保障性租賃住房的由來和定義
保障性住房，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類別的住房有別於完全由市場形成價格的商品房。目前，我們國家住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主。其中：
公租房主要面向符合條件的城鎮戶籍住房、收入困難家庭，實行實物保障和貨幣補貼並舉。【國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見】（國辦發〔2011〕45號）規定，「要加大政府投資建設力度，綜合運用土地供應等政策措施，吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和營運，多渠道增加公共租賃住房供應。政府投資的公共租賃住房專案可以委托企業代建，市縣人民政府逐年回購」。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，充分發揮市場機制作用，引導內送流量備援容錯機制體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」。共有產權住房主要面向符合條件的城鎮戶籍困難家庭，堅持政府主導、市場運作，政府給予適當政策支持，企業和其他機構投資建設，實行購房人與政府按份共有所有權。
綜上，保障性租賃住房，是保障性住房的一個重要領域和範疇，與2010年國家提出的公共租賃住房相類似。
2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。2021年6月24日，國務院辦公廳釋出了【關於加快發展保障性租賃住房的意見】。2022年2月16日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了【關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見】。
保障性租賃住房的主要交易條件和關註點
1. 用地性質：
主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。土地性質主要包括集體經營性建設用地、企事業單位自有土地（不補繳土地款）、產業園區配套用地（占產業園區面積比例不超過15%）、新供應國有建設用地。
2. 土地獲取方式：
保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。商住地產開發專案可將保障性租賃住房作為配建條件納入土地出讓合約。
3. 政策紅利：
中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助；非居住用地適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。
4. 可融性強：
鼓勵國家開發銀行為保障性租賃住房提供長期信貸支持；支持保險資金透過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，提供長期資金支持；支持信托公司依法合規參與保障性租賃住房建設營運；透過應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務以及發揮政府性融資擔保機構提供增信支持等方式提高貸款的可獲取性；鼓勵透過公司債券、非金融企業債務融資工具等債券融資以及銀行業金融機構發行金融債券等方式，募集資金用於保障性租賃住房；鼓勵保障性租賃住房納入基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）；銀行業金融機構審貸條件是取得保障性租賃住房專案認定書；保障性租賃住房貸款不納入銀行業金融機構房地產貸款集中度管理。
5. 專案申報流程：
實行保障性租賃住房專案認定書制度。市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房專案認定書後，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。
主要合作模式思考
1. 與村集體合資成立專案公司
集體經營性建設用地由農民集體所有，基建領域社會資本與村集體或其所屬市場化主體共同出資成立專案公司，專案公司負責集體土地上的保障性租賃住房投資、建設和營運，專案公司透過租金收入實作預期收益，基建社會資本獲取施工訂單，合作結束後各方按預期結束。村集體一般要求固定分成、保底收益，以確保集體資產的保值增值和風險可控。
案例：
▌北京市成壽寺專案，由村集體經濟組織和萬科成立合資公司作為專案營運主體，萬科負責所有建設成本投入並獲得專案建成後45年的經營權及收益權，村集體經濟組織每年獲取保底收益及超額分紅。
▌北京市有巢總部基地專案由村集體經濟組織和華潤簽訂合作協定，約定華潤出資建設並負責營運，華潤享有50年的經營權及收益權，每年支付村集體經濟組織固定收益分紅。
▌福州市戰峰村專案，村集體以土地使用權作價入股，持有專案公司49%的股權，福州市城投建築有限公司持股51%，並承擔專案全部建設、營運所需資金。戰峰村不參與專案公司經營，不承擔經營風險，建設期內不獲取收益，營運期內每年收取固定收益，營運期滿後，市城投建築有限公司結束專案公司，股權移交給戰峰村。
2. 與企事業單位合作，透過股權出資獲取專案建設經營權
企事業單位利用存量自有土地開發保障性租賃住房，用於自身員工的職住平衡或符合條件的市場化租賃，基建領域社會資本可采取與擁有存量土地的企業事業單位股權合作、認購金融工具份額等方式參與專案投資建設和營運，獲取一定施工訂單，專案實作預期投資收益後實作結束。此類合作一般需要同股同權，並約定結束機制。
針對改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的專案，以及利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房的專案，基建社會資本同樣可以選擇與住房租賃企業、原始產權所有人和投資主體，透過依法合規的方式運用股權投資、金融工具等方式參與到專案的投資實施。
案例：
▌西安市支持高校等企事業單位利用自有閑置土地建設保障性租賃住房。西安外國語大學利用學校自有土地建設保障性租賃住房750套，每套建築面積70平方米以內，解決教職工租房難及引進人才短期過渡問題。西安電子科技大學利用自有土地建設單身教師公寓403套，每套建築面積60平方米，作為過渡房租賃給無房教師。
▌上海市支持中國航發商用航空發動機有限責任公司利用自有土地建設保障性租賃住房。中國航發商發現有1342套房源為科研用地上配套建設，為總部及設計研發中心在編在崗員工提供臨時租賃住房保障，但已無法滿足新入職員工租住需求。對此，中國航發商發計劃利用園區記憶體量土地（科研用地）再建設1070套保障性租賃住房。
▌成都市支持位於崇州市的蜀州興宇城市建設有限責任公司利用企業自有土地建設保障性租賃住房2455套，套均面積50平方米左右，主要解決企業住房困難職工和引進人才過渡性居住問題。支持位於金堂縣的成阿發展實業有限公司將企業自有閑置房屋改建為保障性租賃住房，可改建946套，套均面積50平方米左右，主要解決企業職工住房困難問題。
3. 參與產業園區建設，透過職住平衡實施保障性租賃
產業園區的投資主體或被招商引資的產業主體，在專案孵化和實施到一定階段後，相關投資主體和營運主體會存在較大職住平衡需求，主要解決入駐企業員工的基本居住和配套需求，基建社會資本可以透過單純參與保障性租賃住房的投資開發或者將園區基礎設施、產業載體建設和職住平衡需要配套的保障性租賃住房打包實施，獲取一定施工訂單。
案例：
▌西安市落實將產業園區中工業專案配套用地面積占比上限由7%提高到15%的土地支持政策，為滿足比亞迪在產業園內建設保障性租賃住房的需求，由市政府主要負責人現場辦公，協調相關部門，向比亞迪汽車有限公司發放【保障性租賃住房專案認定書】，允許其拆除部份閑置低效廠房，騰出土地建設宿舍型保障性租賃住房12棟、4416套（間），解決上萬名職工的居住問題。
▌合肥市允許國網安徽電力公司將配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占專案總用地面積的比例由7%提高到10%，國網安徽電力公司建設宿舍型保障性租賃住房134套（間），解決企業新進大學畢業生住房困難問題。
觀點總結
PPP、特許經營、BOT以及綜合開發類專案的專案公司絕大部份是沒有適格的資格可以使用專項債資金的，原因在於：【關於做好地方政府專項債券發行及專案配套融資工作的通知】（廳字〔2019〕33號）不得將專項債券作為政府投資基金、產業投資基金等各類股權基金的資金來源，不得透過設立殼公司、多級子公司等中間環節註資，避免層層巢狀、層層放大杠桿。市場化轉型尚未完成、存量隱性債務尚未化解完畢的融資平台公司不得作為專案單位。
因此，除政府自行新供應國有建設用地用於保障性租賃住房建設外，更多情況下，需要將保障性租賃住房、安置房等具備一定經營性內容的專案融入片區類專案，進而提高片區類專案的經營性以及可融性，解決保障性租賃的資金來源的同時，為整個綜合開發專案迎來啟動資金，透過資金的統籌、權益性資金與債務性資金的搭配，實作整個片區的小步捲動、收入再利用和迴圈再造，為整個片區專案賦能造血，實作專案規劃建設的各項任務指標。
來源：基房通
