2024年1-2月，房地產行業整體處於淡季，房產經紀行業景氣度走勢平淡。1月份僅三亞新房和二手房市場熱度較12月份繼續小幅上升，帶動城市房產行業景氣度上揚，其他39城經紀行業景氣度均有所回落。進入2月份，受春節假期影響，40城房產經紀行業整體景氣度環比仍下行，但降幅收窄約3%，其中南昌和哈爾濱兩城景氣度較1月份回升，其他38城景氣度繼續小幅回落。
行業背景：政策延續寬松基調，一線城市限購松動
中央層面重點政策
2月1日，自然資源部等四部門全面推進不動產登記「全程網辦」，旨在提高登記流程的效率，意味著房產交易過程中的轉移登記、抵押登記等高頻業務的處理時間將大幅縮短，房地產的交易速度和資金流轉速度將明顯加快。同時，透過全程網辦收集的數據也可以為政府提供更準確的市場資訊，幫助政府更好地制定和調整房地產相關政策，有助於實作市場的穩定和健康發展。
2月20日，央行下調存款準備金率和5年期以上LPR。5年期LPR利率下調旨在降低長期利率，鼓勵企業和個人進行更多的投資和消費，從而刺激經濟活動，提振市場信心，促進經濟加快恢復活力。考慮到5年期以上LPR是個人住房貸款的定價基準，5年期以上LPR下降，將進一步降低居民房貸利息支出，預計將對房地產市場產生積極的影響，促進房地產市場平穩發展。
2月21日，住建部釋出關於做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知，強調要促進房地產市場供需平衡、結構合理，將地產市場平穩健康發展、住房保障輪候時間等納入目標管理，防止市場大起大落。年底計劃編制有助於政府更好的掌握房地產市場動態，制定更加精準有效的政策措施，加強市場監管和調控，對促進房地產市場平穩健康發展將起積極作用。制定住房發展規劃和年度計劃也有助於引導資源的最佳化配置，提高資源利用效率，幫助建立「人、房、地、錢」要素聯動機制。
省市地方重點政策
年初，各地方兩會陸續召開，政府工作報告中多有提及構建房地產發展新模式和穩妥化解房地產風險。 1-2月，地方層面出台政策仍以寬松為基調。北京、上海、廣州、深圳、蘇州、海口等重點城市繼續對限購等核心政策進行放松最佳化調整，進一步釋放積極的訊號。三四線城市以購房補貼、公積金支持為主。購房補貼多以契稅減免形式，也有現金補貼和消費券補貼等方式。公積金支持的核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金貸款限制等，如沈陽將職工購買二手房公積金貸款期限由「35年減房齡」延長為「40年減房齡」，二手房最高貸款期限為30年。
此外，多個城市出台人才吸引、人才購房補貼的政策，主要涉及放松落戶限制、放寬人才購房限制、發放人才購房補貼等。人才購房政策是為了吸引和留住更多的人才，以促進當地的經濟發展和產業升級。人才引進政策有助於吸引人口流入，同步拉動樓市需求側規模不斷提升，對於房地產市場也將起到一定支持甚至是推動作用。
一、 新房：熱度回升但渠道業務表現不佳
據 58安居客雲洞察數據監測，1月份，重點40城新房找房熱度小幅下降5%，季節性回呼。2月份，春節假期來臨，各地樓盤相繼推出多種購房優惠活動，帶動40個城市新房市場熱度全部上揚，整體新房找房熱度環比上漲18%。
一線城市新房熱度上漲 17.5%。深圳2月初放松落戶年限購房限制，市場情緒回暖，熱度漲幅超過30%。北京、上海、廣州也分別於1月底2月初出台局部放松政策，新房熱度分別上漲13%、16%和14%。
新一線城市新房熱度上漲約 17%，略低於一線城市，其中合肥、天津熱度漲幅超20%，在新一線城市中表現較好。二線城市新房熱度上漲19%，部份城市受季節性旅遊熱度影響，找房熱度呈現大幅上漲，如三亞漲幅約40%，哈爾濱、廈門也漲幅超過20%。整體來看，一方面，各地寬松支持的政策刺激市場，使得市場熱度上揚；另一方面受集中假期影響，出行人數大增，使得需求熱度的漲幅略低於去年同期。
1-2月份，重點40城新房渠道指數環比連續下跌，主要受市場淡季周期性成交量下滑影響，除極少數城市之外，40城中的大多數城市連續兩個月成交量大幅下跌，因此，盡管部份城市新房開渠率小幅提升，但由於分銷量下滑較為明顯，使得整體新房渠道指數下滑。
一線城市盡管於 1、2月份期間均出台了放松政策，但四個城市這兩個月新房成交量穩步回落，2月春節樓市也表現平淡，政策刺激效果不及預期，市場仍處於調整中，考慮到城市較為穩定的開渠率和下行的分銷情況，四城新房業務渠道指數掉頭向下。
新一線城市 1月成交環比均下滑，2月延續一月行情。前期熱度較高的成都、西安等城市市場熱度也出現明顯回落，成交量下滑明顯。這就導致了新一線城市整體新房渠道指數也有較大比例的下滑。二線城市渠道指數的降幅略小於一線城市和新一線城市，主要是由於少數城市新房經紀業務受益於返鄉或旅遊，如南昌、哈爾濱成交量環比回升，使得渠道指數上行。
整體來看，春節前後，開發商推盤積極性較低， 1、2月份部份城市甚至出現單月0開盤，春節節後供應量略有回升，但整體處於低位。另一方面，由於春節較去年稍長，外出旅遊和返鄉人數使得新房市場熱度漲幅較去年爆發式增長有差距。因此1-2月份，重點40城新房經紀業務景氣度表現出較低迷的走勢。
二、 二手房：熱度相對平穩，掛牌周期明顯延長
據 58安居客雲洞察數據監測，2024年1月，重點40城二手房線上找房熱度環比小幅下跌約1.3%，2月，40城熱度上漲約6.1%，需求走勢較新房更為平穩。雖然經歷去年一季度二手房掛牌量激增、二手房價格持續下跌，當前二手房價格已經初具性價比，但目前市場仍處於買賣雙方膠著的階段。購房者購買意願回升，但是供應量仍然處於高位，整體市場活躍度仍處於相對平淡期。
一線城市 1月二手房熱度環比下跌3.5%，四個城市均小幅回落，2月份整體回升5.8%，主要是廣州和深圳二手房找房熱度有所回升。北京和上海熱度1、2月均小幅回落，或是由於新房具備限價和品質的優勢，更受市場歡迎。
新一線城市 1月份二手房找房熱度回落1.5%，過半數城市熱度小幅下降；2月份回升約4.9%，所有新一線城市熱度均回升，鄭州、重慶漲幅最大，超過10%。二線城市1月份熱度環比基本不變，2月份回升7%。三亞、哈爾濱、南昌、大連、福州熱度回升比例較大。
2024年1-2月份，重點40城二手房掛牌時長繼續上升，1月份上升2.5%，2月份這一振幅增長到7.4%。盡管2月份熱度有所回升，但成交端回暖趨勢仍不明顯，加之二手房整體掛牌量仍處於高位，新增掛牌減少，並且市場持續調整，掛牌周期仍在拉長中。
一線城市 1月二手房掛牌時長較上月延長1.8%，2月繼續延長9.5%，在各梯隊城市中增長振幅最大，北上廣深四個城市掛牌時長均有較大比例的增長，主要受各城市二手房成交規模下滑的影響。
新一線城市 1月份二手房掛牌時長環比上升2.1%，2月份繼續上升6.9%，除武漢掛牌時長小幅回落之外，其他39城均繼續上升，可以看出二手房交易活躍度降低，二手房經紀業務開展也處於低谷期。二線城市1月份二手房掛牌時長環比上升2.9%，2月份再上升7.4%，除烏魯木齊這一指標小幅回落之外，其他各城二手房掛牌時長均在上升。
整體來看， 1-2月份二手房經紀業務開展情況不佳，一方面，市場調整期，房東觀望情緒增長，多城二手房新增掛牌量減少，使得總體掛牌周期均值延長；另一方面，總掛牌量仍處於高位，市場淡季，同時也受春節假期影響，多城二手房市場交易量回落，使得掛牌周期延長。隨著市場進入3月，市場情況或將改善。
從線上經紀人展業情況來看， 1月，重點40城房產經紀人線上作業指數環比下降2.1%，2月份微降0.3%，1-2月份，受市場表現平淡和春節返鄉影響，房產經紀人活躍度降低。
分梯隊來看，一線城市、新一線城市和二線城市房產經紀人作業指數走勢相近， 1月降幅區間1.7~2.2%，2月降幅區間0.2~0.4%，各梯隊之間差異較小。1月份僅三亞呈正向增長，整體下行趨勢較明顯。2月份，廣州、杭州、天津、長沙等多個城市指數保持不變，惠州、濟南、深圳等8個城市呈正向增長。
總體來看， 2月份二手房市場需求熱度弱復蘇，二手房掛牌周期仍然在延長，市場成交活躍度降低，房產經紀人的作業活躍度穩中微跌，二手房經紀行業景氣度仍處於低位。預計隨著節後工作節奏恢復正常，受假期出行和返鄉影響造成的回落將有所改善。
三、 典型城市分析
1. 一線城市： 1-2月經紀行業景氣度均回落
新房經紀業務方面： 2024年1月，四個一線城市新房線上找房熱度全部回落，北京、上海、廣州、深圳分別回落12%、11%、6%、15%，渠道方面主要受成交回落影響，四個城市新房分銷業務也受到影響，致新房經紀業務景氣情況整體下行。
2月恰逢春節，且今年春節假期較往年稍長，1月底開始，不少人開啟度假模式，春節出行熱情高漲。因此，盡管1月底2月初，四個一線城市均局部放松限購，廣州放松120平方米以上戶型購房，深圳放松落戶時間限制，上海放松單身外環購房限制，北京通州放松限購，帶動線上找房熱度有較大比例的回升，其中深圳線上找房熱度上升超過30%，但線下成交量仍出現較大比例的下降，這也使得2月份四個一線城市的新房經紀業務的回暖繼續受到影響。預計復工之後，該部份需求有望轉化為線下成交，推動新房經紀業務景氣度回升。
二手房經紀業務方面， 1月，上海二手房熱度環比保持穩定，北京、廣州和深圳均小幅下降，四個城市二手掛牌時長均環比上升，交易量小幅減少；2月份，廣州和深圳二手房熱度分別回升約8%、20%。四個城市掛牌時長繼續上升，北京、上海、廣州和深圳分別增加 6.6% 、 14.3% 、 9.2% 和 9.5% ，漲幅較大，成交量環比大幅下滑，經紀業務尚未走出回暖趨勢。
受春節長假影響，市民忙於出遊或返鄉，一線城市在各梯度城市中這一趨勢更為顯著，業客雙方交易意願均較弱，受此影響房產經紀人作業活躍度下降， 1月份線上作業指數小幅下降，2月份較1月份變化較小，穩中微降，預計節後，這一情況將明顯改善。
整體來看，四個一線城市雖然 1月底2月初出台放松購房的新政策，但由於臨近春節假期，加之今年假期略長，出行和返鄉熱度較高，使得雖然2月線上找房熱度回升，但新房和二手房線下成交狀況不佳，影響一線城市1-2月房產經紀行業景氣度指數連續兩個月下行，預計這一情況節後將逐漸改善，線上熱度有望向線下轉移，實作成交的上揚，帶動經紀行業景氣度回升。
2. 南昌 &哈爾濱：2月份經紀行業景氣度上行
1-2月份，南昌最佳化購房政策下沈至區域，青山湖區、紅谷灘區、南昌縣等地均釋出購房補貼等政策。南昌2月份新房找房熱度環比上漲約30%，新房市場也是量價齊升，成交量的大幅增長使得新房經紀業務規模實作回升，也帶動城市整體經紀行業景氣度上行。南昌二手房市場整體表現弱於新房市場，2月份熱度上漲超過10%，二手房掛牌時長相對穩定，總掛牌量有所減少，但存量仍處於高位，成交情況較新房差距較大，二手經紀業務表現較弱。南昌目前市場分化較為嚴重，不同區域和樓盤之間存在明顯的差異，2月經紀業務景氣度的上行更多受到部份區域成交增長的帶動，城市市場尚未全面回升。
哈爾濱房地產市場受益於冰雪季遊客的增加。為吸引外來人員在哈市購房，哈市住建局聯合相關部門和房地產開發企業，以及相關購房網上平台，在執行相關補貼政策的同時，共同開展了 「冰情雪韻 爾濱安家」、「冰韻哈爾濱·暖冬購房季」等冰雪購房節活動，除專案送優惠外，還與景區、酒店等商家合作，宣傳推薦房地產專案，免費接送看房。隨著哈爾濱冰雪文旅火爆全國，樓市也出現」火熱「行情，尤其是主城六區。2月份，哈爾濱新房線上找房熱度上漲21%，新房渠道指數也呈上行走勢，二手房熱度上漲14%，二手房掛牌周期小幅回落，盡管有春節影響，但整體市場熱度和活躍度仍然回升，使得房產經紀業務景氣指數較前期增長。
小結：
2月，央行宣布5年期以上貸款市場報價利率下調25個基點，是下調力度最大的一次，此次調整可切實降低居民購房成本，提振居民住房消費意願，強化各地放松政策的刺激效果。傳統3月小陽春的勢能，疊加當前政策較為密集出台的背景下，市場已基本形成了一定時期內政策還將持續放寬的預期，市場確實已築底並逐漸進入修復期，春節後絕大多數城市熱度已出現明顯回升態勢，待回鄉、出遊的客戶陸續返城後，各項利好的效果將進一步顯現，預計3月經紀行業景氣度有望回升。
