日照高新區某售樓處。白珍亮/攝
日照樓市全面復蘇任重而道遠。
白珍亮/發自山東
日照新房市場回暖明顯。
「從業10年，第一次見到晚上10點多客戶過來搶房的場景。」4月23日，山東省日照市高新區山海大象和悅萬家行銷負責人向記者表示，「3·25」新政後，我們計畫1個月賣了120多套房子，上半年清盤壓力不大。
同日，記者走訪了日照東港、嵐山等區域樓盤，發現無論是高端豪宅、中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，參加本次優惠補貼的新盤普遍銷售流速大幅提升，「月銷100套是常態」。
但熱度並未傳導至二手房市場。日照東港區淄博路一家中介門店負責人表示，買新房的都去售樓處了，二手房更沒有人看了。近期不少二手房房東大幅調低掛牌價，不過也很難出手。
同時，有觀察人士認為，政策後續刺激作用仍需觀察。
顧慮背後是近些年這座海濱小城的樓市疲態盡顯。日照置業網數據顯示，2023年上半年，日照全市新建商品住宅成交僅4109套，2022年全年成交數據為7435套，而2018年這一數據為21818套。
對此，中國房地產報城市與區域治理研究院特聘專家馮顯泉認為，從實際效果看，新政促進了新房成交，購房者得到了實惠，達到了預期目的。但從長遠看，對新房、二手房市場也會有長尾影響，未來日照樓市、房企會重新洗牌，如果能有人口持續匯入，未來日照樓市基礎會比較牢固。
月銷百套成常態
日照銀座廣場地方平台戶外廣告。
3月25日，山東省日照市住建局組織召開【關於促進日照市房地產市場平穩健康發展的若幹措施】新聞通氣會，釋出若幹措施。明確2024年3月23日至2024年12月31日期間，對日照市新市民、青年人才購買首套商品住房（含新建商品住房和開發企業「以舊換新」收購的二手房），城鄉二孩及以上家庭新購買商品住房（不限於首套房），以及購買「以舊換新」二手住房，發放購房優惠券。其中，符合條件的新市民（含城鄉二孩及以上家庭）、青年人才等可以申請政府發放的購房優惠券補貼，補貼數額為購房款總額的20%，購買現房並直接辦證的，優惠券可用於抵頂首付款的50%。
4月22日，日照市住建局釋出【日照市商品住房購房優惠券房地產計畫（第三批）】名單，本批次共有16個計畫入選，並開放了購房優惠券申請模組。至此，補貼計畫擴大到日照2區2縣187個計畫，名單涵蓋地方國企、本土民企開發計畫。
「名單申報以計畫為主體，能拿到預售、能正常銷售肯定合規合法，都可以享受到這種政策，主要看報名順序。」日照某頭部房企行銷負責人李豐表示，政策出台後，他所在的企業第一時間響應，「誰先響應誰可能就‘搶到’客戶，畢竟盤子就那麽大」。
4月23日下午，記者在日照高新區看到山海大象和悅萬家計畫售樓處外豎起「購房補貼20%和悅萬家先把頭籌」的廣告牌，售樓處不時有購房者進進出出。此計畫為剛需樓盤且為現房發售，目前折後價低於6000元/平方米。
「政策出台後，我們是較早響應、報名的計畫。3月底那幾天，5個銷售人員幾乎天天加班到深夜11點，這1個月一共賣了120多套，趕上去年1整年的量了，可以說效果立竿見影。雖然最近幾天客戶到訪量比3月底少了，但都比較精準。」山海大象和悅萬家計畫行銷負責人介紹，受行業下行影響，該計畫去年銷售不暢，不過積累了不少意向客戶，新政出台後，這部份觀望客戶近期集中入市。
東港區天寧君悅府是一個剛需剛改計畫，包含高層和洋房兩種產品，於2021年開盤。新政出台後，對計畫銷售的拉動亦頗為明顯。「之前就去化了一半多，3月到現在一下賣了100多套，2018年行情好的時候集中開盤銷售量也不過如此。」該計畫一名銷售人員介紹，高層產品補貼完後均價13500元/平方米，近期客戶到訪量依然很大，周末能來20組客戶，而去年1年銷售整體很慘淡。
日照中心雲築作為日照高端計畫的代表，目前均價17000元/平方米，享受優惠後單價13000元/平方米，目前去化約70%。「1個月也賣了100多套，最多1天賣了30多套，新政對銷售刺激很大，去年1個月還賣不到10套。」該計畫一名銷售人員表示，由於她所在的計畫貨值較高，單套房源最少也能優惠40萬元，周末案場到訪超過30組客戶，不過近期計畫客流量有回落態勢。
「目前日照市區在售新盤不足100個，大部份計畫都參與了，且覆蓋了幾乎所有的購房群體，力度超前。」日照擺渡人顧問機構創始人王建軍表示，購房者可以透過官方途徑申請到優惠券，買房時送出優惠券即可享受到相關優惠。而手中握有優惠券的開發企業在日照拍地時可以直接抵扣土地出讓金，也可以直接轉讓，既緩解了地方財政壓力、刺激了樓市消費，同時又啟用了開發企業拿地的積極性，可謂一舉多得。
「踩踏效應」隱現
不過，新政對日照二手房市場有「踩踏」跡象。
「對我們店業績影響較大，這個月還沒開單。買新房的都去售樓處了，二手房更沒有人看了，客戶都會對標。」日照東港區淄博路一家中介門店負責人表示，近期不少二手房東大幅調低掛牌價，不過也很難出手，「相當於二手房資產打了8折」。
也有市場人士對新政的後續效果持謹慎態度，認為房企手中優惠券的兌換周期需要進一步觀察。
「短期來看，補貼政策擠壓出了部份成交，但透支了部份市場需求」。東港區一某計畫行銷負責人表示，從他所在的計畫看，之前成交客戶多以1998~1999年齡段購買婚房為主，近期2003~2004年齡段客戶占比多了，甚至有些父母提前為上大學的孩子買房。據他觀察，4月下旬後政策的刺激作用逐漸衰減，部份購房者重新陷入觀望。
李豐則認為，補貼政策的出台能加快新房去化速度，緩解企業的資金壓力。「即使拉低潤率甚至賠錢出貨也要賣，要先解決資金的問題，後期房票的兌換不是眼下要考慮的。」
海濱小城的發展之路
多重顧慮背後是近些年這座海濱小城的樓市疲態盡顯。
日照置業網數據顯示，2023年上半年，日照全市新建商品住宅成交僅4109套，2022年全年成交數據為7435套，而2018年該項數據為21818套，彼時也被多位受訪人士稱為日照樓市的「高光時刻」。
一位當地業內人士回憶，2013年之前，日照年均供應宅地不超過1000畝，且多為零散地塊，「40畝地算大地」，盤子小，天花板低，有1000萬元就能拿地幹房地產」。2018~2019年期間，受全國樓市大潮影響疊加棚改紅利集中釋放，日照樓市銷售火爆，很多期房計畫開票當天去化95%以上。「人們相信買到即賺到」，同時，招商、碧桂園、金科、新城等品牌房企紛紛湧入布局，房價一直處於上升通道。
2020年3月中國288城市住房價格統計報告顯示，日照房價為10455元/平方米，在山東省排第3名，僅次於青島、濟南。
但近年來隨著行業陷入低迷，日照樓市流速、土地指標難以達到品牌房企資金周轉速度要求，外來房企逐步結束市場，日照樓市本土房企重唱主角。從2020年下半年開始，日照樓市更是開始顯現疲態且不少計畫在2023年遭遇「橫盤」，「有計畫年銷售個位數」，房價「打了6折」，房企出現「付款難」，並且波及下遊產業，「工抵房大量出現」，進一步破壞了產業鏈平衡。
除房地產行業外，產業方面也處於困境。
作為山東省最年輕的城市，日照直到1989年才被升格為地級市，轄區面積也堪稱「迷你」僅有兩區(嵐山區、東港區)兩縣(五蓮縣、莒縣)。
日照市人民政府官網顯示，日照總面積5374.9平方公裏，截至2022年末，全市戶籍人口307.91萬人。2023年，日照市GDP為2390.86億元，比上年增長5.6%，面積、經濟總量排名在山東16地市中僅高於棗莊市，GDP尚不及「隔壁」青島15760億元的零頭。
按經濟規模和人口數量算，日照是一個小城，但在某些方面也發揮著不可替代的作用：作為一個沿海城市，日照因港而立、港城一體，日照港港口貨物吞吐量居全國前列；在工業方面，日照形成具有世界競爭力的綠色鋼鐵產業鏈，2021年日照市鋼鐵產業產值就超過了1900億元。
近年來，日照賴以生存的港口經濟、鋼鐵產業面臨著吞吐量被分流及環保壓力，全市的產業結構相對單一，第三產業發展相對緩慢。
好在，「陣痛」中的日照嘗試產業轉型，引進了長城汽車和中興汽車，又獨攬了2022年省運會，最佳化了沿海的旅遊產業，多元經營，力圖破局。
在這一背景下，日照樓市未來走勢如何？李豐認為，當下影響日照乃至全國樓市的根本問題還是「消費信心」不足，提高居民收入和預期才能從根本上啟用市場，日照樓市全面復蘇任重而道遠。
（應受訪者要求，文中李豐為化名）
