隨時間變化，住宅也會「變老」。
紅星新聞記者采訪了解到，當前部份高層建築外墻進入風險高發期，外墻脫落現象多發。數據顯示，僅4月份，成都全市165個小區維修基金動用專案中，墻面維修有32個，占比近兩成（19.4%），位居專案前列。
市住建部門相關人員介紹，超過保修期的住宅建築，其維修主要責任需由業主進行承擔。但物業難管、維修基金動用投票難、維修費用高等，讓實際維修面臨困局。專家建議，建築要有建築修繕和「體檢」制度。
除了動用維修基金之外，成都也在進行更多探索：研究給既有建築「上保險」，將日常維檢納入保費範疇；將城市更新與建築外墻安全隱患整治工作相結合，把符合條件的隱患建築外墻納入改造範圍，讓群眾住得方便、安全。
▲房屋建築外墻磚石出現脫落
外墻三天掉兩次磚
高齡住宅「老年病」致小區安全隱患
2010年，市民曾女士一家搬進了位於成都成華區建業路的A小區，小區裏住了上千戶居民。幾年前，曾女士發現小區外墻磚石開始脫落，所幸脫落位置不是行人經過的地方。
最近，隨著雨季到來，小區單元樓外立面又開始掉磚，而且正好是單元行人出入口位置。「5月中旬出現掉落情況，三天時間內掉了兩次磚。」曾女士心有余悸。
住在成都市錦江區成龍路B小區的葉女士也反映，小區住宅樓外立面脫落問題已經持續了兩三年，因解決方案一直不能達成一致，導致拖了幾年也沒解決。在葉女士印象中，兩三年前小區住宅樓外立面就開始掉建材磚石，「我們那一棟三分之一（的磚石）都掉了。」
5月23日，記者探訪成龍路該小區，從遠處看，每棟樓外立面上大大小小的「修補程式」格外顯眼。
住宅樓外立面建材脫落不是個例，本身也增加了安全隱患，全國不少城市都有類似案例。今年4月初，成都青羊法院就宣判了一起小區單元樓外墻瓷磚、混凝土脫落砸傷行人的案件。
▲成都一小區部份住宅樓外立面磚石脫落
質保期已過、物業難管……
外墻維修常遇「困境」
「建築外立面瓷磚掉落問題受很多因素影響，隨著時間推移，局部脫落風險會越來越大。」四川大學教授、高效能綠色建築與低碳城市研究中心主任高慶龍表示。
商品房的外立面脫落，是老式、高層商品房常面臨的難題：一般來說，商品房有5年的質保期，質保期內可以由開發商、物業「托底」。對於更高齡的商品房來說，後續出現問題，誰來負責、誰來出錢都是難題。
對於物業來說，這樣的外墻磚石脫落也是難以管理的問題。5月24日，位於建業路的A 小區物業相關工作人員回復記者，「（小區）確即時間比較久了。以前的老小區外立面都是采用貼磚設計，時間長了再遇到極端天氣就容易掉下來，這算是老小區的通病。」
該工作人員表示，在涉事單元樓外立面磚石掉落後，他們很快就開展排查工作。「針對部份松動的磚石，我們已經提前處理過了。現在我們已經找了施工公司，排期去重新貼磚。這屬於大修，費用是走業主維修基金渠道。」
▲成都一高層住宅樓外立面大大小小的「修補程式」
維修第一步，錢從哪裏來？據葉女士居住的B小區物業中心介紹，僅2021年小區處理脫落的墻磚及防水修補，已使物業公司支出費用超10萬元（105995.37元）。
記者了解到，該小區於2015年12月交付；2020年11月，物業公司發現部份樓棟外墻有空鼓、墻磚脫落現象。
物業張經理在回復業主投訴時表示，「小區外墻不美觀、外墻磚脫落的安全風險問題，處理成本巨大，已超出物業費支出範疇。」其提出，可由業主向地產公司追責，或啟用小區維修基金進行整改。
維修基金使用前提需要小區業主投票。諸多小區在這一環節往往難以「意見統一」。B小區物業中心曾就維修基金啟用做過前期摸底，在參與意見表達的住戶中，超一半人並不同意。「以此數據申請維修資金維修外墻是無法透過的。」5月23日，記者來到小區物業中心，前台處還放著關於小區外立面處理方法征求業主投票表，其中一項就是「是否同意使用維修基金」。
4月全市維修基金使用情況中，外墻維修專案占兩成
啟用維修基金仍是主要途徑
小區外立面掉落問題應該由誰來負責？
「在保修期內，建設單位承擔維修責任，（保修期）一般來說是5年。保修期外，建築使用人也就是業主承擔維修責任和安全責任。」成都市住建局質安處相關工作人員向記者介紹。
今年開始施行的【成都市房屋建築外墻質素安全維護管理辦法】（以下簡稱【辦法】）中也明晰了責任劃分——「開發建設單位應當按照法律、法規以及合約約定，承擔保修期間房屋建築外墻質素缺陷的保修和治理責任。保修期滿後，業主為房屋使用安全責任人，履行建築外墻維修養護義務。」
對於超過質保期的小區外立面需維修的問題，【辦法】中提到：「對保修期屆滿後發生建築外墻脫落、墜落等應急情形，經屬地住建行政主管部門、鎮人民政府（街道辦事處）現場查勘後屬實，有兩個及以上所有權人的建築，所需維修經費由業主按照法律、法規以及（臨時）管理規約的規定共同分攤，業主共同決定由共有部份經營產生的公共收益支出；公共收益不足的，應透過應急程式使用專項維修資金排險修復；涉及專有部份的，由房屋使用安全責任人依法承擔。」
▲成都市住房和城鄉建設局關於印發【成都市房屋建築外墻質素安全維護管理辦法】的通知
需要註意的是，【辦法】中明確，物業服務機構也有相應承接查驗責任。「物業服務機構在承接新建物業時，應將外墻質素安全納入承接查驗內容，必要時進行現場踏勘查驗，核對相關竣工驗收和質素檢測等資料。」
這與四川省住建廳釋出的【關於應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知】中使用維修基金的條件相吻合：「樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的，可按照本通知要求應急使用住宅專項維修資金。」
在成都市住建局每月公布的成都全市維修資金使用情況中，小區外墻面維修已經成為維修基金的重要用途之一。
據紅星新聞記者統計，在今年4月份全市的165個維修基金動用專案中，外墻面維修有32個，占比近兩成（19.4%）。
從維修資金使用情況來看，涉及天府金花、佳兆業君匯上品、三千裏二期、銀木佳苑、邑都上城、金沙柏林郡、峰匯中心等多個小區，涵蓋武侯區、新都區、溫江區、天府新區、錦江區、成華區、大邑縣等多個區縣。維修費用也因為面積、材料等條件不同有些許差異。
▲公示的維修基金使用情況
住建部已發文禁用水泥砂漿貼外墻飾面磚
專家建議：要有建築修繕和「體檢」制度
除使用維修基金對外立面脫落進行「手術」之外，不少業主更關心的是，對於有外立面掉落風險的老舊小區，是否可以進行「日常體檢」，防止「小病拖成大病」？
「建築要有建築修繕和‘體檢’制度，而不是一勞永逸。」四川大學教授、高效能綠色建築與低碳城市研究中心主任高慶龍認為，「體檢」制度需要長遠規劃，「誰來出錢，誰來提需求，都需考慮。」
此外，在前述【辦法】中也鼓勵給建築「上保險」，由保險公司來承擔維修費用。「鼓勵建設單位、施工單位、業主大會、業主委員會等其他有關組織透過向保險機構購買保險服務、委托物業企業購買保險服務等方式，建立房屋建築外墻建設質素、使用安全維護避險機制。」
給既有建築「上保險」，也是成都目前的探索方向之一。「成都接下來也會小範圍地進行一些探索，因涉及面廣，這項工作還在研究階段，需要謹慎推行。」成都市住建局質安處工作人員介紹，「這樣的保險不僅是為了出大問題時進行理賠，還有一部份保費內容應該在日常監護維護階段，在前期就釋放掉隱患風險。」
此外，還可以根據建築外墻安全隱患風險情況，將城市更新與建築外墻安全隱患整治工作相結合，在實施城市更新過程中將存在安全風險隱患的建築外墻納入改造範圍。成都市住建局質安處工作人員透露，這部份工作已經開始進行。
住建部曾發文，2022年9月14日開始，明令禁用現場水泥拌砂漿貼上外墻飾面磚，淘汰該種危及生產安全的施工工藝、器材和材料。高慶龍解釋，「因為現場攪拌砂漿和手工貼上質素離散度比較大，采用專用砂漿可以提升質素，降低（脫落）概率。」對於高層建築，他建議不要貼面磚，「貼了面磚的建築，在底樓要采取防墜落措施。」
▲住建部曾發文，2022年9月14日開始，明令禁用現場水泥拌砂漿貼上外墻飾面磚
此外，在建築保修期滿前，建築單位要牽頭進行最後一次「體檢」。前述【辦法】提到，「在小區保修期屆滿前，建設單位應牽頭會同物業服務機構對建築外墻質素安全開展全面排查，對存在的問題進行整改，並將排查和整改結果向業主公示，確保保修期內相關責任主體履行保修責任。」
