當前位置: 華文世界 > 三農

房貸降了,每月能省這麽多

2024-02-22三農

打工人的房貸又要降了。

2月20日,最新的貸款市場報價利率(LPR)釋出了,1年期維持3.45%的利率不變,5年期降息25個基點至3.95%。這也是自2019年房貸利率采用LPR定價模式以來的最大降幅。

作為個人住房貸款利率的定價「錨」,LPR的調整關乎購房者的切身利益。按照100萬元的貸款計算,在等額本息的還款方式下,每月將少還約145元,30年累計減少5.2萬元。

更有購房者對中國新聞周刊直言,房貸利率調整過後,「每個月能省出一頓小燒烤。」

史上最大降幅

在多位受訪專家看來,本次定向降息堪稱「史無前例」、「超出預期」、「精準定位」。

說到「史無前例」,易居研究院研究總監嚴躍進對中國新聞周刊表示,5年期以上LPR利率是個人住房貸款和企業中長期貸款定價的參考基準。中國8次五年期LPR的下調振幅一般都在5-15個基點,而此次一次性下調了25個基點,力度最大。

圖/中國貨幣網

橫向對比去年來看,2023年中國1年期LPR和5年期以上LPR分別下降20個和10個基點,引導當年企業貸款加權平均利率降至3.88%,同比下降0.29個百分點,已是歷史最低水平。

降幅「史無前例」的同時,還超出很多人預期。中國新聞周刊註意到,此次降息還是在MLF(中期借貸便利)利率不變的情況下完成的。

就在本次LPR下調兩天前,央行剛剛宣布平價續作MLF,政策利率並未釋放降息訊號。

2023年以來,各主要銀行多次下調存款利率,部份中小銀行也跟進調整,商業銀行負債端成本有所下降。結合今年2月5日降準落地,釋放長期流動性約1萬億元,也有利於降低銀行資金成本。

中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢對中國新聞周刊進一步解讀,貨幣政策在配合經濟平穩開局,透過降低貸款利息,降低融資成本,進而穩增長、促融資,從流動性層面提升信心。

興業基金也認為,LPR降息對後市影響整體積極。降息、疊加各類扶持經濟的財政擴張,營商環境的進一步改善,將進一步促進經濟企穩,保持穩中向好的態勢。

此外,這還是一次「非對稱降息」,1年期沒降,只降了5年期。

楊暢指出,一般來講,1年期與5年期LPR對稱調整是常態,但非對稱調整也並不少見。

「不同期限利率非對稱下調,表明政策希望發揮作用的物件有所側重。5年期LPR與房地產市場的關聯度相對較強,下調5年期LPR利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部份,充分體現了利率政策參與啟用房地產市場、推動房地產市場良性迴圈的政策意圖。」

房貸利率采用LPR定價模式始於2019年10月,居民住房按揭貸款的定價是5年期以上LPR利率加點而來,因此5年期以上LPR與房貸利率關聯緊密。

在中指研究院市場研究總監陳文靜看來,本次非對稱降息也體現了央行對於房地產行業的呵護,加大樓市托底力度,釋放穩信心的積極訊號,促進投資和住房消費。

由此可見,5年期LPR下調,將直接降低購房貸款成本。那麽,購房者到底能省多少錢?

首套房貸利率進入3字頭

根據中國人民銀行釋出的2023年第四季度中國貨幣政策執行報告,截至2023年12月,全國343個城市(地級及以上)中,101個下調了首套房貸利率下限,26個取消了下限。2023年,新發放個人住房貸款利率為4.1%,同比下降0.75個百分點。

另據貝殼研究院監測數據,2024年1月首套主流房貸利率平均為3.84%。其中,1月一線城市首套房貸利率為4.13%,二線城市首套房貸利率為3.86%,三、四線城市首套房貸利率為3.82%。

而經過本次調整,全國重點城市首套房貸利率再次降低,將正式進入3字頭。

據中指研究院監測,本次下調後,當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至3.75%(5年期以上LPR-20個基點)、4.15%(5年期以上LPR+20個基點),進一步接近歷史最低點。

「目前僅個別地區首套房貸利率高於4%,部份城市房貸利率已降至歷史最低水平。」陳文靜指出。

「最大力度」的降息,也為購房者帶來了明顯的實惠。中國新聞周刊測算,按照貸款100萬元、年限30年、等額本息的方式計算,不考慮加點情況下,此次5年期以上LPR下調將為購房者節省利息超5萬元,月供可省下144.8元;等額本金節省利息近3.8萬元。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對中國新聞周刊分析,一方面,本次降息之前三四線城市首套房利率普遍在4%以下,而一二線城市房貸利率相對仍較高;另一方面,相比三四線城市,一二線城市購房成本較高、需求量較大,因此本次降息對一二線城市的影響更大。

的確,對於貸款基數更大的一二線城市的購房者來說,此次降息帶來的實惠是肉眼可見的。北京擁有300萬商貸的購房者李先生對中國新聞周刊表示,「降息調整過後,算下來每個月能少還將近400元,能省出一頓燒烤錢。」

LPR調整後,存量房貸什麽時候降也成為大眾關註的關鍵。

值得註意的是,此次降息首先惠及的是新購房者,這部份購房者馬上就會享受到降息的利好。但對於存量的老購房者而言,需等到貸款重新定價日才能看到改變。

至於存量房貸利率具體如何下調,嚴躍進認為,此次政策對存量房貸利率的降低也有積極的影響。具體如何調整,不同銀行執行策略有所不同,需要結合具體銀行的重定價日和定價規則。

而展望後續,陳文靜對中國新聞周刊表示,本次5年期以上LPR下調振幅較大,短期再次下調預期減弱。未來各地不排除透過下調或階段性取消首套房貸利率下限等方式,推動居民房貸利率下行。

小陽春,要來了?

「房貸政策寬松,交易市場就容易活躍。」嚴躍進分析,觀察歷史上房地產市場的交易數據和周期變化,房貸政策始終是非常重要的影響變量。

回顧過往,2009年和2015年兩次房貸利率下調,分別成為彼時房價上漲的導火索。換言之,更寬松的利率刺激,也將為樓市交易的走熱添一把火。

「本次下調LPR惠及群體較廣,進一步降低購房成本,刺激有購房需求的購房者入市。」諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙進一步對中國新聞周刊補充,從市場端來看,2024年1月市場表現平平,新房市場供需規模雙縮,二手房成交量維穩、價格持續下滑,並未現明顯改善,這也凸顯出了市場對本次降息提振作用的期待。

陳文靜則認為,2024年穩定房地產市場至關重要,供需兩端政策需要協同發力,大幅降息有利於緩解觀望情緒。此番調整將促動投資與消費雙熱,並透過降低購房成本促進購房需求釋放。市場對「小陽春」行情期盼已久,尤其當下多個利好政策疊加,在傳統「金三銀四」節點,或將產生更大的效果。

2024年以來,樓市可謂蓄勢充足。需求端方面,春節前,一二線城市的放開甚至解除限購政策,進一步降低購房門檻,訊號意義明顯;供給端方面,1月初住建部聯合金融監管總局出台了【關於建立城市房地產融資協調機制的通知】,要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制。

據住房和城鄉建設部公布的數據,截至2月20日,全國29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制,房地產專案「白名單」共涉及5349個專案;已有57個城市162個專案獲得銀行融資共294.3億元,較春節假期前增加113億元。

嚴躍進認為,隨著今年住房消費市場的復蘇,房貸利率政策結合其他購房政策將充分發揮組合效應,其對於房地產市場的企穩復蘇和向好發展都將產生積極影響。

「在房貸利率下降及一系列房地產寬松政策推動下,樓市小陽春值得期待。」趙秀池表示。

作者:於盛梅