最近，杭州发布房市新政，全面取消二手房限购。作为新一线城市，杭州一直是全国楼市的重要风向标，此次新政无疑会对全国市场带来深远影响。同样在杭州房市，近期另一则房市新闻也引起业界广泛关注。2月28日，浙江省土地网挂牌5宗地块，杭州余杭区和萧山区有多宗住宅用地，标注容积率为0.7-0.8。余杭地块的信息更详细，建筑高度不超过16米，住宅为三层及以下排屋设计。
「禁墅令」出现松动
熟悉房地产市场的人知道，容积率低于1.0的低层住宅，通常会被视为别墅，0.7-0.8容积率一般指向连排别墅（有别于容积率更低的独栋别墅）。「排屋设计」字眼，已经许久没出现在土地招标信息。在房地产不景气的背景下，维持多年的「禁墅令」出现松动，其标志性意义不亚于解除二手房限购。
在房地产市场，别墅住房长期受政策「关照」。1994年国家第一次出台政策，限制别墅用地——那时甚至还未启动商品房改革。此后多年，国务院、发改委、国土资源部三令五申，要求地方政府不得向别墅供地。2010年，国土部的一纸要求，住宅用地容积率必须大于1.0，更是成为行业红线，成为认定「违建别墅」的重要指标。
2019年住建部发文，要求地方暂停别墅建设审批，梳理已建、在建、在批、特批的别墅项目，并派员在全国核查，至此中国房市进入「别墅存量」时代。2023年下半年，国家房地产政策有所调整，当年9月自然资源部发文，建议地方取消土地拍卖限价，取消远郊住房容积率1.0限制，只是迟迟未见落地。此次杭州拍卖别墅地块，给全国市场发出了明确信号。
反直觉的缺点
「限墅令」的动因是保护土地资源，尤其保护耕地资源。为严守18亿亩耕地红线，国土部门每年确定新增建设用地数量，将配额分配至各省市，各省根据现实情况分配至县市。一方面控制建设用地，另一方面保障存量耕地，各省市县都有基本农田指标。
大城市建设用地需求较大，用地不足严重影响城市发展。很长时期里，国家允许通过「占补平衡」「异地交易」（通过额外开垦耕地以作补偿，或与用地富余地区交易）等形式，缓解城市用地需求。通过各种制度保障，中国耕地面积不仅未减少，还有缓慢增加迹象。2019年统计显示，尽管中国城市不断扩张，全国耕地总面积仍保持在20亿亩之上。
在住房市场，集约化用地，建设高容率住房，仍是政策的主流。表面看起来，建高楼的优点很多：节约土地资源，建设成本低，入住人口多，价格还便宜，等等。在中小城市，建设高楼小区甚至成为一种时尚，大量二三十层高楼拔地而起，取代了老旧的五六层「赫鲁晓夫楼」，
事实上，大量建设高层住宅的缺点被忽略了，首要的缺点是反直觉的，是浪费土地资源，这一点很多高楼的反对者也始料未及。如前所述，在不占用耕地指标，严守18亿亩耕地红线情形下，中国的城市建设实现了高速扩张，仍有大量闲置空地。我们经常看到，拔地而起的高层住宅边上，往往是闲置的农田；新建社区之间，夹杂着堆弃杂物的荒地。
中国的城市发展，并不缺土地。不说小县城和三四线城市没有边界，连一二线大城市，土地资源也充裕。
以北京为例，全市面积超过1.6万平方公里，将「山地+耕地+林地」扣除，仍有大量可供开发的城乡建设用地。据北京【十四五用地规划报告】，北京市城乡建设用地规模将控制在2790平方公里——而2022年北京全部城市建成面积，还只有1500平方公里。
上海的情况也差不多。作为目标是国际金融中心的一线城市，上海目前仍保有大量耕地，面积比城市建成面积还大（前者约1600万平方公里，后者不到1400平方公里，2022年的数据）。即便不占耕地，上海也有大面积滩涂和荒地。
北京和上海都不缺土地，其他城市更不用说。开车在中国各城市兜一圈，不难得出「土地够用」的结论。一旦放松乃至放弃供地限制，就会有大量建设用地被释放出来。独栋别墅、连排别墅、一户建、「house」等住房，自然会涌现出来，而不是当前千篇一律、动辄二三十层的高层「鸽子笼」。
高层公寓Vs独栋房子
很多人支持「禁墅令」，是出于平等主义的意愿。他们认为，在快速城市化的时代，应大量建设普通民众买得起的公寓，而不是条件更好的独栋和别墅。
不过，在土地供应宽松的条件下，开发商将主要资源和成本用于住房建设，一样能做到物美价廉。
二战结束后，美国住房需求暴增，著名的房地产开发商莱维特父子为抢占市场，建设了大量标准化社区「莱维顿」。错落相邻的独栋房屋，家家户户都带车库，纵横交错的社区道路，社区还有购物和娱乐中心。「莱维顿」被吐槽缺乏个性，却能以极低成本，满足当时年轻人的需求。随着住房供应增加，「莱维顿」衰落下去，个性化住宅重新成为市场主流。
在美国，高层公寓通常用于贫困者、城市白领满足短暂住房需求。年轻人婚后生孩子，通常选择买独栋房屋，即美国常见的「House」，这种房屋相当于中国市场的别墅。原因很简单：住高层公寓，体验并不好，很不适宜家庭生活。中国大多数城市人就住这样的房子，相信他们更有发言权。
高层公寓最大的特点是，房内空间狭小，格局单调，出门入户不便，公共空间有限，邻里很少社交，孩子缺乏活动空间。就连室内活动，人们也不能放肆奔跑，那样会吵到楼下的邻居。中国的城市居民彬彬有礼，很有界限感，隐藏的代价却是：压抑和沉闷。偶尔到城市居住的农村老人，他们的体会更加深刻。
中国城市社区，整体干净整洁，购物逛街都很方便，它的最大问题是：无聊。几千人的社区，几乎谁也不认识，没有社交，从不串门。没有成群结队的孩子，大人回家也锁在屋里。这样的环境，住得久了谁都会憋闷。每到假期来临，很多城市人喜欢回农村度假。抬脚即到的户外空间，随时可仰望的天空，乃是非常珍贵的资源。
高楼住宅越密集，城市生育率越低，这是很多人口学者观察和研究得出的结论。道理不难理解：长期蜗居高楼公寓，缺乏户外活动，很少亲近自然，极易感到精神疲惫。孩子长期「圈」在家中，几乎没有玩伴，需要父母投入极大的心力陪伴，也几乎没有邻里的互助抚慰。长期疲劳的生活环境，夫妻家人之间，也极易产生矛盾。
很多城市夫妻以「家里不够住」「带孩子累」拒绝多生，显然不是托辞。生活幸福感不足，养孩子的体验极差，他们对生育自然也就缺乏期待。
因此，要提振当前低迷的生育率，就必须对生育更友好、对孩子更友好，很重要的措施是，从解决住房问题入手。大量增加住宅用地供应，保障房价平稳降低，改善民众居住水平。这对于提升民众生活的幸福感，改善他们的精神面貌，无疑能起到巨大作用。杭州松绑「禁墅令」，或是一个好的开始。
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陈兴杰
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