◎作者 | 瓜片
李嘉誠，又雙叒想跑了！
在短短不到三個月的時間裏，李嘉誠已經透過三次「降價大甩賣」套現上百億港元，跑得比誰都快。
黃竹坑站港島南岸的「Blue Coast」樓盤，7折開售；
新界西北地方洪水橋的住宅計畫「#LYOS」，分層大樓單位約折價25%，花園復式戶最高約折價32%；
位於沙田半山傳統豪宅地段的全新住宅計畫「名日·九肚山El Futuro」，降價振幅竟然也達到了23%-32%……
為什麽香港「全面撤辣」後，李超人跑得更快了？為什麽連最保值的豪宅，也要瘋狂打折？
底牌出盡的港島樓市，在風中淩亂。
一線城市，如果全面解除限購，會發生什麽？
香港已經跑在前頭，做出了示範。事實上，情況比很多人想象的，還要難堪。
今年2月28日，香港財政司宣布「全面撤辣」。即日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
為期14年的香港樓市「辣招」，結束歷史舞台。
這就相當於全面解除限購，因為，香港主要是依靠稅收來調控樓市的。
一旦樓市過熱，就增加各種印花稅的征收比例，提高成本，給樓市降溫，相當於一種變相「限購」。
這種稅收調節的嚴厲程度，甚至比限購還厲害。
以總價800萬港元的房子計算，「全辣期」內地人去香港買房，需要 繳納稅費高達240萬港元。
現在呢？足足減少了216萬港元，幾乎相當於免首付！
於是，撤辣第一個月，香港樓市迅速升溫。
據美聯物業監測數據，3月香港一手房成交 按月升逾14倍 至4200宗，創下了1998年後單月新高；十大二手屋苑交投 按月升約2.6倍 至359宗。
一夜之間，笑容洋溢在每個銷售和中介臉上。
撤辣前，香港經常一個月成交幾百套。撤辣後，有多達11個樓盤錄得過百宗買賣。
也是那段時間，內地買家瘋狂湧入香港掃貨，售樓處大排長龍的訊息層出不窮。
香港人一套一套買，內地人幾套幾套買。 那段時間連中介老板都吐槽說： 「我們不是賣房，而是賣西餅，一賣就是賣半打啦。」
之前只能領底薪的中介，也開始暢想未來： 「如果這個態勢持續，月入20萬港元不是問題。」
香港樓市，似乎又瘋狂起來了。
然而！
美夢僅僅持續了一個月。就在全面撤辣的第二個月，政策效果迅速減退。
據美聯物業統計，4月香港一手市場錄得1816宗成交，環比3月降低56.18%，來了個大跳水。
另外，4月份10大指標屋苑交投共錄得約170宗，較3月約359宗的高位 減少約52.6% ，但較2月份約101宗仍有約7成的升幅。
如果能夠保持4月份的市場熱度，倒也不算太差。但就在此時，李嘉誠又一次扮演了「預言家」。
眾所周知，每當嗅到市場有一絲絲不妙的氣息，李超人總是第一個降價跑路的。
比如，去年他7折甩賣旗下的親海駅II計畫後，沒過兩個月，香港樓市成交量就開始下滑，價格也跟著下跌。
撤辣第三個月，市場溫度已經逼近政策前。
據香港【信報】訊息，5月最後一個周末，香港新房銷售跌至三個月低點，一手市場僅錄得 60宗 成交。相比撤辣後周末成交一度沖上 502宗 ，縮水得只剩個零頭。
反映香港二手樓市表現的中原城市領先指數CCL最新報143.78點，比上周又跌了0.15%， 正在逼近「撤辣」前的143.02點低位。
中原地產預測，CCL在6月份可能會跌穿140點。
香港樓市，又被打回原形了。
同樣是「取消限購」級別的大招，內地開發商恨不得連夜取消折扣，能多賺一點是一點。
李嘉誠不一樣，來了個降價三連。讓人不得不佩服：
姜還是老的辣。
可惜香港沒有「限跌令」，無法阻止李超人的砸盤行為。
至於內地一線城市，至今仍然不肯「脫光」，恐怕也是不想像香港這樣，而是保留一定的余地，避免大起大落。
事實上，很多香港人已經看開了，不再繼續留在港島「卷」，而是選擇「北上買房」，享受生活。
全面撤辣初期，不少內地中產和富豪赴港淘金，他們恨不得開著飛機、開著高鐵來搶房。
而現在，從內地殺過來的看房大軍，又開始變得稀稀拉拉。
與此同時，從香港開往內地的看房大巴，卻越來越火爆。
這兩年，香港人早就擠爆了深圳，一到周末，各商場大排長龍。連10元一份的腸粉、15元一份的豬蹄飯、15元以內的鮮榨果汁，也被他們從城中村裏「挖」了出來。
聽說為了在深圳看病省事省錢，一些香港人甚至開始買深圳社保了。香港立法會議員近期也指出， 因為香港藥價太貴，越來越多人回內地求醫買藥。
一邊是消費嘎嘎流暢，另一邊買房也越來越順手。
廣東著名僑鄉 中山 ，成了這一波北上購房熱潮的最大贏家。
網上有一位中介這樣描述：
每個周末會開31座豪華中巴去接香港客人回內地看房， 幾乎次次都能「滿載而歸」。
售樓處現場也非常有畫面感：
帶著浩浩蕩蕩的隊伍走進售樓處，偶遇其他看房團，幾個內地中介完全被香港口音包圍，現場擠到「一張空椅子都找不到」……
來中山看房還有個額外「福利」，時不時能偶遇香港明星。一個多月前就有自媒體爆料，主演過【妙手仁心】【倚天屠龍記】的港星吳啟華在中山看房。
不問不知道，原來他已經在中山定居好幾年了。
不過，據說中山南部才是香港人的最愛。三鄉雅居樂、華發觀山水和神灣遠洋繁花裏，這三個樓盤都有 「小香港」之稱。
其中遠洋繁花裏宣稱 每賣出10套房就有7套業主是香港人 ，累計已有1000名香港業主。
大灣區居民眼裏的「投資窪地」，成了香港人眼裏的「香餑餑」。
連閱房無數的香港中介，來中山也狠狠破防了。
「南北通透的大客廳」
「三邊落床’的臥室」
「80平精裝修，只要70萬」
畢竟，在香港一套90平的房子，就稱得上「千尺豪宅」了。
一大批受夠了「鴿子屋」的香港人突然發現，這裏沒有三尖八角奇葩戶型，沒有暗無天日潮濕走廊。樓下園林鳥語花香，小區外配套便利齊全。
香港十分之一不到的價格，就能圓一個「千尺豪宅」夢。
大灣區不止房價便宜，買房也變得越來越方便。
今年1月24日，香港金融管理局（金管局）聯同中國人民銀行（央行）公布六項深化香港和內地金融合作的政策措施，其中包括 在大灣區實施港澳居民購房支付便利化政策。
同日，中國人民銀行廣東省分行、國家外管局廣東省分局釋出【港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引】，明確：自2024年2月26日起，港澳居民個人購買 廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等8市 的新建商品房及二手商品房，可在境外匯款，用於償還境內按揭貸款，跨境支付不納入每日最高限額。
緊接著，建行中山分行成功落地了中山市首筆港澳居民購房結算支付便利化業務。
繼中山之後，惠州、肇慶、珠海等一眾大灣區正在被「攻陷」。
上月底，廣佛南環、佛莞城際開通營運，並與已開通的佛肇城際、莞惠城際相連，全長258公裏的 「大灣區地鐵」 終於成形。
暢行大灣區以後像地鐵一樣便捷， 刷卡進出站，隨到隨走。
這個月底深中通道開通之後，乘坐深中跨市公交從深圳到中山，將會從原本的2小時縮短到50分鐘以內。
喜事成雙。月底新中山港也將完成改造升級，屆時從香港出發坐船北上中山，將縮短至60分鐘。
隨著大灣區進入深度融合期，房價資訊差抹平，通勤時間差抹平，越來越多香港人正在把「北上買房」列入計劃清單。
香港樓市，往何處去？
一方面，隨著粵港澳大灣區的發展，珠三角和香港的「時空距離」越來越近，融合越來越深。普通香港人，可能會越來越厭倦「天價房貸」，投入大灣區的懷抱。
畢竟，大灣區內地的9個城市，真的不缺房子。
就拿中山來說，截至4月底，中山全市的商品房存量為11.2萬套，其中住宅6.3萬套。 去化周期大概為38.5個月。
就算香港人持續「爆賣」，中山新房也要兩年多才能賣完。
另一方面， 這些年內地的房價，尤其是深圳、廣州的房價，也在不斷向香港看齊。
上世紀80年代，新中國第一個商品房小區東湖麗苑，尚未開工就在香港預售。見慣了「炒樓花」的香港人，200多套房子在還是圖紙的時候就搶購一空。
深圳第一輪房價暴漲，也是香港人炒起來的。
深圳普通住宅5000一平的時候，香港人雲集的羅湖百仕達花園、福田中銀大廈，已經漲到了差不多1萬一平。
不過，今天深圳的房子均價已經超過6萬/平，10萬以上單價的樓盤，也比比皆是。
今天，北上買房的香港人，可能是最後一波「北上投資買房潮」了。
以前「10個人裏有7個都是炒房的」，如今北上購房目的變成了：養老、移居、度假……飽受高房價困擾的香港人，竟然在內地實作了「房住不炒」。
一個時代，漸行漸遠。
