支持商品住房「以舊換新」的城市越來越多。
就在4月23日，一線城市深圳也加入到商品住房「以舊換新」行列。據中指研究院最新統計，自去年以來，支持商品住房「以舊換新」的城市已超過40個。
不過，【每日經濟新聞】記者梳理發現，上述各城市推出的商品住房「以舊換新」政策力度不一，操作細則也各不相同。在不同的政策支持力度下，「以舊換新」的效果也顯露出了差異。
以鄭州為例，截至4月24日下午，鄭州市房產交易服務平台系統內已有超過180套「以舊換新二手房」完成登記入庫，占試點階段收購計劃的36%，房源總價在29萬—318萬元，這距離鄭州市二手住房「賣舊買新、以舊換新」試點工作正式啟動還不到4天。而深圳本土房地產中介機構樂有家4月24日在接受記者采訪時表示，他們開啟「以舊換新」試點計畫後不到一周，已有7單簽約客戶。
不過在業內人士看來，由於二手房交易、評估時間較長，目前各地住房「以舊換新」政策整體的落地效果還尚不明顯。住房「以舊換新」意在聯動一二手房，降低交易成本，但同時存在二手房參與門檻較高、二手房評估價或交易價較低、可置換新房選擇少等痛點。
最大痛點是賣掉舊房其實早在2023年，就已有多個城市支持住房「以舊換新」活動。今年以來，越來越多的城市加入進來。
從各地支持「以舊換新」的方式來看，主要包括兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房；二是開發商或國資平台收購舊房，售房款用於購買指定新房計畫，這種方式是今年以來住房「以舊換新」的主流。
4月23日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發起的「以舊換新」就屬於第一種。此前的4月19日，樂有家已與綠景白石洲正式開啟「以舊換新」活動，目前簽約參與活動的客戶已有7單。
樂有家方面解釋道，「以舊換新」核心條款之一是幫助業主盡快賣掉舊房。其調研結果顯示，參與「以舊換新」客戶最首要的動機是借此快速賣出舊房，這一占比達到70.8%。推出「以舊換新」後，不少業主主動聯系經紀人咨詢了解。
對於以舊換新的計畫，樂有家也是有選擇的，其合作新盤是位於深圳南山區的綠景白石洲計畫，價格也有一定吸重力。該計畫折後單價8.3萬元/平方米起，周邊二手房價格為13萬—15萬元/平方米，新房和二手房價格倒掛35%—40%。
「我們了解到，目前成交的以舊換新單裏，大部份舊房與新房的差價並不大，舊房售出後獲得的房款能覆蓋新房總價的60%以上，加上客戶也有一定的經濟積累，承擔的經濟壓力不會很大。」樂有家方面表示，在流程上，客戶可釘選意向房源2個月。2個月內舊房售出，則前期的訂金自動轉為購房款，繼續新房交易流程；如果舊房未售出，客戶可選擇退訂新房，無違約責任。
不過，在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，「以舊換新」最大的痛點是賣掉舊房。「目前，開發商參與以舊換新的協定，釘選意向房源的周期往往在2個月左右，意味著賣房周期往往在2個月左右，但二手房往往很難在2個月內賣出。因此，賣家要獲得‘買新’的優惠價格，就得在‘賣舊’時能降低掛牌價，即降低掛牌價的損失，在買新房上獲得了補償。」
記者了解到，無論是自有交易還是統一收購舊房，舊房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超過90%。還有城市明確了具體的抵扣比例。如無錫市梁溪區在「以舊換新」公告中明確指出，存量二手商品住房總價需不高於新購房源總價的60%，指定樓盤是5個。
在不同城市、不同政策模式下，二手房抵扣的價格也不盡相同，有些低於市場價，有些則接近或略高於市場價。一位江蘇蘇州的二手房業主就表示，她的二手房在「以舊換新」過程中是被官方收購的，其最終的評估價與市場價基本一致。如果走市場化交易可能還賣不到評估價價格，主要換新的幾個指定樓盤剛好也是自己中意的。
李宇嘉認為，「以舊換新」關鍵是激發二手房業主「依舊換新」的動力，政策的出發點和落腳點就是真正從滿足業主住房消費升級的願望，並從降低置換成本、置換周期，並能買到心儀的、優惠新房等角度施策。同時，賣不掉二手房則「無責退訂新房」，這個很關鍵，可以給到參與活動的二手房業主足夠的安全墊。
二手房參與門檻較高記者梳理發現，盡管目前不少城市提出了「以舊換新」的政策導向，但仍處於政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。如從目前落地的政策細則來看，不少城市都會對參與「以舊換新」的二手房源有規定門檻或要求，尤其是以國資平台等為主體收購舊房的。
以鄭州為例，試點階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限於：房齡不能超過15年、如有房貸需還清、要位於三環以內等。而試點階段換房，選購的新建商品住房應是已取得房屋竣工驗收備案證明的「現房」。
目前，在鄭州市房產交易服務平台系統內，已有超過180套「以舊換新二手房」完成登記入庫，房源總價在29萬—318萬元，多數房源都是一居室或二居室，房源面積大多數都在70平方米以下。目前鄭州參與「以舊換新」的新盤有58個，均價在8100—42000元/平方米。
近日，記者以購房者身份采訪鄭州多個參與「以舊換新」活動的新盤計畫了解到，透過「以舊換新」方式購買新房並無特別限制，在售房源都可以選，全款或者按揭貸款的付款方式都可以，屆時二手房被收購後可以直接抵扣房款或首付，優惠折扣都按案場現時情況來定。
再看揚州，該市鼓勵支持開發企業開展「直接收購」式「以舊換新」業務，從去年9月開始已經在試點進行系列措施。截至今年2月底，揚州市區已有逾200套二手房被房企直接收購。據「揚州釋出」數據，一家積極參與試點的房企在5個月內承接的二手房收購總額約2億元，帶動新房成交額近5億元。
李宇嘉建議，「以舊換新」前期可選擇資金鏈緊張、願意讓利的開發商參與，並透過「以舊換新」讓開發商獲得參與活動能有效提振銷售的好處，從而對市場其他開發商起到示範效應。
易居研究院認為，目前「以舊換新」潛在問題或矛盾點在後續改革中是可以更好得到解決的。比如說從評估的角度看，可以采取多家評估公司聯合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價、多次評估等方式進行。而對於納入試點範圍的房源，後續可以設立標準和劃分結構，尤其是研究不同型別二手房收購後的再利用模式等。
每日經濟新聞
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