前天廣深同一天宣布降低首付和利率後，我發現整個市場立馬出現兩極化情況：
一邊是本來就準備買房的，趕緊約中介去看房了，據說上海離婚要預約到6月15日以後了。
一邊是已經買了房的業主，徹底是睡不著了，因為早買了幾年，讓他們要多奮鬥幾十年了。
現在存量房業主是真的哭唧唧， 高房價+高利率， 讓他們在山崗上吹風，只能期待在有點利好，讓存量房貸利率也能少還點月供。
我認為會有的，可能就是下一步的動作了。
考慮政策出來後才2天時間，市場的訊息還不多，但想和大家說說我認為接下來市場會有的變化。
尤其對於猶豫糾結，不知道現在到底是該買房還是該賣房的各位，一點小建議。
我們必須承認的是， 這次的招數很猛，且很有誠意。
在降低首付的同時，還降低房貸利率。
很多人擔心首付減少，但貸款增加，月供壓力變大啊，只能說大家長是很貼心的，這次政策還選擇了同步降低房貸利率，實際上就是降低持有的成本。
以深圳為例吧：
一套500萬的房子，2成首付100萬，按照最新3.5%的利率計算， 30年時間，每月還貸17961元。
如果是之前3成首付150萬，按照最新3.85%的利率計算， 30年時間，每月還貸16408元。
兩者相差1553元，看似月供成本多了對吧，但你別忘了你首付少給了50萬，如果這50萬你留下來還月供，多出來的1553元， 50萬你能還321個月，也就是26年。
這是一種選擇方式，把本該給的首付錢，省下來做月供。
其次，你本來準備的150萬首付，按照2成的首付，你可以踮起腳選擇總價750萬總價的房子，但你也要接受更高的月供。
當然，你還可以選擇繼續按照3成首付去買，反正利率該降的還是降。
說白了， 這次政策的最大利好，就是增加了更多買得起房的名額。
精準狙擊的人群也是 首付不夠，但有穩定工作還得起月供的人。
好，很多人一定會問： 就這，能攪動市場，讓房價反彈了嗎？
別著急，我覺得我們要分開看這個事情：
第1是一線城市短期成交量一定會起來。
第2是這件事釋放的關鍵是，救市的決心。
參考517新政後，最早執行的是二線城市，從結果來看，是有用的：
重點城市二手房成交量環比增長8.4%，同比增長1.8%。
看得出來，517後，最先放開的二線城市是有成交量反彈的，那這一次，一線城市的反彈能力一定不會比二線城市差。
所以我才說這一次一線城市的成交量一定會起來， 而且會持續至少2個月以上的成交量反彈。
房地產的規律是量在價先。
只有老百姓全都跑去搶房子，導致房子供不應求，房價才會觸底反彈走向上漲。
所以量漲，一定是樓市好轉的訊號，也一定是好事。
因為目前很多城市已經壓縮了土地供應量，目的就是為了去庫存。
一邊是壓住供應量，一邊是用政策刺激購房，消耗現有庫存，價格自然會開始上漲。
至於能不能持續，還得看之後的政策配合。
我這幾天專門看了各大自媒體號的評論區，其實偏悲觀的會多。
可以理解，因為過去傷害太深，而且很多老百姓也不是缺首付，是缺未來收入持續上升的信心。
可以共情，但不茍同。
因為我發現任何一次政策出來，老百姓的感觀能力都要落後至少1年以上。
2021年當大家去搖號搶房加喝茶費，但政策屢次收緊，也沒人會想到2022年樓市下行。
這一輪政策放開，很多人又是觀望，等體感傳輸的時候，估計又是1年後了。
對於政策的效果，不是看政策本身。
而是我們更要關註這個動作背後， 是大家長救市的決心，這基本是一個赤裸裸的表態了。
能動到讓上海、深圳、廣州都下調房貸利率和首付比例，說明要把樓市拉起來的決心很大。
畢竟， 這是史無前例的最低首付和最低利率。
所有人要做好準備了。
隨著一線城市徹底放開，那我們樓市就會出現高維打低維地降維打擊。
因為一線首付降低、利率降低、並且有可能徹底放開之後，就等於和所有的二三四城市，站在了同一個競爭維度上。
換做是各位，你們會怎麽選呢？
你本來有50w的現金，你是選擇買一個你省會城市的房子，還是選擇買一線城市廣州的房子呢？
這看似是選擇題，但實際上是對一個家庭命運的抉擇。
其實稍微有點認知和能力的人，沒有人不想往上走的。
所以本質上，這也是一次城市格局的重塑， 哪些城市是有人想去的，很多人會用真金白銀去投票的。
房地產發展了那麽多年，包括大家的房商也都得到了一個新的提升，大家都會思考這件事情的。
以前，很多人不敢去大城市買房的原因，要麽是太貴了買不起，要麽是有門檻，三四線城市有錢的想買買不了。
但現在很多東西都發生變化了，可以買了，房價也跌了，首付和利率還低了，至少有錢人一定會想往更好資源的地方走。
誰都知道，一線城市有好的教育、醫療、服務配套， 誰不想擁有好東西呢。
而且現在一二線城市也開始兩條腿走路，如果你買不起房子，留不下來，不是還有保障房嗎？
如果你害怕買不起，但你想要城市安居下來的成本沒那麽高了，且大城市機會更大，收入更高，換成你，你去不去。
所以一線城市降低首付、降低利率，再疊加保障房的推出，會影響未來城市的整個邏輯。
現在每個人的選擇都會至關重要，過去虹吸效應就已經夠明顯了，但之後會更加明顯。
縣城的人往城市走，城市的人往省會走，省會的人往北上廣深走，這種趨勢會越來越明顯。
每一個人，都要提前做好選擇城市的準備。
如果你現在剛好就是在三四線城市，且手上有點小錢，你可以做好往更好城市走的準備了。
如果你就在一二線城市，也不要著急開心，畢竟這輪降低門檻，放開大門，看似進來的接盤俠變多了，但是不是接你的盤，還未可知。
進入一二線城市的人會買什麽樣的房子，也會影響城市內部房產價值的分化。
可以預見的是，以前你在房產上靠運氣賺的錢，如果不懂得分辨城市價值和房產價值，最終也會靠能力輸掉。
