重建中的浙工新村。徐凡淋/攝
浙江將推動試點擴面，加快形成一批多種型別的自主更新模式案例。
徐凡淋 於帥卿/發自杭州 北京
4月的杭州，暖意濃濃，杭州市拱墅區浙工新村施工現場，塔吊高聳，挖掘機轟鳴，一片熱火朝天的景象。
「總共7幢樓，2025年竣工，2026年交付。」浙工新村施工現場一名工作人員表示。
浙工新村，這座建於上世紀80年代的小區如今已經成為了頗有名氣的城市更新改造計畫，因每戶村民自主出資100萬元共籌集資金近5億元重建小區引發廣泛關註。
「拆掉重建後，不久就可以住上新房了。」浙江工業大學退休教授劉老師在計畫圍欄外邊拍照邊表示。劉老師是最早一批簽字同意改造的業主，雖然對於住了近40年的房子被推倒有些不舍，但想到不久後可以住上全新的小區還是非常高興。
這是一次新嘗試。浙工新村此次改建沒有采用過去常用的拆遷方式，而是采用了原拆原建模式，以居民自主更新為主。這是浙江省又一個采用自主更新模式進行重建的危舊小區，試點意義大。
為了有效推進城市更新，近日，浙江省住建廳釋出【關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）】，提出透過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作，引導群眾從「要我改」到「我要改」，從5月1日起實行。這是全國第一個出台推進老舊小區自主更新指導意見的城市，為浙江老舊小區自主更新提供了有力支持。
「城鎮老舊小區自主更新的實踐，對逐步進入存量更新階段的城市建設具有重大意義。」浙江省建設廳副廳長姚昭暉說，接下來，浙江將推動試點擴面，加快形成一批多種型別的自主更新模式案例。
「不久就可以住上新房了」
重建中的浙工新村及規劃效果圖。徐凡淋/攝
20世紀80年代，浙江工業大學從衢州搬至杭州，宿舍分期分步一幢幢建造起來（包括浙工新村），最早的一幢建於1983年，最晚的一幢建於2000年，在歲月的洗禮中，小區不僅陳舊斑駁，而且有多棟房屋被認定為C級危房，居民也多次呼籲整改。
「浙工新村與浙江工業大學朝暉校區一路之隔，曾是浙江工業大學教工宿舍，與其他7個小區一起同屬朝暉小區，全部為老舊房子。朝暉小區內既有福利分房，也有動拆遷安置房，部份房齡已有40年，由於年代久遠，安全隱患較多。」浙工新村周邊居民表示。
實際上，浙工新村重建之前就因危房問題備受關註，1993年，這裏便有一幢樓被房屋管理部門鑒定為C級危房，到2014年浙工新村已有4幢房屋被鑒定為C級危房。
「房屋被鑒定為危房，住在裏面很不踏實，安全隱患多。」劉老師表示，遇到台風天氣，社群就會組織居民出去住賓館。
2015年，杭州市原下城區曾提出對浙工新村所在區域的危舊小區進行推倒重建，後由於種種原因不了了之；2018年，針對浙工新村的危改問題還進行過一次入戶民意調查，最終因同意率未達90%導致重建計劃再度擱置。
8年來，浙工新村的重建計劃幾番被提起，又幾度被擱置，「解危」之路屢屢遇阻。
現在的杭州朝暉六區。徐凡淋/攝
2023年5月，杭州市釋出【全面推進城市更新的實施意見】，要求針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區等落實安全隱患消除、功能設施完善、居住品質提升，給浙工新村提供了新的整改理由，當月，「浙工新村居民主體危舊房有機更新（試點）計畫實施方案公告」釋出。在這一背景下，浙工新村也成為浙江省內第一個采取自主更新模式進行重建的危舊房小區。
為了更好地推進建設，浙工新村小區居民以「一幢樓一代表」為原則成立了居民自主更新委員會，在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新委員會向政府送出自主改造申請，政府按照一事一議方式進行審議，條件合適的支持其進行「拆改結合」的自主改造。2023年11月28日，浙工新村城市危舊房有機更新（試點）計畫正式開工。
根據自主更新方案，浙工新村更新計畫總建築面積約為8.1萬平方米，涉及居民548戶，拆除原13幢建築，新建7幢住宅小高層，改造1幢建築，還將配置活動中心等配套設施超1500平方米，新設地下車位460余個，綠化率提升至25%以上。新建部份在戶數不變的情況下，保持新房套內面積不小於原房套內面積並適當擴面。
在資金籌措方面，整個小區的更新費用約為5.3億元。其中，居民自籌資金約為4.7億元，每家出資約100萬元，其余資金由專項資金解決。
在自籌資金方面，浙工新村業主承擔的改造費用為1350元/平方米，並且保證重建後原地置換的房屋套內面積與原房屋基本相等；擴建面積則按34520元/平方米，按最多能擴面20平方米以及一個22萬元左右車位計算，如一套原75平方米左右舊房，最終可以拿到105平方米左右新房，所需費用約100萬元。
「杭州‘浙工新村’的資金投入包括建設成本、過渡補貼、裝修補償、財務成本、拆房費用、各類咨詢評估、管線遷改、苗木遷移和周邊房屋加固等，資金收入方麵包括居民私房回購、擴面費用、公房回購、地下車位出售，以及舊改、加梯、未來社群建立獎補等專項資金補助，另有新增社群配套用房後續可獲取租金收入，總體基本可實作資金平衡。」參與了杭州浙工新村自主更新計畫的浙江省建築設計研究院城鄉規劃設計院院長胡適人表示。
「老舊危房變成電梯洋房，面積不僅擴大了，還多了一個車位，大家都挺樂意的。」劉老師表示，入住後還是之前的老鄰裏關系，這100萬元花得很值。
在技術指標方面，浙工新村遵循「對內有最佳化、對外不惡化」的原則，適度突破了日照、間距、密度等技術指標，解決空間資源瓶頸問題，如計畫西側用地按現狀予以保留，未退讓高架綠線。
「此前舊改或拆遷都由政府部門出錢兜底，浙工新村原拆原建的主體是小區居民，主要出資人也是居民，也是一次新嘗試」杭州市拱墅區住建部門一相關人士表示。
如今，548戶居民合計自籌資金共4.7億元重建小區，已成為杭州各個老舊小區最羨慕的改建樣板。
「把工作做到點子上」
浙工新村的順利更新改造除了居民自身努力外，也離不開政府部門的支持和行動。
在浙工新村改造中，杭州市拱墅區政府積極推進，針對居民出資情況、改造方式、戶型選擇、交付方式、裝修標準、車位需求等方面開展了幾十次走訪調研，並提供精細服務，真正把工作做到點子上。
上述杭州市拱墅區住建部門相關人士表示，浙工新村計畫從規劃到落地始終堅持四個原則：一是堅持「居民主體、政府主導、住建主推、街道主抓、街校主責」的工作原則。政府有關部門或單位受居民委托實施本計畫，各方嚴格落實相關責任，形成強大合力，全力以赴推動各項工作。
二是堅持「居民主體、集體同意」原則。方案經居民主體集體同意後，方才投入資金、實質性啟動。
三是堅持「居民適度投入、政府政策補貼、努力實作收支平衡」原則。居民適度投入購買擴增面積及重建原有面積，政府透過舊改等政策補貼以及適度提升開發容量用於補助計畫、讓渡於民。
四是堅持「探索創新、拆改結合」原則。依據【浙江省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見】，結合小區實際，開展城市老舊住宅區的拆改結合模式試點探索和創新。
「當城市建設發展進入存量時代，浙工新村探索的這種‘自主更新’模式破解了傳統商業開發拆遷模式成本過大的問題，並有利於社群關系的維持和保留，原有居民不需要搬離原來熟悉的環境，也有利於保護城市肌理和城市風貌。」胡適人認為，在自主更新過程中，由居民作為主要出資主體更有利於減輕政府財政壓力，而實作「資金平衡」也是自主更新模式永續、可復制、可推廣的重要前提。
參與過北京勁松一區114號樓原拆原建計畫前期調研和計畫從生成到建成全過程的願景集團副總裁兼總設計師、北京工程勘察設計協會副會長江曼認為，「北京勁松一區114號樓的改建費用主要由政府補貼，使政府承擔了較大的經濟壓力，在永續性方面存有不足。相比之下，杭州浙工新村的居民自願出資、費用自擔的模式有較高的可復制性和可推廣性。」
「自主更新是新生事物，沒有現成答案，需要各地因地制宜進行探索。指導意見出台，本身就是表明了政府部門的一個態度，鼓勵和支持老百姓自主更新。」姚昭暉說，今後浙江自主更將「有章可循」，也明確了一些流程和支持政策，比如該由誰提出申請、如何申報、容積率如何調整等，就可以少走很多彎路，推進速度自然也就會快起來。
目前，浙江省2000年以前的城鎮房屋有72.12萬棟，其中1990年以前的有20.85萬棟。建成年份較早的住宅由於建設標準較低，加之失修失管等因素，以往的環境提升改造模式無法解決老舊小區危舊住宅的難題。「目前城市建設已經從原來的快速擴張期逐步進入存量更新期，就是以存量為主的時代了。這也就意味著，原來城市建設更多關註是怎麽建要轉向新階段，逐步要花更多精力去研究如何維護已經建成的物業了。」姚昭暉表示。
推廣難題
4月11日，上海易居房地產研究院釋出的【原拆原建模式研究】報告顯示，目前全國各類存量房屋中，1990年及以前建造的房屋約占2%，規模約18億平方米；2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋約占9%，其規模約66億平方米。
來自易居研究院數據統計，全國至少有5個城市已明確推進「原拆原建」模式，即北京、上海、廣州、深圳和杭州，不僅形成了比較系統的檔，居民的參與度和支持力度也很大。
以北京為例，北京馬家堡路68號院2號樓改造實行的也是「原拆原建」模式，即把老舊樓房進行大規模拆除，在原址上再建新樓。不過，這一計畫改建主要以政府主導、居民共同決策的形式展開，政府、產權單位、居民三方共同出資推進，其中市、區兩級政府補貼合計約1111萬元，產權單位主要承擔擴建地下室費用，居民則主要承擔增加室內面積的費用。
如改建後的2號樓首付款為23萬元，由於該改建計畫實行一房一價，收房後會根據抽簽結果再交尾款，據實結算，多退少補。此外，由於該計畫屬於危舊樓房改造，不屬於拆遷計畫，兩年重建期間居民需要自行解決過渡問題。
但這一模式還是改變了過去由政府全盤操辦的模式，轉為了居民和政府共同決策，居民自籌為主、政府補貼為輔的全新模式。
「原拆原建」的老舊小區改建模式在一些城市也面臨著一些問題，如成都武侯區的中央花園二期就試圖采用原拆原建改建方式重建小區，但截至目前進展緩慢。該改建計畫是由業主帶頭成立拆舊建新籌備組的「自拆自建」方式，即爭取政府部門允許，然後自行招募開發商負責改造，目前該計畫在規劃、資金等方面存在一定桎梏。
浙工新村自主更新計畫也是歷經了8年時間，居民支持率從87.8%上漲到接近100%，最終才取得實質性進展。
胡適人表示，「自主更新模式目前在‘意願達成’‘產權關系’‘規劃政策’等方面確實面臨更復雜的問題和難點，有待於進一步探索和完善。」
在擴面和方案設計方面也面臨著如何進一步最佳化現行規劃技術規範和政策，如在規劃管理方面，目前的用地功能相容性指引和容積率轉移政策，尚難以應對城市更新的復雜需要，也難以激發市場主體積極性；審批流程方面，目前只能按照因地制宜、一事一議的原則進行聯合審查。
長期對城鎮老舊小區改造有研究的上海易居房地產研究院高級研究員鄧喬喬表示，「征詢比例預設100%，也可能會導致部份計畫推進受阻，政府還需要出台一系列配套政策細則進行明確，為這種模式推廣提供依據。」
「居民支持率門檻不能設定得太高，設計在90%~95%較為合適。」江曼認為。
「每座城市老舊小區情況都不同，在推廣這一模式時需要因地制宜，充分考慮當地的實際情況和居民需求。同時，還需要加強政策引導和支持，確保計畫順利實施和提升居民滿意度。」清華大學建築學院教授、博士生導師唐燕表示。
