2024年，房價到底會上漲還是下跌？
越臨近小陽春，我發現關註這個問題的人也越來越多了。
一方面，是頻頻救市。
一方面，確實有成交回暖的訊號。
據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年2月，重點14城調價房源中漲價房源占比為7.12%，較上月擴大0.64個百分點。
當然，依然有一批人看空，覺得當前的小陽春訊號是回光返照。
那 到底會不會有小陽春？
說說我個人的預測：
1、救市的馬力雖然加大了，但還沒有加到最足；在真正的大招到來前，這種間歇性的回暖可能還將持續一段時間。
何為真正的大招？
簡單推演下隔壁香港全面「撤辣」後的數據就可知：
據中原地產統計，過去5天（2月28日-3月3日）香港一手市場共錄得近590宗成交，是2月全月約276宗的1.1倍。
與成交量同步攀升的，還有中原網站上香港樓盤的估價量，有樓盤在放開後的第二天就錄得了超4成的叫價增幅：
總結， 至少要到一線城市全面放開限購的程度，市場就會出現明顯的「量漲價升」。
所以會不會立馬飆漲，取決於接下來的政策到底是擠牙膏，還是一次油門踩到底。
但至少有一點我是可以確定的。
政策不停，是量變達成質變，還是瞬間質變。
這要看操盤手的選擇。
2、即便達到了穩定的「量漲價升」，也只會出現在小部份城市。
今年，還有哪些城市的房價有持續上漲的空間？
除了大家熟知的北上廣深，還有一批城市同樣具備很強的發展潛力，能夠擠進這輪擡頭的區間。
而這其中，還有一些城市的房價雖然也在出現擡頭，但從硬性指標來看卻並不亮眼，
只是在搶占短期消費方面比較有優勢，所以也無法作為長周期看漲的參考範本。
比如1月份二手房價格環比唯二上漲的昆明和三亞，都是典型的旅遊熱門城市，但如果度假之外還要兼顧房子升值的話，大部份的板塊仍然不建議選籌。
先說漲跌的底層邏輯。
擁有哪些特征的城市，房價會上漲？
1、人口流入的城市
這個真的老生常談了，但我發現還是有很多人喜歡單獨把人口負增長的數據拿出來說事；
特別是開年那-902萬的新數據一出來，怕不是一個個要把房子給拱成白菜價了。
殊不知新生兒需求在當下並造不成購買力，所以如果真心要看跌，那麽請穿越到3、40年後去看吧
——因為隨著城市化的行程加劇，春運在未來也會逐漸消失，到那時候的年輕人口才是真正一出生就活在大城市裏的，父母都在本地有房有車了，需求自然也就可能被壓縮；
如果你弄不懂以上的邏輯，那麽我們再回到人口負增長上來，看看這組數據真正要讓我們警醒的東西
——人口流動的趨勢。
說白了，這個城市人口是凈流入還是凈流出，一個城市的房價，都不取決於本地人，而取決於外地人；
而這個城市有沒有產業，又有沒有新興產業，能不能吸引年輕人在這裏就業，才是最關鍵的。
畢竟你也假定了人口減少未來房子會過剩，那麽你就更需要去審視這些人口流向的地方。
從長周期來看，一二線城市仍然會成為人口凈流入的地方，而很多小地方，隨著人口出生率的減少，又沒有產業用以留住人，人只會越來越少；
沒人沒產業，自然玩不了土地財政，地方耗不起財政赤字生存不下去，城市最後就會被優勝劣汰。
像住建部前段時間強調的 「以人定房」 不也是在說這件事——一座城市的新增用地將會跟人口趨勢掛鉤，有人口增量就多賣地，反之則要減少供地；
所以各位，這會兒弄懂了嗎？
弄懂的話，你再來看去年這一份全國凈流入人口排名的數據，也就一清二楚了。
這也是為什麽我一直要跟大家強調優質資產，又為什麽現在正是出掉劣質資產，換購好城市好地段好房子的時機。
這些城市的房子，長周期看漲，是毋庸置疑的。
2、GDP總量
說到產業，要去衡量一個城市產業夠不夠強勁、又能不能持續性地吸引人口流入，關鍵就在於此。
GDP高的城市，房價一定不會低， 這點從連續18年穩居中國百強縣之首的昆山就可見一斑。
盤下原因，你會發現昆山雖然全縣僅僅只有927平方公裏的面積，卻能聚集4個國家級工業園區、2個省級園區，另外還有2個千億級別的產業集群和6個百億級別產業集群：
而產業帶來的常住人口增量、人均收入增量，又刺激了源源不斷的需求和購買力，
一度讓昆山房價跟著攀升，甚至在去年底70個大中城市無一城上漲的情況下來到了高點。
這裏又要涉及到另一個大家都在關註的問題：那既然縣城的房價這麽香，值得投資嗎？
答案當然是否定的，還是那句話：先看看GDP吧，畢竟能像昆山這樣把GDP槽活到5000億以上的縣城，又能得多少個呢？
而且 昆山，不是縣城這麽簡單，人家還是環滬城市。
如果你對GDP的數值沒有清晰的概念，可以根據2024年最新公布的5.2%的增速去判斷你所在城市的價值；
比如我標紅的那些，在這個數值附近的城市也可以列入你重點關註的物件。
3、資金總量和財政收入
這兩個指標，都是為了測試 經濟活躍度 在市場中的作用，也決定著一個城市資產價格水平的高度。
啥意思呢？簡單來說就是越有錢越幸運。
因為 資金的集聚背後，帶動的依然還是產業和人口的集聚。
拿杭州舉個例子，直播電商的頭部城市，又剛好趕上直播行業是這兩年來的風口，吸納過去的就業人口自然不會在少數。
有數據顯示，杭州城區人口目前已突破千萬，實作了從特大城市到超大城市的跨越式增長，而購買力就是這麽兌現的。
4、城市能階
這個之前其實早就給出過答案了，21個超大、特大城市嘛，而能階越大，能擴充套件的區域也就越大， 一個城市還可能帶動周邊一圈城市的房價上漲；
比如有些環線城市，在都市圈的效應下可能會有明顯的漲幅；
包括你也可以去看看之前城中村擴圍的城市都有哪些，上榜的都可以重點關註一下。
綜上，有一批城市的房價，不管大招會不會在今年釋放出來，長期我也都是看好的。
而 如果大招真的要到來，那麽從現在開始，將會是一批價值城市撿漏的好時期。
關於入場和賣房時機，手上有資產打算做置換的朋友，更需要謹慎地看待目前的市場變化。
畢竟各個城市的行情走勢和市場特點都不同，所以如果沒有評估好你所在城市的價值，很可能就會因為踩錯時機而損失一筆財富。
30個價值城市裏，先羅列一下我認為今年就會有明顯復蘇的城市：
深圳、上海、廣州、蘇州、武漢、重慶、杭州、南京
還有一個北京，但我覺得這個需要考慮到大招的落地夠不夠徹底，又夠不夠全面。
除此之外，都能漲，且是明顯的量漲價升。
至於原因，有3點：
第一個無非就是以上列出的數據指標它們都能很好地完成；
第二個，還是政策輔助；
過去的一年裏，我認為這幾個城市政策落地的速度還是比較快的，而且也能帶來積極的市場反饋，至於滯後性反而是這段時間才顯現出來；
所以我才說我們 市場需要更多的大招出現，才能完整地扭轉當下這個不進不退的尷尬局面。
像廣州前兩天又松綁了新的政策：放售/放租兩套買第三套房則可按首套執行貸款利率；
不過我個人是更認為，這個政策出來比起刺激新的購買需求，更像是在刺激大招的提前發生，以及其他城市的進一步動作。
只是現在還沒發生而已，如果一旦發生，那結合廣州之前最積極的救市動作，迎來報復性反彈也不遠了。
第三個，就是成交已經有好轉的苗頭，這個我在開頭已經列出了一些數據，但具體更龐大的市場需求是否會買單，還是要看接下來的力度。
我還是那句話： 樓市是個政策市，只有想不想的事兒，沒有能不能的事兒。
所以不必恐慌，我們還是邊坐下來聽聽最近上面開會的一些訊號解讀，邊一起等待大家長的反應吧。
