中國房地產市場正在經歷一輪「前所未見」的政策調整。
所謂「前所未見」有兩重含義。
一是政策力度大幅超預期。比如，上海的限購政策14年來首次出現實質性放松；廣州購房需繳納個稅（或社保）的時限降至6個月，並且打破了此前差別化信貸政策「三套房不能貸款」的限制。目前，超過80%城市首套房首付比例已降至15%的歷史最低水平，購房政策全面走向寬松階段。
二是「解題思路」與以往完全不同。此次出台的諸如房地產計畫「白名單」制度、政府收購部份存量商品住房用於保障性住房等，都是前所未見的政策措施，瞄準的是當下樓市的關鍵問題，即：房地產企業流動性風險。業內普遍認為，新的「解題思路」找到了問題的癥結。前段時間房地產股出現一波明顯拉升，顯示市場對此態度積極。
「前所未有」的政策潮開啟樓市調控和發展的新時代。盡管「5.17」重磅房地產政策組合拳打出不到兩周，但細微處，變化已經開始出現。
變化一，「老破小」交易升溫
近期，在一二線城市，賣不動的「老破小」似乎打了個翻身仗。
據機構統計，杭州5月9日全面取消限購後，「老破小」的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增。這並非靠「以價換量」取得。近期，部份杭州市中心老小區出現「量價齊升」的狀況，有業主掛牌價每平方米「逆勢」上調1000元-2000元。
北京海澱區一位中介經紀人也表示，近期「老破小」的帶看量和成交量都有明顯提高。
「老破小」一般是指城區房齡老、房屋破舊，且內部面積較小（一般小於70平方米）的房子。在本輪樓市調整中，「老破小」房價率先下跌，且跌幅較大。這種被業內視為「勸退資產」的房子交易升溫背後有兩個邏輯。
首先，經歷一輪房價調整，「老破小」價格跌回均衡水平，購買價效比提升。
隨著價格下調，「老破小」的租售比明顯提升，一套總價200萬元左右的房子買來出租，月租金基本可以覆蓋房貸月供，20-30年內可以回本，收益情況好於其他型別住房。
其次，作為住房改善鏈條的底端，「老破小」升溫也顯示出近期購房者情緒有所改善。
「老破小」升溫是房價調整後，供求關系重新匹配的結果。不同類別房產達到回暖臨界點會有先有後，此番「老破小」升溫反映出市場真實的潛在需求依然較大。
變化二，北京二手房掛牌量「不升反降」
另一大變化在於近期北京二手房成交受政策提振放量的同時，二手房掛牌量不增反減。這可能是市場情緒好轉的另一個先導訊號。
去年以來，多輪樓市利好政策發出後，均帶來二手房掛牌量的短期激增。這是預期不穩前提下，恐慌性情緒的集中表現，部份業主急於套現離場。但本輪樓市政策之後，這一情況有所改善。
據北京市住建委釋出，剛剛過去的5月份，北京二手住宅網簽量為近1.34萬套，環比增長0.2%，同比增長3.1%。另據中原地產研究中心統計，5月份北京二手房掛牌量減少了5000多套。
盡管後續掛牌情況仍需觀察，但短期掛牌量不升反降，一定程度上說明購房者情緒開始出現積極變化。
變化三，百強房企5月銷售額環比小幅回升。
房企業績修復是擺脫流動性困境、保交房的關鍵所在。
5月份百強房企業績小幅回升。據中指研究院統計，百強房企5月銷售額環比增長4.95%；克而瑞研究中心釋出的當月房企銷售操盤金額環比也有3.4%的增長。綠城中國、中建壹品等房企銷售增長強勁。
也需要看到，5月份，房企業績絕對水平仍處於低位，同比仍在下行通道，銷售量的修復、市場信心的恢復都需要時間。
總的來看，上述三大變化顯示當前房地產市場在再平衡過程中勢能的變化。需要註意的是，這些指標大多反映局部市場的表現，尚未能形成整體性、趨勢性的轉折。目前多數城市房地產市場仍處於需求修復期，後續如果超預期的政策組合拳持續發力，樓市積極因素有望逐漸累加。
