▊ 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心
首席研究員 李宇嘉
剛剛，國家統計局釋出了1~2月房地產各項數據。從銷售來看，今年前兩個月全國商品房銷售面積下跌20.5%，跌幅明顯低於百強房企銷售規模跌幅（51.6%），也低於克而瑞統計的重點30個城市的銷售跌幅（50%）。其中的原因在於，很多地方性房企、中小房企過去並沒有奉行「高周轉、高杠桿、高成本」的模式（融資難度大，也無法奉行「三高」模式），而是在本地城市長期經營、穩紮穩打，熟悉本地需求特征，產品適銷對路，銷售跌幅沒那麽大。
分城市來看，如果我們看最新的2月份70城房價指數，發現三四線城市二手房價環比跌幅（-0.59%）小於二線城市（-0.65%）、二線城市小於一線城市（-0.75%）。為何出現這一態勢呢？主要原因是，相比一二線熱點城市，廣大的二三四線城市商品房市場回呼時間更長、風險出清更徹底，房價調整後的市場供應與需求的匹配程度更好，銷售規模跌幅也小於熱點城市。
由此可見，商品房市場分化的局面更加多元，有繼續調整的，有開始觸底的，有企穩盤整的。具體到具體的區域、具體的計畫，差異更大了。近期，一二線熱點城市二手住房交易開始活躍，筆者統計了其中的買家結構，主要是剛需型、改善型購買力驅動。其中有結婚買房的、就業買房的，還有家庭人口增加（父母或子女）而買房的，共性就是希望達到預期的價格。
從實作交易案例來看，深圳接近35%的房源為總價300萬元以下，70%的房源為500萬元以下。但凡價格合理的房源，都能夠獲得有效去化，二手住房是如此，新房也是如此。這說明，住房需求還在，高房價與有支付能力的需求不匹配，乃當下市場的主要矛盾。這幾年，盡管商品房市場量價都在調整，甚至引發了明顯的陣痛，但這也是實作供需匹配的必經之路。經過長達兩年多的調整，虛高的部份得以出清，供需錯配的局面開始緩解，合理的住房需求開始得到滿足和釋放。
當下，盡管總體銷售放緩，但很多城市中心區、軌域周邊、園區周邊的住房仍存在供應缺口。在這些區位未開工的地塊開始動工、已開工的加快施工進度，也有開發商開始補庫存。同時，近期城中村改造也開始提速，各個城市配售型保障性住房集中開工。由此帶來的局面就是，開發投資降幅開始收窄。1~2月份，國家統計局公布的開發投資同比下降9.0%，比去年全年收窄了0.6個百分點。
當然，從人口規模和結構、存量房供應規模等指標看，傳統的商品房開發和銷售很難繼續維持增長。但是，政策正在開新局、轉思路，這就是針對4億新市民、年輕人、外來人口、人才群體、工薪階層為主的住房供給側改革，包括公租房以及配售型的保障性住房。在這些房源供應力度加大的背後，其實是人口更好融入城市的新型城鎮化，以及由此帶來的巨大內需釋放。
