橙柿互動 記者 陸丹
杭州3月二手房小陽春的熱度，延續到了剛剛過去的「銀四」。
根據杭州貝殼研究院數據， 4月二手房網簽8402套 ，環比3月僅下滑1.8%。今年「金三銀四」單量共計1.7萬單，4月住宅網簽均價29069元/平方米，環比3月均價下滑0.5%，同比去年4月更是下滑了11.7%。 可見，主打還是一個「以價換量」。
從4月喜人的成交數據和五一小長假不少房產中介門店反饋的資訊來看，眼下 最搶眼的房源爆了個冷門 ，來自 杭州市中心的老小區。
房齡大、外立面老舊、停車難、沒電梯等原因，曾幾何時，「老破小」被現在的樓市購房主力「90後」「95後」嫌棄，處境尤為尷尬。然而，我們采訪了 西湖區、拱墅區、上城區多位資深房產中介 ，他們紛紛表示， 近兩個月來，杭州市中心老破小集體回春 ，表現亮眼。如 朝暉小區，4月成交量直接創了近3年的新高。
高價效比的市中心老小區房子
正在二手房市場快速流動
數據來源：杭州我愛我家
根據杭州我愛我家數據，4月，隨著閘弄口新村「原拆原建」傳聞的傳出，杭州房地產市場掀起了一波老小區自主更新民意調研的熱潮。
與此同時，老小區也在4月悄然升溫，成交數據明顯回暖。在4月杭州二手房成交榜單上， 多個市中心老小區霸榜。
其中， 朝暉小區 作為杭州典型的老小區，交易活躍度尤為突出。
3月份，該小區成交了39套房源；而到了4月份， 成交量幾乎翻倍 ，整個月份共成交了72套房源，這一交易量更是 創下了2021年4月（90套）以來的小區成交新高。
其中朝暉七區更是以22套成交拔得頭籌。就價格來看，目前七區內 兩房產品，套均總價約140-160萬元 ； 三房的產品，總價約在190-220萬元。 此外，一區、四區、六區4月各成交了8套，二區、五區各成交7套，三區、九區各成交6套，價格上，大部份小區保持在2.7-2.8萬元/平方米的成交單價，但較高峰時期已經跌去了8000-9000元/平方米。
除朝暉小區外， 城西方向的古蕩新村 也在4月份的榜單中占據了重要地位。4月共成交了19套房源。東區和西區分別成交了8套和11套，成交價格分別為 2.7-3萬元/平方米和2.3-2.6萬元/平方米 。但相較於兩年前的價格，古蕩新村的房價也有了7000-8000元/平方米的回呼。
就連意向征集開始後選擇大量撤牌的閘弄口新村，4月也成交了15套房源，或憑借著「原拆原建」的預期，4月份成交的多套房源均價已經突破3萬元+/平方米，最高一套成交均價更是達到了3.6萬元/平方米。而在此之前，小區大部份房源是以2.6-2.8萬元/平方米的價格成交的。
同時，受到學區效應的加持， 采荷二小學區房夕照新村 4月以14套的成交量同樣躋身榜單前二十。從價格來看，小區去年上半年的成交均價大部份在3.8-4.2萬元/平方米，部份房源成交價甚至一度達到4.9萬元/平方米，但最近兩個月的成交均價基本保持在3.6-3.9萬元/平方米。
「本次老舊小區的熱度提升， 很重要的因素是浙江出台了全國第一個推進城鎮老舊小區自主更新的政策 ，‘原拆原建’的風向攪動了平靜多時的老舊小區市場。」一位原杭州老十八家房企的行銷中層告訴我們， 成交最關鍵的還是價格「有誠意」 。「設想一下，有些地段不錯的老房子，面積在50平方米左右，公攤面積小，做兩房都寬裕，一百萬出頭的價格就能住進市中心，享受周邊成熟的配套，這對不少剛需來說是很好的‘上車機會’」。
西湖區教工路附近的中介門店店長老徐告訴我們， 近期成交的老小區房源，大部份都是50平方米左右的戶型， 也證明如今的 購房者普遍預算不高，價格敏感度也更強 。「很明顯，在 高價效比的刺激下，杭州的老小區正在迅速流動起來 。」他預測，這樣的勢頭在接下來的兩個月內還將持續體現。
近期還出現了 部份北上廣深客戶來杭州買走十多套老破小 ，「這樣的情況確實有，外地客戶嗅到了一絲商機，加上老小區目前價格處於低位，價效比凸顯，吸引他們購買也是情理之中的事。」不過多位杭州市中心老舊小區板塊中介表示， 這樣的情況並不是普遍現象， 「主要還是剛需自住客戶下單，目前房東因為‘原拆原建’惜售的情況也不多」。
杭州二手房呈現「兩頭熱，中間冷」
高總價改善型房源勢頭同樣顯現
值得註意的是，在以價換量的市場背景下， 800萬元以上的改善型住宅依然表現出強勁 的市場行情。
在4月份，800萬元以上的二手住宅占比達到4.1%，成交了224套高端住宅房源，量上環比上升16.06%。其中，成交的 千萬級以上高總價房源數量為123套 ，占800萬元以上成交量的55%。這一比例不僅凸顯了改善房市場的市場熱度，也反映出 購房者對於杭州高端住宅市場的信心。
西湖區耀江文錦苑附近一家門店店員告訴我們，3、4月份文鼎苑、文錦苑成交的房源中，有 一些房東置換到了申花、拱宸橋、濱江、南星橋 多地的高端改善房源。
文二新村附近王店長告訴我們，自己手頭 「賣一買一」或者「賣二買一」 的客戶，都是賣了老小區的房子，分別去 未來科技城、運河新城 買改善型房子，或者幹脆去 錢江新城二期 搖一手房了。
責任編輯：陸丹
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