長租公寓，要搶酒店「飯碗」了

文 | 邁點

近日，萬科悄然釋出了一則關於旗下高端長租公寓品牌「富瑞斯」的微信推文。值得註意的是，富瑞斯品牌由來已久，但此前萬科卻鮮有提及。截至目前，富瑞斯僅在深圳和成都開業了3家門店。不過，萬科卻在推文中披露，接下來將在濟南CBD、蘇州高新區、深圳太子灣等城市核心區域落地多個新計畫。業內及媒體普遍認為，萬科要加碼服務式公寓了。

只是，當下的經濟環境似乎並不利於服務式公寓的發展。一方面，2024年上半年中國GDP增長呈邊際放緩態勢，在一季度GDP同比增長5.3%的背景下，二季度GDP增速下降至4.7%，中誠信國際在研報中指出，內需偏弱對生產的拖累或開始顯現;另一方面，由於房價的持續走低，疊加居民端的高杠桿，導致家庭資產負債表嚴重「縮表」，甚至部份家庭陷入了資不抵債的境地，再加上就業壓力的陡增以及收入的縮水，嚴重影響了消費預期，因此關於「消費降級」的聲音不絕於耳。

而服務式公寓的目標客群，主要以擁有較強消費能力、更加註重居住體驗的中高端商務差旅人士為主，例如外企高管、金融從業者等。但自2023年以來，隨著部份外企撤出中國，以及金融業的大幅降薪，實際上服務式公寓目標客群在逐步縮水。

以外企眾多、金融業發達的上海為例。根據邁點研究院數據顯示，上海服務式公寓的出租率呈逐年下降態勢，由2020年的89%降至2023年的84%。邁點研究院指出，就當前的就業環境來看，未來服務式公寓的出租率仍面臨嚴峻形勢。

事實上，選擇逆勢加碼服務式公寓的不止萬科，還有招商伊敦。據招商伊敦透露，公司旗下品牌「壹棠服務公寓」截至目前已在全國6座城市開業了8個計畫，接下來即將在上海國際郵輪港和靜安區上新兩大計畫，深圳煥新開業一個計畫。

值得註意的是，招商伊敦的上海國際郵輪港壹棠服務公寓，是國內首家以親子度假為主題的服務式公寓，這似乎透露出一個訊號——即服務式公寓在計畫定位上開始偏向休閑度假需求，這與以雅詩閣為代表的以商務需求為主的服務式公寓具有顯著差異。在萬科的微信推文中，也透露出同樣的訊號，例如即將開業的深圳太子灣計畫，使用了「為品質生活人士打造一個遠離喧囂、擁抱海風、坐擁繁華、享受尊貴的居住勝地」這樣的描述。

顯然，這些以休閑度假為主題的服務式公寓，「瞄準」的正是休閑度假酒店的核心客群。

自2023年以來，休閑度假遊，尤其是以家庭為單位的親子度假遊已經成為中國文旅產業的重要發展趨勢之一。根據攜程釋出的【2024國慶旅遊預測報告】顯示，「十一」親子遊占比超三成，研學遊產品訂單上漲超四成。攜程在報告中明確指出，家庭出遊已經成為「十一」出行的中堅人群，親子大軍引領長假出遊。

相對而言，親子遊無論是出遊時長還是人均消費，均相對較高。攜程數據顯示，進入2024年以來，親子遊的平均消費金額高於市場整體2倍以上。因此，在商務出行需求日趨萎靡的背景下，休閑度假酒店也逐步成為近些年來各大酒管公司的戰略重心。例如，2019-2023年期間，君瀾度假共擴張物業約33家;開元集團下涉及度假系列的酒店品牌，如芳草地、森泊、觀堂等在近兩年內共擴張約18家酒店等。

不過，在近日舉行的「2024邁點住房租賃計畫區域交流會」活動上，樂乎集團指出當下越來越多的遊客追求去酒店化的居住體驗，綠城·丁香公寓表示近期推出了休閑度假型的公寓產品，並透過舉辦「家庭日」等社群活動來提升短租客群的租住體驗。

「當下親子遊出遊呈現長周期、重體驗同時註重價效比的特征。尤其是在周期拉長的情況下，遊客為了追求健康與省錢，催生了做飯等居家需求」，一位業內資深人士對邁點表示，相比於酒店，服務式公寓的居住空間更大、配套設施更齊全，同時擁有更多的戶型選擇，更加貼近於居家體驗。而且，親子遊客群更加註重社交空間，例如房間內的客廳，公寓內的親子遊樂設施等。

以「壹棠服務公寓」即將開業的上海國際郵輪港計畫為例，公寓以森嶼海洋為整體設計風格，推出了不同主題的親子客房，同時配有大型兒童樂園、百米江景餐廳等。而且，公寓地處上海·海上世界、毗鄰國際郵輪港。無論是居住環境和配套設施，還是交通區位，均非常完善。

事實上，部份酒管公司也看到了這個趨勢。例如近期錦江旗下的上海靜安賓館宣布將轉型服務式公寓，並改回其最初的名字——「海格公寓」。據了解，當初改名為靜安賓館的原因，即在於為了適應旅遊業發展的需要。再比如東呈旗下的「鉑頓國際公寓」近期上新的江門高爾夫旗艦店，毗鄰蒲葵高爾夫球會，主要面向商務差旅人士及休閑旅遊客群。上述這些案例，在一定程度上也揭示了市場需求的轉變。

對於住房租賃企業而言，借休閑度假需求切入服務式公寓賽道，一方面是受市場需求驅動，另一方面或許也是無奈之舉。

眾所周知，進入「十四五」以來，保租房在政策的驅動下大量入市。公開數據顯示，2024年上半年已有13省及81城釋出今年保障性租賃住房的籌集目標，預計累計新增籌集規模約101萬套(間)。

由於保租房在租金定價上要低於長租公寓，因此對於長租公寓造成了一定沖擊，有房企在2024年半年報中直言不諱的指出，公寓業務受房地產疲軟及保租房入市沖擊，競爭加劇。而像萬科泊寓，則開始了瘋狂「納保」，財報數據顯示，截至2024年6月底，泊寓在全國29個城市共營運管理租賃住房24.2萬間，累計開業18.3萬間，其中納保155個計畫，涉及房源11.2萬間。

顯然，對於長租公寓而言，當下其實面臨兩種選擇，要麽「納保」，要麽對目標客群進行差異化定位以實作「產品升級」。只是產品升級，也會帶來出租率的下滑。根據ICCRA數據顯示，高端公寓的平均出租率在77%左右，而青年公寓、租賃式社群、宿舍型公寓則均超過90%。

就當下多數本土服務式公寓而言，其更多是定位於中高端，也就是說在租金上達不到像雅詩閣這樣的頭部服務式公寓的水平，因此需要透過出租率帶動坪效的提升，繼而保證計畫的投資報酬。

基於此，越來越多來的長租公寓營運商采取了長短租結合的經營模式，用短租的休閑度假需求彌補長租需求的不足。例如，樂乎推出的「樂乎公寓酒店」，在酒店旺季以更多的房間做短租提升營收，在淡季轉做長租降低空置率，繼而帶動計畫坪效的提升。據樂乎透露，長短租模式下，樂乎公寓酒店的GOP率超過80%。

對於酒店而言，雖然這些切入休閑度假賽道的長租公寓受規模不經濟等因素影響，並不會與酒管公司形成直接競爭，但還是會對休閑度假酒店的具體計畫形成一定的沖擊。而且在競爭中，服務式公寓由於擁有長租「打底」，旅遊旺季時在行銷投入上擁有更大的空間。

從目前的市場發展趨勢來看，隨著保租房供給的不斷提升，預計未來會有越來越多的長租公寓品牌會切入休閑度假賽道，這對於休閑度假酒店而言並不是一個好訊息，但對於長租公寓而言，卻能夠借此提升經營效率和盈利能力。