作者| 猫哥
来源| 大猫财经Pro
17日,住建部等5部委带着房地产的利好的「组合拳」来了。
1、四个取消: 取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准;
2、四个降低: 降低公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低「卖旧买新」税费负担;
3、两个增加:新增100万套城中村和危旧房改造、将「白名单」项目信贷规模增加到4万亿。
而在土地政策上,盘活存量土地,各种政策支持,比如商业银行、政策性银行的贷款,可以发行专项债来收储土地等。
核心就是,「大放水」终于惠及房地产了。
不少政策已经实施了:
不少政策正在加速推进:
可以说,是一大波利好。
最受关注的,就是两个新增。
第一个新增,是100万套的城中村和危旧房改造。
注意措辞, 「我们选择在前期城中村和危旧房改造基础上,再新增100万套,并通过货币化方式,加大政策支持力度」。
1、这100万套,只是增量;
2、采取货币化的方式,而这个方式主要就是货币化安置。
那么存量是多少呢?
2023年,中央就有了超大特大城中村改造的指导意见,主要以城中村改造专项借款的形式,到了今年2月份,正式落地,主要是7个超大城市和14个特大城市受益。
那时候,21个城市预计总金额,大约是1.2万亿。
如果在这个基础上,再加100万套的话,总金额可能将达到或者超过2018年棚改高峰期的1.74万亿。
这100万套新增的前置条件,地级以上城市,群众有意愿,还要征收方案和资金大平衡方案成熟。
政策配套也很多,专项借款、专项债、商贷、税收优惠等。
也就是说,除了超大特大城市,符合条件的地级市,也有机会进入拆迁的范围,普惠性在加大,对这些城市的城中村和危旧房来讲,确实是大利好。
但是,「大拆迁」或者「拆迁暴富」的时代,已经过去了。
这两天,网络流传成都的拆迁地图,非常火,密密麻麻的拆迁项目,确实很震撼,尤其是不少涉及中心城区,评论里面充斥着「上千万赔偿、拿到十几套房」的暴富故事。
但是,这也主要是网友玩梗。
1、无论是专项债还是专项借款,总是要还的, 补偿不会无限制, 另外,现在房子价值几何,大家心里有数;
2、 以往的「货币化安置是楼市上涨推手」,已经不灵了, 拆了这么多,该跌的还是在跌;
3、货币化安置, 发钱主要是撬动更多资金,进入存量房市场, 对市场企稳,还是有作用的;
4、对于多房的拆迁人群,算是一次在楼市变现的机会。
第二个新增,「白名单」信贷规模,要到4万亿。
这个「白名单」也是今年初实行的,主要是对房地产融资,国家给出的解决方案是,精准支持房地产项目融资。
城市的房地产融资协调机制提项目,商业银行筛选,然后对项目审批贷款。
但是,进入「白名单」,不是说就一定能拿到贷款, 最终放款权,还是在金融机构,实际获得和申报的需求,并不匹配。
而根据现在的要求, 「白名单」应进尽进,已审贷款应贷尽贷,资金拨付能早尽早。
1、城市融资协调机制可以继续审核提名「白名单」,房企可以和银行协商,通过「白名单」备案;
2、原则上, 进入「白名单」,银行就「应贷尽贷」;
3、贷款进入监管账户, 专款专用封闭管理, 银行按进度拨付,项目按需向上下游付款,不卡流程。
到10月16日,已经审批2.23万亿贷款,到年底,要超过4万亿。
也就是说, 在剩下的两个半月里面,要发1.77万亿的贷款,月均7080亿,发放贷款速度,是之前的3倍多。
这背后,「白名单」盘活烂尾楼的速度,也在加速提升。
林林总总的政策加码,相关金额已达6万亿。
这波政策利好,后面也有几个趋势:
1、 一二线城市尤其是一线城市的价值 ,被验证了,「虹吸效应」太明显了;
2、对房企的支持尤其是制度性支持在加大,存量土地、存量房产, 都在被加入到收储的行列, 甚至在办证、付款、违约方面,都有商量的余地,给房企「减负」;
3、两个新增,数据都不是上限,也就是说, 后续都有加码的余地, 住建部调查的城中村和危旧房,在加码100万套之外,还有120万套没解决;「白名单」今年融资4万亿+,明年大概率也会延续,数字应该只多不少;
4、保障房与商品房,「两条腿」差距在逐渐缩小, 保障房的地位也在提升 ;
5、目前,政策倾向性也很明显,避免新增地方债风险,那么 一些地方债务较高的城市,受益可能有限,可以关注一下本地地方负债情况 ;
6、房地产要触底反弹了吗? 目前还有待观察:
不过,在最大努力下, 最大的趋势还是「止跌企稳」。