「变革中前行」是2023年本土诸多房地产从业者的共识。
土拍市场火热，土地成交规模、出让金与抢购现象均有所增长，上半年土地成交面积创下全国第一的好成绩。招商、龙湖等全国性房企加大在西安拿地步伐，陕建地产集团、高科地产等本土地产企业亦在发力。
「交付」和「稳」仍是房企高频关键词，「第四代住宅」概念掀起本土楼市新风潮。房价结构性上涨分化、房企产品内卷，购房者观望情绪仍较重，但政策导向持续宽松，放开限购和收紧落户政策后，前期积压需求进一步释放，短期成交量突飞猛进。
2023年西安楼市整体成交量相比略升，市场地位稳居全国前三，二手房市场成交则达到市场高位。
进入2024年，虽然春节返乡置业情况不及预期，但节后热度有所提升。西安当地链家的一位置业顾问晓辉告诉【每日经济新闻】记者。「从初五开始基本每天成交量都是二三十套（平台），咨询量也比年前涨了一倍，并且热度应该会持续到三月。」
土拍市场略有升温中指研究院发布的数据显示，2023年西安土地市场成交量价规模持续下滑，但从全国排名来看，2023年西安出让房地产开发用地规划建筑面积2040.59万㎡，同比去年上涨两位，位居全国第四。土地出让金方面，2023年西安房地产开发用地出让收入1005.9亿，同比去年下滑14.47%，位居全国第八。
比较亮眼的是2023年上半年，西安土地成交面积创下全国第一，成交面积高达949万平方米，同比增长9%。
每经记者：张静 摄
空间分布上，2023年1-12月西安宅地成交楼面价前十地块，除一宗位于曲江外，其余九宗全部位于高新区，且2宗为年底成交。
拉长时间线来看，自2021年三季度以来，西安土拍市场快速降温，2022年多以底价成交，城投托底明显。2023年土拍略有升温，土地成交规模、出让金与抢购现象均有所增长，热门地块出现触项摇号、溢价率提升以及多家企业竞争的现象。
如3月保利以土地最高限价276700万元摇中高新区丝路软件城约119亩宅地，楼面价13972元/平方米，溢价率14.91%；4月南通亚伦地产摇得高新区丝路科学城62亩地，成交总价165000万元，土地单价2649万元/亩，楼面价14191元/平方米，溢价率15%……
2023年12月初，招商、保利、中海、中建、中铁建、中交、中铁、越秀和龙湖等十几家知名房企竞拍高新区丝路科学城50亩地，最终被招商以13.89亿元拿下；年底最后一宗土地出让中，保利、招商、中海、越秀、港中旅、中铁建、绿城、中建多家房企报名竞拍高新区丝路科学城约111亩地，最终溢价15%触发摇号，由越秀地产摘得。
每经记者：张静 摄
不难看出，国企央企成为土拍的绝对主力。
易居研究院研究总监严跃进向记者表示，对于总价相对可控的一些城市地块，企业拿地积极性会比较高，最终引发触顶、摇号现象。部分房企加大在西安的投资，一方面说明房企看好西安的这个城市发展投资，提前拿地抢占市场先机；另一方面也是西安土地性价比高，比较匹配企业当下资金状况。
二手房交易同比增加 84.58%土地市场的热度与楼市回暖程度高度相关，楼市的企稳，一定程度上带动了土地市场回温。
从交易情况来看，2023年西安整体成交量相比略升，市场地位稳居全国前三。
尤其是9月西安房地产新政陆续出台落地，包括进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购；全面推行「带押过户」，落实好换购住房退税优惠政策；西安市户籍居民家庭购买首套、第二套住房取消落户时间限制等，政策的影响使得西安楼市成交量明显增加。
几乎同一时间，二手房成交量加速出售挂牌，新房供应大幅上涨，有超过50个新入市项目在9月底集中放量，为成交热度提供了先发优势。
2023年全年，西安的新房成交面积上涨17%左右，成交面积仅次于成都、杭州；成交金额上涨了25%左右，成交金额排在全国第七；二手房累计成交98723套，同比增加84.58%，市场成交达到历史高位。
严跃进分析称，西安2023年新房市场和二手房成交量在全国都属于表现不错的城市，尤其是二手房表现不错说明西安房地产市场形势还是比较健康的，也和西安整个购房潜在需求有关系的。对于企业拿地会有一些积极的信号意义，另外二手房交易规模大，也会转变为2024年购买新房的量，所以说对开发商潜在去库存也有积极作用。
每经记者：张静 摄
不过，晓辉向记者透露，「去年放开限购和收紧落户政策以后，短期成交量确实突飞猛进，但持续性不强，下半年外地购房人群占据主力，本地客户以改善性住房为主。」
从实际购买情况来看，教育资源还是影响购房者决策的头号因素。如2023年西安销冠盘万科东望，周边分布着雁塔实验小学、绿地浐灞小学、西安第七十八中学等优质教育资源，是许多购房者选择的主要原因之一。
「目前教育还是第一，再就是位置和区域发展确定性，接下来就是价格和产品，优惠和品牌这些属于辅助因素，对新房的话品牌因素可以往前排一排，尤其是交付能力强或能够提前交付的品牌。刚需目前选择二手多一些，改善还是选择产品更新的新房多一些，客户其实都是同一批客户。」晓辉告诉记者。
据每经记者了解，2023年西安二手房去年主要是「以价换量」。在整体市场大环境下，新房价格还在持续上行，二手业主置换比较多，降价换成交，撬动改善杠杆。还有就是部分开发商暴雷造成刚需客户对新房交付的担忧，转而购买二手房。
打开某二手房交易平台发现，目前西安二手房90—140㎡面积段房源最多，其次是60—90㎡；单套总价100——200万价格段房源最多，其次是100万以下。许多房源都打着「同小区最低价」「x天降价xx万」的标签。
企业集中度上升根据中指研究院监测显示，西安TOP10房企2023年1-12月实现总销售额超过1100亿元，和去年TOP10企业市场集中度相比，2023年TOP10企业集中度继续上升。
从具体销售情况来看，2023年招商、保利、万科、金地、中海、龙湖、绿城、陕建等品牌是市场的绝对主力，占据市场供应的60%，成交量达到75%左右。
其中，万科东望单盘成交60亿，坐稳了2023年西安销冠盘的位置。中海学仕里、保利天汇、保利云谷天汇、绿城全运村、绿城海棠三章、陕建雁南朗境、龙湖青云阙、龙湖云河颂产品系列基本属于四五十亿梯队。
此外，单盘对房企业绩贡献作用明显。如万科东望贡献了万科在西安销售业绩的47.62%，保利天汇项目共计贡献了保利40.52%的销售额，中海学仕里项目共计贡献了中海43.65%的销售额，天地源永安华府项目共计贡献了天地源59.39%的销售额，中粮奥体壹号项目共计贡献了大悦城49.81%的销售额。
西安某楼盘现场
在晓辉看来，教育、交通优势叠加社区生态服务，是单盘盈利能力突破的关键。
还有一个现象是，国企央企占据绝对优势，西安TOP10房企榜单中绝大部分为国企。
相较2022年销售业绩榜单变化来看，2023年TOP10企业销售额门槛提升近20亿元，百亿销售额以上的房企有6家，较去年增加2家。并且TOP10榜单中，出现了陕建地产集团、高科地产两家本土国资房企面孔。
2023年，陕建地产集团总销售面积为54.1万㎡，总销售额为86.6亿元；高科地产总销售面积为35.5万㎡，总销售额为78.6亿元。天地源为唯一上市房企，排名虽然略有下降，但2023年销售额达到69.5亿元，天地源永安华府项目也是2023年热门楼盘之一。
在本土从业者看来，2024年会是「猥琐发育」的一年，存在着刚需消费者觉醒和改善客户改善升级的双重推动。官方更注重保留现有人口人才的居住幸福度，新市民主要引导向三环外就业上学，推动城市骨架的拉伸。但整体改善情况还要受限于居民可支配收入，同时二手房价下跌导致购房者观望情绪严重。
不过，购房需求不会消失，只会积压，最后在合适的时间节点释放，这也是每次新政策出台或重要节假日都会出现短期市场火爆的原因。
就像2月原本是房地产市场的传统淡季，但今年开工以来，找晓辉咨询的客户反而多了起来。「从初五开始基本每天成交量都是二三十套（平台），咨询量也比年前涨了一倍，节后这个热度应该会持续到三月，因为下个月还有很多新盘会上。」每日经济新闻
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