最近很明顯上海深圳北京杭州等城市的成交量出現了短期回暖，不少人又開始問我要不要換房，什麽時候應該置換。關於換房的邏輯和實操，我在我的課程其實教了，大家自己去領課程學完再操作。
休養生息、去杠桿是我們這幾年的主基調，無論是企業還是個人都如此。
對於普通人而言，這幾年面對一系列的打擊後，不得不變得保守起來。
大家的投資行為從加杠桿，變成去杠桿。
主要特征就是： 減少負債、增加存款。
上半年的存款數據出來了，人民幣存款繼續增加11.46萬億，其中住戶存款增加9.27萬億。
目前住戶存款余額繼續創歷史新高——147.48萬億。
過去幾十年居民儲蓄增速一直不超過兩位數，16年、17年的增速分別是9.5%、7.7%。
但是在20年後就開始兩位數增長，22年更是增長17.4%。
在2020年1月的時候，我們的居民儲蓄數據86.1萬億，到今年六月份則為147.48萬億。
也就是四年時間，14億中國人存了61.38萬億。
這是什麽概念呢？
大家可以對比一下全國的房產總值，前幾年有專家統計過中國的房地產市值為65萬億美元，大約450萬億人民幣。
如今全國房價整體縮水3成左右，我就算減少約130萬億，剩下310萬億。
四年時間，中國房產縮水大約130萬億，中國人居民存款增加61.38萬億。
房地產本來就有一定的杠桿率，等於說銀行新增1元存款，就會抽走了2塊多的房產價值。
可見錢從來不會無緣無故消失，只是從一個地方遷移到另一個地方而已。
以前中國人有錢第一時間想到的就是買房，房產就是中國人最大的財富儲蓄池。
哪怕租售比少得可憐，但是房價漲幅的收益可比銀行收益高太多了。
而隨著房價開始下跌後，老百姓為了修復自身的負債表，降杠桿。
有的選擇提前還款，有的選擇賣房套現，在沒有找到合適的投資標的之前，大家都集中往銀行存錢，於是我們的存款余額突飛猛進。
這裏涉及到一個數據，叫做 居民的存貸比。
一般經濟情況較好，資產價格不斷上漲的時候，人們會習慣把錢拿去投資理財，此時的存貸比重會偏高一些。
而在經濟環境弱，資產價格縮水，人們傾向存款，那麽存貸比就會下降。
我們把這兩組數據拉長時間看，在2015年的時候我們存貸比還不到50%，國人還是以存款為主。
棚改發力後全民買房，貸款增加的速度比存款快多了，存貸比開始不斷上漲，在2021年的時候達到最高點68%。
而後開始下滑，一直到今年6月份已經下滑至54%，已經跌至2016年的區間。
按照目前的趨勢跌到2015年，也就是跌破50%的概率非常大。
這妥妥的就是降低負債，去杠桿啊。
哪怕到今年為止，大部份老百姓依舊在提前還貸，從數據看就很直觀。
全國個人住房貸款余額在2022年達到頂峰後開始下降了，2023年末個人住房貸款余額38.17萬億元，較於2022年減少6000億，今年1季度更是錄得負增長。
房地產領域，這幾年就是全民都在去杠桿！
我們前幾年的居民負債表的確是過高，像深圳杭州等個別城市甚至超過100%，長期下去泡沫早晚有一天會戳破，這是無法避免的。
換句話說，2024年的中國樓市基本面肯定是比3年前的要更加健康，起碼泡沫已經擠掉了一大半了。
中國居民杠桿率和國際比較，多數時候研究者是用的BIS數據。
美國居民杠桿率在2007年12月達到98.7%的歷史高點，也就是次貸危機前夕，次貸危機後經歷了居民去杠桿，2022、2023年末為75.5%、72.9%。
2023年末，日本、德國的居民杠桿率為65.7%、52.1%。
而我們在2023年末時候居民杠桿率為62%（這個是BIS數據統計的數據，和國家與金融發展實驗室統計的相差1%）。也就是中國現在居民杠桿率已經和日本接近了。
從全球來看，我們的居民杠桿率處於正常水平，這幾年房貸利率也下調了，居民也在提前還貸，房產端的負債壓力沒有之前那麽高了。
如今大家集體在降杠桿，市場擠掉泡沫，其實也是屬於市場自我修復的一個過程。
全民去杠桿，最後的結果是什麽呢？
接下來的數據可能會顛覆大家的認知。
哪怕是全民去杠桿，全民在提前還貸，全民在存款，最後我們的杠桿率不僅沒有降低，反而還上漲了。
國家金融與發展實驗室的數據顯示，我們今年一季度的居民杠桿率依舊上漲了， 從2023年末的63.5%上升至64.0%。
資料來源：中國人民銀行、國家統計局；國家資產負債表研究中心
可能很多人都無法理解， 為什麽房貸壓力小了，居民的杠桿率反而上升？
本來居民杠桿率在2022年到達頂點後就開始穩住了，但是從2023年起，居民杠桿又開始緩慢攀升。
事實上，這一上升其實並非來自債務增加，而是經濟增速的疲軟。
如果說杠桿率的分子是債務，分母則是gdp。
而我們目前的gdp的名義增速還低於實際增速，從而導致居民端杠桿率的上升。
換句話說，雖然債務少了，但是賺的錢也變少了。
再來看消費，以前大家都說房地產擠壓消費，房地產是最好的避y藥。
而如今房價終於下降了，房貸余額也比之前少了，房地產領域的去杠桿，真的能夠幫助提升消費嗎？
昨天經濟數據出來了，6月社會消費品零售總額同比增長2.0%，預期3.3%。
3月以來，社零數據一再低於預期，消費並沒有因為房價下降而上升。
這也正面反駁了房地產壓縮消費的論調，消費低迷的原因還真不能賴房地產。
提升消費一般是來源於兩點，一是資產價格上漲，二是收入上漲。
收入上漲很好理解，資產價格可以是房價，也可以是股價。
在2019年的時候，房價和股價都在上漲，而那幾年也是消費升級喊得最厲害的時候。
所以消費和房價應該是正向關系，房價漲、股價漲，哪怕是紙面財富，但是大家心裏舒坦開心，才更有動力去消費。
為啥老美是消費大國，看看美股就知道了。
而我們在22年後，房價開始急轉直下，消費隨之也跟著beng了。
經濟是一個非常復雜的系統，不是說單一的居民提前還款，減少負債，增加存款就可以真的降低杠桿率了，也不是只要房價下跌，老百姓就會去消費。
大家經常紙面上的推論和現實的情況完全對不上。
而想要真正降低居民的杠桿率，提振消費， 目前的辦法就是降息，央媽下場購買國債。
前者是降低居民和企業部門的債務壓力，最近央行有提到了降息的事情，今年應該還會有一輪降息。
後者則是幫忙償還過去即將到期的債務，還可以拿出更多資金投入經濟發展，拉動投資帶動就業，關鍵是穩住房價和股價。
央行既然已經發聲，後續肯定會行動的，最近大會正在進行中，期待重大利好可以盡快落地吧！
