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房屋是大多數中國家庭財產配置中最為重要的部份，許多高凈值人群通常擁有多套房子，其中不乏房價高達兩三百萬的高品質住宅， 為這些人群提供了較為舒適的居住條件 ，提高了生活水平。
現代住宅不僅只具備居住內容，通常也寄托了家庭保值升值的期望，高品質住宅尤為如此，其房價的漲跌對家庭的財產安全影響非常大。
住宅的金融內容雖然在國家「房住不炒」的理念下有所削弱，卻並未得到根本性的轉變， 大部份人在購買房屋進優先考慮的還是升值可能 。
但是並不是所有人都能正確看清房價變化的趨勢 ，特別是幾年之後的房價形勢，而馬光遠卻透過兩句話將5年後300萬房子的價值說透了。
一、房價變化趨勢
房地產中國經濟中所占的比重非常大，從1998年住宅市場化開始，房價一直處於上升態勢， 雖然中間有所調整，但整體趨勢是向上的。
從地產行業發展態勢上來看，居民對於住宅，特別是高品質住宅的需求是不會減少的， 這就決定了房價必然隨著經濟的發展而不斷提高 。
然而在地產發展的不同時段，房價反復和調整是必然存在的， 當處於地產低谷時期時，房價遭遇下行狀態， 對房屋的投資會引起財富損失。
如果遇到地產「冰點」時期，市場上對房屋的需求會降到極點，大部份房屋無法售出或需要打折才能銷售，在這種時期買房是不好的選擇。
當前地產市場便是處於這樣一個較冷的時期 ，自2019年起，國家為了遏制房價過快上漲的步伐，透過一系列的措施對樓市進行打壓限制。
房屋金融內容逐漸被削弱，房屋交易量持續下降，房價也「跌跌不休」，部份現金流不足的地產商頻頻暴雷， 樓盤交付延期甚至出現爛尾 。
國家意識到樓市已成為拖累國家經濟的包袱時，從去年開始救市， 出台大量政策穩定地產市場，讓地產回歸到正常發展軌域，但收效甚微。
實際上，商品房做為一種特殊的商品， 雖然價值比較高，但始終要符合市場經濟的供需規律， 當前市場上普通住宅非常多，幾乎遍地都是。
潛在的購房者卻是有限的，特別是隨著出生率的降低， 未來人口會減少很多 ，從長遠來看住宅是供大於求的，當前大部份房屋形勢堪憂。
從經濟層面來看，經濟下行導致大部份行業營收冷淡，公司經營不善進行降薪裁員幾乎涉及到大部份行業，許多人收入降低更不敢買房。
部份購房者擔心房價可能會進一步降低， 即使有些「剛需」客戶，也駐足觀望， 生怕一不小心多掏一大筆錢來，樓市交易量始終不見增長。
但是與普通住宅行情相反的，高端房屋市場卻始終火爆， 雖不至於「一房難求」的程度，但無論新房去化還是二手房交易，數量始終比較多。
在大部份購買三四百萬房子住宅的人群心中，高總價的房屋必然不會降價，值得進行投資，這些高總價住宅就一定會在未來幾年漲價嗎？
二、馬光遠意見
馬光遠對此並不怎麽認同，中國的地產與政策傾向息息相關，國家對於地產的定性已經非常明確，不會再允許房價出現較大振幅的暴漲。
對於樓市後續的發展，馬光遠有兩句非常著名的話：
一句話是「房地產作為中國最好投資品的時代已經結束了」，另一句話是：「未來房子將會逐步回歸到居住內容」。
國家對於地產的救市並不意味著允許房價再重新回到前幾年無限制上升的程度 ，過度的金融內容影響地產的穩定性，不利滿足居住需求。
當前階段，雖然已經取消了大部份城市的限購和限貸政策，將房屋買賣重新回歸到相對自由的交易狀態，並適當放松了對房價漲跌的限制。
但從國家對地產的態度上來說， 對地產的定位始終是「房住不炒」+「止跌回穩」， 政策方面不希望房價再出現大規模上漲，這是底線。
馬光遠認為在國家的引導和幹預下， 房屋在投資領域內的價值已經不大，房屋投資回報率降到最低， 正在重新回歸到原本正常的居住內容。
政策對房價的影響是根本性的，若房價重新出現不合理的漲價，國家會重新將一籃子工具再度「祭出」，這種預期讓許多投資者望而卻步。
房價只會在一定範圍內漲跌，與經濟發展速度相吻合 ，不會因房價高低對經濟產生太多影響，讓地產更多向滿足功能需求的純粹角度發展。
馬光遠認為房屋做為投資工具已失去意義， 購房時不能過多的考慮贏利問題，只有高端的房屋才具有保值增值的價值，不要盲目進行投資。
地產從國家經濟的支柱產業地位，逐漸降低到正常市場經濟的一部份， 隨著經濟發展的整體狀況而漲價降價，房價符合人們的家庭收入水平。
只有社會經濟得到充分發展，企業利潤逐步提高，各行各業正常營運，房價處於人們所能接受的水平，這才是未來地產最可能出現的狀態。
影響房價的因素非常多，與購房需求有很大關系，如果購房者多，房價自然會漲，但購房者數量降低時，房價就會下降，這符合市場經濟。
由此， 馬光遠認為300萬的房子，未來可能很難如人們所期望的那樣保值升值， 這是從市場經濟發展規律進行的判斷，需要引起人們警惕。
不管是發達的一線城市還是發展相對緩慢的二三線城市， 300萬的房子在未來的價值都不是很大 ，存在無人接手的可能，滯留在自己手裏。
三、300萬房子在北上廣只是剛需
300萬聽起來很多，對普通人來說是一筆巨款， 但在北上廣等城市，300萬的房子只能滿足最基本的居住需求， 往往是剛需群體的選擇。
大城市300萬的房子只相當於普通城市100萬以下的住宅，地產市場中屬於比較低端的產品，這類房屋本身的升值潛力非常低，不利投資。
這種房子在一線城市的位置往往不佳，房屋位於非常偏僻的位置 ，缺乏相應的教育、醫療等配置設施，道路交通不完善，生活非常不便。
剛需通常將其當作資金不足時的過渡居所，等到收入積累到一定程度時，會選擇進行轉換，出售物件也只能是同樣沒什麽錢的剛需人群。
而隨著房屋的老化和周邊新房的陸續建設， 5年前的剛需房通常無法與新房相比 ，在當前的市場情況下，價格方面沒有太多溢價的空間。
當然也有可能是市中心的「老破小」，位置和配套方面可能會好一些，但房屋品質非常差，有些年限較久的房子可能存在安全隱患。
有些「老破小」由於學位比較不錯，在之前還有一定的升值潛力， 但隨著適齡兒童數量的降低，優質教育資源對房價的影響會逐漸降低。
因此，馬光遠認為雖然北上廣等一線城市整體經濟發展潛力較好，但 300萬的房子由於自身的問題，大多無法享受經濟的紅利 ， 升值不大。
四、其它城市300萬房子難升值
對於其它城市而言，300萬的房子雖然是中上檔次的房子，無論是位置還是房屋品質相對都不錯，但在城市發展大潮中漲價難度也比較大。
人口數量減少是全社會面臨的問題，普通城市還存在人口外流的問題 ，兩個因素綜合導致普通城市未來購房人數會下降，房屋出現過剩情況。
何況普通城市經濟發展潛力有限，居民收入水平增加速度比較慢， 大部份人群都無力購買300萬的房子，只有高凈值人群才有購買的可能。
但這部份人群手裏並不缺高端住宅，更傾向於檔次更高、科技感更強、現代化更全面的新房，對5年前的房子興趣並不是特別大。
因此馬光遠認為普通城市300萬的房子由於缺少市場需求， 5年後將面臨無人接手的尷尬局面 ，房子位置雖然不錯，但卻並不受歡迎。
結語
在馬光遠的理解中， 中國的地產行業已經基本回歸到居住內容，房屋做為投資手段不再具有優勢 ， 對房屋的投資不會取得太高的收益價值。
從國家層面來說，不允許房價有較高的上漲，也會盡可能防止降價太多， 總體要維持房價的相對穩定，並與經濟發展速度和居民收入匹配。
從市場需求來說， 人口數量的減少已是全社會共認的事實， 帶之而來的是購房需求的減少，供需關系已經發生變化，房屋漲價的可能不大。
由此可見，馬光遠認為300萬的房子，無論在一線城市還是普通城市， 5年後的價值會低於現在 ，但是否需要買房還是要從滿足家庭居住需求來考慮。
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參考資訊：
5年後，現在300萬的房子會值多少錢？馬光遠「2句話」說清楚了
2023-12-11 15:12·五彩秦安
現在200萬的房產，五年後大概值多少錢？馬光遠講清楚了，很真實
2023-11-15 17:31·大叔很硬核
