交建第四航務工程局正式接手。在該計畫展示中心內，已經鋪排有沙盤、洽談區等售樓部元素，銷售團隊也已進駐接待看房者。但現場工作人員介紹，計畫正式的行銷中心預計將在今年8月開放。
據介紹，珠江村舊改計畫共包括9棟商品房和12棟回遷房，各小區互不幹擾，該計畫較近的地鐵站有5號線魚珠站、大沙地站以及13號線、7號線交匯的裕豐圍站，計畫接近魚珠商務區，可快速通達天河金融城。該計畫距離黃埔港口岸較近，基於一線江景資源，將主打改善型產品。展廳現場提供的設計過程稿顯示，計畫擬推出建築面積約112平方米-181平方米的兩房、三房、四房共六種大面積戶型；較小的戶型只有建築面積89平方米的三房兩衛。
工作人員表示，該計畫還將會對小區內部的水道進行改線設計，使之科學合理分布，除美化環境外，還可以滿足村民和業主進行劃龍舟等傳統民俗活動的需求。此外，計畫將配建一所18班幼稚園及1所48班九年制中小學。
「老黃埔」下半年將迎來多盤競爭格局
隨著雙沙村舊改計畫和珠江村舊改計畫的入局，今年下半年，「老黃埔」片區將有多個樓盤同時在售。就目前在售的計畫來看，上周末首次開盤的保利招商華發中央公館依舊保持著不錯的人氣，記者於本周工作日下午走訪其售樓部，仍有十余組購房者同時在看房。銷售人士介紹，由於計畫周邊具備少年宮、體育中心、文化館（計畫配建）、黃埔兒童公園等成熟配套優勢，以及定價及產品設計優勢，該計畫首開取得了不錯的成交業績。
據悉，中央公館計畫是「老黃埔」片區第一個采用廣州市建築計容新規則設計的計畫，其產品實用率為95%至100%以上，與周邊按照舊規則建設的產品相比較高；定價方面，該計畫主推建築面積約81-159平方米的三房、四房，其中建築面積約81平方米的低樓層產品最低單價4萬元，僅有159平方米戶型的部份樓層單價突破5萬元，計畫整體均價4.2萬元/平方米。
「老黃埔」片區還有早期就啟動的大型舊改計畫，支撐著近兩年的新房供應。其中，茅崗村（茅崗路以西）舊改計畫富力南馳富頤都薈具有廣大附中黃埔實驗學校（西校區）的教育配套優勢，目前主力在售建築面積112-139平方米的三房、四房戶型，參考價為4.9萬-5.5萬元/平方米。
此外，橫沙村舊改計畫中鼎珺合府主打現房銷售，4月30日該計畫引進了廣州六中教育集團辦學。目前，該計畫主推建築面積約87-130平方米的三房、四房，均價4.8萬-4.9萬元/平方米。文沖一帶，萬科城市之光還剩數量較少的房源在售。由知識城集團和中建二局共同開發的文沖東舊改計畫則有望在今年沖刺亮相。
沿著黃埔東路往東，穗東街道的廟頭、夏園等舊改計畫也陸續取得新進展，周邊在售樓盤有星航TOD、臻瓏府等，還有規模龐大的沙步村舊改計畫萬科黃埔新城，相關統計數據顯示，該計畫為2023年及今年1-4月廣州住宅銷售套數第一位，日前，該計畫還推出了現房清棟計劃，最低總價260萬元起。
廣州海絲城將建設「世界一流濱水城區」
廣州海絲城發展概念於2023年提出，迅速成為了「老黃埔」建設的新焦點。根據廣州海絲城規劃設計國際大師邀請賽招標公告，海絲城地處廣州黃埔港片區，位於粵港澳大灣區100公裏「黃金內灣」灣頂中心位置，擁有千年海絲文化底蘊和良好的對外貿易基礎。
今年3月，廣州海絲城規劃設計終期成果評審透過，優勝的設計團隊提出，海絲城是廣州高品質「東進」的必經之地、活力創新軸動能轉換的關鍵節點、東部中心重要的核心城區，對於推動海絲城建設尤其是黃埔濱江岸線轉型，構建國內國際雙迴圈帶動區域發展的「廣州樣本」具有重要意義。
根據規劃，海絲城片區將謀劃基於科創發展趨勢的「11公裏科技長灘」，打造成為「匯聚大灣區科技企業的世界級濱水區」「開放包容的海絲國際交往中心」與「有溫度、有魅力的黃埔生活新城區」。
與此同時，「老黃埔」片區還是「廣州第二CBD」所在地，同步發展黃埔臨港經濟區、穗港智造合作區等重要規劃，總部經濟、航運服務、文化旅遊、人工智慧與數位經濟等主導產業加速集聚。
