一、 政策端：利箭頻發，金融環境向好
2021 年： 房企暴雷促行業融資邊際放松
2020 年地產融資環境趨緊，五道紅線（房企三道紅線+房地產貸款兩條紅線）限制房地產行業資金。2021年上半年延續這一基調，實行集中供地，嚴控經營貸，嚴控城投公司、弱資質企業發行公司債，限制非標ABS融資，規定商票及供應鏈債務期限，至此地產融資渠道全面收緊。
下半年，恒大、藍光等房企暴雷，房地產流動性危機頻發，同時海外評級機構頻頻下調中國房地產行業及部份企業的評級。為維護房地產市場平穩健康發展， 3季度，中央及部委、金融機構等向外界釋放有關房企融資偏積極的資訊，如倡導金融機構滿足房企合理融資需求、鼓勵金融機構開展並購貸業務等，均釋放了融資邊際放松的積極訊號，但以糾偏為主，政策基本基調未改變。12月6日，中央政治局會議首提促進房地產業健康發展和良性迴圈，傳遞更加積極的政策訊號。
2022年 ：信貸、債券、股權、內保外貸四支箭齊發
2022年前兩個月延續2021年金融政策的審慎基調，1月份央行召開的2022年貨幣信貸工作會議，強調繼續穩妥實施房地產金融審慎管理，各商業銀行要進一步最佳化信貸結構，提升服務實體經濟的能力。
3月份 新一輪疫情 爆發，地產行業面臨壓力， 房企信用風險 仍然 持續發酵，各部委 開始 頻繁發聲 ， 重點 提及 防範化解房地產企業風險 、 支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼並收購出險房企專案等。 7月28日中央政治局會議上，首次提出「保交樓、穩民生」，強調「穩定房地產市場」。隨後多種形式的國有資本成立紓困基金，透過專案收並購等方式對問題樓盤進行解困。8月，央行透過政策性銀行啟動2000億專項 借款支持住宅專案建設 交付。這一階段的重點在於保專案。
四季度，信貸、債券、股權、內保外貸四支箭齊發，為行業融資提供全力支持。 12月中央經濟工作會議為行業融資定調：滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。這既是對2022年資金釋放的肯定，也是2023年供給端對房企和專案資金支持的鼓勵。這一階段從保專案轉向「保專案+保優質房企」。
2023 年 ~至今， 資金政策 持續 寬松
2023年以來一方面繼續推進2022年的融資支持政策，另一方面政策力度繼續加大。專案層面，保交樓資金投放進一步加碼。央行推出3500億元保交樓專項借款，設立2000億元保交樓貸款支持計劃。房企層面， 設立房企紓困專項再貸款，額度為 800 億元 ；將 「金融16條」有關政策延期至2024年底；中央強調 「一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求」 ， 提出 「三個不低於」的量化指導要求 ，加大對民營企業的金融支持力度，拓寬其融資渠道。
2024年1月，住建部、金融監管總局提出在地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，由地方政府牽頭梳理可以給予融資支持的房地產專案名單，推播金融機構，精準支持房地產專案合理融資需求。
二、 資金端：政策支持到位但改善有限
2022年以來，整體房地產行業融資環境趨松。從2022年金融16條和地產融資四支箭齊發，到2023年金融16條延期，放松房企股市再融資限制，全面放松信貸、債券和股權渠道融資，支持紓解行業信用端困難和最佳化房企流動性，防範化解地產行業風險。
但受經濟復蘇放緩影響，市場信心不足等因素，整體地產到位資金壓力仍然較大。 2022年1-12月14.9萬億元，同比下降25.9%，2023年前4個月，受房地產市場回暖影響，房企到位資金同比降幅明顯收窄，但從5月份開始，降幅再次走闊。2023年1-12月份，房地產開發企業到位資金 同比下降 13.6%
2024 年1-2 月房企到位資金16193 億元，同比下降24.1%，較12月擴大8.3pct，房地產企業資金仍有壓力。
從房企到位資金的主要來源來看， 2022年1-12月，受行業銷售下滑影響，定金及預收款和個人按揭貸款同比分別下降33.3%、26.5%。海內外貨幣政策分化影響，外資回流，房企利用外資同比下降27.1%，但由於整體規模較小，影響不大。國內貸款同比也下滑超過25%。2023年1-12月，隨著融資端政策發力，除外資和自籌資金規模降幅繼續擴大之外，其他三大資金到位規模同比降幅大幅收窄。
2024年 1-2 月國內貸款同比下降10.30%；自籌資金同比下降15.20%，定金及預付款同比下降34.80%，個人按揭貸款同比下降36.60%。國內貸款同比降幅 小幅 收縮， 而 與銷售相關的定金及預收款和個人按揭貸款的同比降幅均在 30%以上 。
從房企到位資金的來源結構占比來看， 2022年國內貸款占比較2021年小幅上升0.2個百分點，自籌資金比例上升3.4個百分點，而定金及預收款比重下降3.6個百分點。2023年相比2022年，國內貸款比重繼續小幅上升0.6個百分點，自籌資金比重下降2.6個百分點，定金及預收款和個人按揭貸款比重均上升1個百分點。
2014年1-2月，國內貸款比重上升7.8個百分點至20.5%，是2021年來的最高比例。房企自籌資金比例小幅上升0.7個百分點，定金及預收款、個人按揭貸款占比明顯下滑。一方面說明房企資金政策的支持初見成效，另一方面也說明當下銷售不利，房企銷售回款仍然存在困難。
2022年至今，金融機構房地產貸款規模及房地產開發貸的余額均高於2021年。2022年末和2023年末房地產開發貸款余額分別為12.69和13.17萬億元，較2021年末12.01億元有較為明顯的增長，這說明政策指導下，金融機構對於房企的 開發貸支持 有逐步 落實 。雖然總規模有增長，但房地產貸款、 房地產開發貸占金融機構貸款余額的占比 持續 向下， 也說明了金融機構做好房地產金融服務，保持房地產信貸整體穩定，滿足合理融資需求的同時，也考慮了風險防範。
三、 供應端 ：資金壓力延緩施工行程
房企資金的減少影響房地產開發投資情況和房企的施工情況。 2022年受前期融資政策趨緊及後續以保專案為主的基調影響，房企可用資金也大幅減少，全國房地產開發投資額同比下滑10%，首次跌入兩位數負增長區間。2023年隨著政策支持資金的到位，房企到位資金量降幅有所收窄，也影響房地產開發投資額、施工面積和新開工面積同比下滑振幅收窄。
2024年1-2月全國房地產開發投資同比下降9.0%，降幅較12月收窄3.5pct，反應開發投資萎縮的狀態有所遏制，釋放出供給端企穩的積極訊號，同時在融資協調機制等支持下，地產行業開發投資動力或將增強。具體來看，新開工面積同比下滑29.7%，施工面積同比下滑11%，主要是由於目前新房市場尚未完全回暖，銷售回款大幅回落制約企業到位資金，房企開工意願不強。
2022年全國商品房和商品住宅竣工面積累計同比始終呈負增長。2023年以來，隨著融資環境逐步改善，資金到位情況緩解，房屋竣工情況明顯改善，1-12月商品房和商品住宅竣工面積同比均增長約17%。
2024年1-2月全國商品房和商品住宅竣工面積累計同比再度向下，下降20.2%。一方面受開工和施工面積減少影響，另一方面仍受資金到位的影響。2022年末央行推出3500億保交樓專項借款已在2023年經逐步落地，據媒體報道，截至2023年末，350萬套保交樓專案已實作交付超300萬套，交付率超過86%。由此可見保交付高峰期已過，對房屋竣工的拉動效應將有所減弱。同時，當前房地產市場的銷售情況尚未企穩，房企現金流仍有一定壓力，一定程度延緩專案工程進度。
受資金到位的影響，全國房屋停工面積雖然在 2023年呈減少趨勢，但仍然存在較大規模的停工。另外，根據百年建築調研數據，截至3月5日（農歷正月廿五），全國10094個工地開復工率62.9%，農歷同比減少13.6個百分點；勞務上工率57.5%，農歷同比下降10.7個百分點；資金到位率44.7%，環比提升3.1個百分點。其中房地產專案開復工率55.1%，資金到位率36.5%。結合國家統計局數據，1-2月份，商品房和商品住宅停工面積同比僅下滑1%和3%，並且規模較上月再次回升，可見回暖形勢尚不樂觀。
資金方面，除 3500億保交樓專項借款之外，央行還推出了2000億保交樓貸款支持計劃，但根據央行官網釋出的「結構性貨幣政策工具情況表」，截至2023年第四季度末，保交樓貸款支持計劃實際使用額度只有56億元，對比第三季度沒有變化，這可能顯示銀行對爛尾樓的信貸投放較為謹慎，說明商業銀行對於保交樓的配套融資支持仍有改善空間。雖然1月，城市房地產融資協調機制的落地速度和惠及廣度令人欣喜，除國央企外，大量的混合制房企甚至已出險民企專案均進入白名單，但整體而言房企資金壓力仍較重，直接影響房企施工情況的改善。
四、 需求端：規模中樞下移影響房企造血能力恢復
房企到位資金來源結構來看，房企國內貸款比重略超 10%。2022年以來，房地產行業融資政策支持導向明顯，從數據來看，房企到位資金中的國內貸款占比在2023年小幅上漲，2024年1-2這一比重超過20%，政策落實到位。
重要的是，房企資金來源中定金及預收款與個人按揭貸款之和通常占比過半，是最主要的來源，而 2024年前兩個月由於市場原因，這兩項與銷售直接相關的款項同比大幅下跌，造成房企到位資金同比大幅下滑，這也顯示政策對於整個地產行業融資端的修復有限，房企融資能力修復的關鍵仍在於銷售端的回暖和自身造血能力的恢復。
從需求市場來看， 2023年全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%。在2021年沖上高點後，房地產市場銷售規模已連續兩年出現回呼，且調整振幅頗大，同時70城新建商品住宅價格也已經連續2年回呼，經過20多年的發展，當前地產開發行業規模中樞下移已成定局。
2022年以來，省市地方持續出台購房松綁和支持政策，並且2024年1月以來，具有風向標意義的一線城市紛紛出台需求端利好政策，政策出台帶動市場熱度短暫回升，但地產銷售端未出現持續性改善，一方面是需求結構發生轉變，另一方面也是受整體經濟環境影響，短期內購房者信心和預期難以發生根本性變化。基於此，市場短期內恢復，企業快速回血屬於小概率事件，房企仍將面臨資金的壓力。
五、 小結
3月22日國務院常務會議中，關於地產行業提及「要進一步最佳化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展」。其中可以看到，房地產融資工作仍然受到關註。
根據住建部披露數據，截至 3月9日，全國31個省312個城市已經建立了房地產融資協調機制，報送「白名單」專案6000多個，其中82%是民營和混合所有制企業的專案。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。 城市房地產融資協調機制作為 支持房地產專案融資的 重要抓手，預計 仍 將不斷落地落實，房地產企業 尤其是民營企業 的現金流有望得到改善， 對行業 的積極影響或將 逐步 顯現。
