上周史無前例的樓市政策之後，對 樓市的態度開始兩極分化 。
有不少之前還拼命看空的房產大V，一夜之間倒戈開始唱多了。
但和大V們紛紛開始唱多恰好相反的是， 市場普遍不看好這一次政策 ，畢竟救市救了這麽久都沒動靜，怎麽可能一下子就反轉？
我身邊就有不少人依然是繼續看衰樓市。
但要我說，無論你是看好還是看衰的態度，其實都不重要。
因為這一輪快速回暖的行情，對於沒房吃瓜的人沒啥影響。
影響最大的主要是 那些手裏有房準備置換的業主。
因為，這一輪行情可能是他們最後的「逃生」機會。
先給大家看幾組客觀的數據。
上周新政公布之後，國內不少核心城市的二手市場在快速地回暖。
比如說風向標城市深圳。
根據深圳的樂有家數據顯示：
門店二手看房量對比之前的周末上漲127%，創下2018年以來的最高點；
門店二手房成交量對比之前的周末上漲了117%，創下2021年以來的最高點
北京：
這兩天的二手房成交達到2000多套， 日均成交1000套，成交量明顯上升。
另一個一線城市上海：
過去兩天新增客戶和帶看量翻倍， 外環新增客戶數量上升11.5%；
再看上海旁邊的杭州：
根據貝殼研究院的數據，杭州新政第一天二手房 日均咨詢量相比之前上漲54% 。
但是，熱鬧歸熱鬧，大家還是有一個問題需要解答：
這熱鬧的行情能持續多久？會不會曇花一現，過幾個星期就馬上冷下來？
萬一我現在買了，以後房價繼續跌怎麽辦？
萬一我現在賣了，往後行情回暖，房價越漲越高，那我不就少賺了幾百萬？
因此此刻無論是買家還是賣家都很糾結，不知道火熱的行情能持續多久？
我的觀點是：
要回答這個問題，你得參照過去兩次央行降首付比例的時間點—— 2009年以及2015年
2009年降首付，接下來就是一波2年的樓市大行情；
2015年降首付，接下來又是一波2年的樓市大行情
當然，我不是說這一輪必然復制前兩次的樓市大行情，而是讓大家思考一點：
歷史雖然不會簡單重復，但一定踏著相同韻腳。
你不能忽略歷史的慣性以及樓市在重大政策變動之後的周期性。
當然，我今天也並不是想鼓吹大家馬上去買。
相反，我前面說了，現在最需要關註市場變動的，反而是現在手上已經持有房子的人，這時候是你們做出思考和決策的時間。
因為這輪的大尺度救市，是大家長給所有人的一次財富重新洗牌的機會。
為什麽這麽說？
因為放開限購，是一次 劣質資產置換的好時機 。
我在文章中一直強調——
未來的樓市是普跌分漲的時代。
部份城市的房價會漲，但大部份的城市房價會持續跌。
因此，你手上的房子，可能是優質資產，也極有可能是坑錢的負資產。
一旦把優質的房子賣了，以後可能一輩子都買不回來；
而一旦把劣質資產當做寶，百萬資產馬上貶值為負債！
大家辛辛苦苦賺錢不容易，好不容易到手的300萬，最後就因為不會置換全虧在了房子裏，幾十年上班全白忙，那就太悲催了。
因此大家一定要記住一點：
有房就要做好最佳化，有價值的房子要買、該賣的房子就賣；
但是，現在你能判斷你手上的這套房子，到底屬於該賣的，還是該繼續持有的嗎？
很多人買了房子，住的時間長了，其實會慢慢愛上自己的房子。
因為隨著歲月流逝，你把情感寄托在了房子上，所以你能看到很多人不願意賣老房子。
但投資這件事是客觀的。
你住的久了，你覺得舒服，朝向好，戶型好，小區好，這會影響你對這套房子的客觀判斷，導致你做出錯誤的決策。
這個時候，你是需要有一個專業的人，幫你從各種客觀維度去判斷你手上的這套房子，到底是不是優質資產，是不是要在這個節骨眼趕緊賣掉。
我前面說了，這是一次財富重新分配的機會，你之前買錯了房子，趁著這波限購放開、首付低、利率低的時候，可以趕緊出清。
前面主要說的是市場的邏輯。
其實不只是市場層面，在 政策層面 ，我也勸大家盡快趁著這一輪行情趕快置換。
為什麽？
有兩個原因。
第一個原因： 現在政策鼓勵去新房庫存
別看現在有政策利好，實際上如今的國家政策針對的是新房，二手房不受寵。
上個月的430會議定調，接下來上面針對樓市的戰略是去庫存。
所謂的去庫存，說的主要就是新房庫存，二手房其實不重要。
因為新房關系著開發商存亡、關系著銀行的流動性、關系著地方的財政收入；
而二手房，畢竟還有一個個業主能還貸。
而且二手業主分散，就算出資金問題，也只是一兩個人，不是集體出問題，不存在系統性風險。
換你來救，你也肯定率先救新房
更何況現在市場上新房供應量很大，擠壓了二手房的市場。
很多二手房，現在如果不置換，以後置換的難度會變大。
第二個原因： 保障房有替代作用
保障房供應的增加，主要打擊的就是那些 一二線城市的老舊小區，尤其是老舊小區的小戶型。
之所以是一二線城市，是因為只有一二線城市會有保障房需求；
之所以是老小區的小戶型，是因為保障房戶型小價格便宜，剛好吸引的都是老小區小戶型的購買群體。
不僅僅是一二線城市的老小區，三四線城市的老小區未來也是誰碰誰倒黴。
因此隨著人口數量下滑，三四線連新房都紮堆空置，老房子就別更別想著有需求了。
而且不只是現在的老小區，隨著時間推移樓齡增加，未來會有越來越多的房子成為老小區。
所以，很多房子的樓齡如果比較尷尬， 比如剛好在20-30年之間的，如果這一輪行情不置換換個樓齡好一點的房子，後面真沒機會了。
當然啦，有些房子是一定要置換，肯定也有些有價值房子是一定不能置換的。
還是那個我之前就提過的觀點：
未來樓市的邏輯，不再是買入至上，而是最佳化。
這裏說的最佳化不是說所有的房子都置換，而是要保留一部份有價值的房產。
但是我很清楚現在很多朋友其實不知道自己手裏哪些房子有價值，哪些房子沒有價值。
之所以會有這些問題，是因為很多人沒有 買家思維。
只有你站在買家思維的角度，才能知道買家的需求以及邏輯，才了解哪些房子有需求，哪些房子好賣。
否則你就是稀裏糊塗的置換，不僅賣錯，還會買錯。
