編輯：大江
伴隨著港府宣布樓市「撤辣」，2月29日，新世界發展公布了2023/2024中期業績報告。
在度過以「維穩」為主的2023年，從財報來看，新世界頗有點喜憂參半。
一方面，新世界公布了不少喜人的數據。
2024年起，全國將有20個K11專案開業，2026年將達到38個；
土地儲備超430萬平方米，64%都集中在粵港澳大灣區和長三角地區；
公司可動用現金為520億港元。
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另一方面，根據財報顯示，由於香港及中國內地物業入賬減少， 新世界來自持續經營業務的收入下跌25%至170.66億港元， 但核心盈利依然保持著不錯的增長態勢，來自持續經營業務的核心盈利為48.66億港元，按年上升12%；
新世界的股價依然不見起色。自2019年達到45.530港元的頂點，新世界發展的股價如 「滑坡」般走低， 截至3月7日收盤，新世界發展股價為8.620港元，總市值為216.93億港元。
值得關註的是，3個月前，新世界發展主席鄭家純睽違已久接受采訪，提及「家族接班人仍在觀察中」，甚至表明「若找不到合適接班人，可以向外招聘」，而鄭家純次子鄭誌明也時隔5年重回業績釋出會。
來源：香港下午茶
而外界普遍認為鄭家純長子鄭誌剛為新世界第三代掌門人，鄭家純此番言論也再次為新世界第三代接班人選「蒙上了面紗」。
但想來，創立了K11的鄭誌剛，作為新世界「靈魂人物」之一的地位，在大眾眼裏並不會有什麽變化。
K11 MUSEA銷售額按年大長41%
K11 Art Mall出租率近100%
2024財年開始K11將迎來「爆發年」
近期釋出的最新財報，還是透露了新世界不少關鍵資訊。
1、K11專案表現亮眼，特別是香港K11 MUSEA和K11 Art Mall。
在過去的6個月，K11專案的表現頗為亮眼，集團毛利上升2%至72.57億港元，主要得益於K11專案中較高毛利的物業投資。
其中，香港的兩個商業專案增幅最強，表現最佳。由於香港通關以及旅遊業的復蘇， K11 MUSEA銷售額按年增長41%，總客流量突破了1500萬人次，按年增長了39%；K11 Art Mall銷售額按年上升29%，整體出租率接近100%， 人流也在去年12月創下了開業以來的新高。
此外，透過原創IP、會員促銷等強營運活動，內地不少K11專案也有不錯的表現。
去年夏天，廣州K11聯動藝術家推出的「Everyday Wonder 玩得時刻」活動，「引爆」了社交媒體話題，相關話題曝光近1300萬；開業6年的廣州北部精致生活地標雲門NEW PARK，日均客流量超10萬人次；沈陽K11 Select銷售額和客流均同比增長超過30%。
2、出售非核心資產，去杠桿依然是新世界發展未來的主題。
作為香港四大頭部房企裏「負擔」最重的新世界，出售非核心資產、加快回籠資金，也是新世界的「重中之重」，從最新的財報來看， 目前新世界凈負債率為49.9%，公司的流動資金高達520億。
在業績釋出會上，新世界的管理層也表示， 未來新世界將繼續去杠桿，出售非核心資產，發展核心業務，且在2024財年非核心資產的銷售目標是80億。
不過，這個目標目前已經達成了一半。今年3月1日，新世界就迅速出掉了香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益， 總現金代價為40.2億港元； 另外，長沙灣永康街和荔枝角專案也將為新世界帶來20億至25億港元的銷售收入。
按照新世界的預期， 到2026年，集團的凈負債比率的下降速度會有較明顯的變化。
3、內地土儲超430萬㎡，64%在粵港澳大灣區和長三角地區。
截至去年12月31日，新世界 在香港持有應占總樓面面積約800萬平方尺的土地儲備， 其中物業發展應占總樓面面積約323.4萬平方尺；土儲主要分布在香港島、九龍、新界。
在內地， 新世界主要布局粵港澳大灣區和長三角地區的核心城市， 包括廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京、沈陽等城市。
目前新世界在中國內地擁有能即時發展的土地儲備，總樓面面積為約435萬平方米，這意味著未來將會是新世界專案的「爆發年」。
根據財報顯示， 從2024財政年度開始，中國內地和香港將有20個K11專案亮相，預計到2026財政年度，這個數量將會增加到38個。 僅今年，新世界就有 深圳「K11 ECOAST」、香港「11 SKIES」 等專案入市， 香港「啟德零售館」 也將在下半年落成。
股價「大滑坡」
凈負債率不降反增
整體而言，新世界也面臨一些顯而易見的挑戰。
一是，持續下跌的股價。 去年9月新世界釋出2023財年業績，彼時的新世界總市值為380.51億港元，半年時間，新世界如今總市值為216.93億港元，已經跌去了160多億港元。
事實上，時間拉長以2019年為分水嶺，新世界的股價就已經經歷了「大滑坡」，現在幾乎走入「谷底」，新世界發展也是香港四大頭部房企裏股價最低的企業。
有網友評論，「 股價這麽跌，新世界快成了沒世界了 」。
二是，越來越高的凈負債率。
不同於父輩審慎的態度，鄭誌剛一直都很看好內地市場，甚至還曾高調宣布「百億抄底內地樓市」，不過百億計劃也隨著新世界發展預算縮減而「叫停」，出售核心資產反而成為近一年新世界的主要任務。
值得關註的是，鄭誌剛偏「激進」的發展策略也使得 新世界的負債率居高不下。 2021財政年度新世界的凈負債率是35.6%，2022財政年度已經是43.2%，2023財政年度又升高至48.7%，遠高於去年年初業績會上新世界高管給出的40%出頭的設想；而根據最新的財報，新世界的凈負債率高達49.9%，已經接近50%了。
能明顯看到，新世界的凈負債率是處於 逐年升高 的狀態。
不過隨著香港樓市全面「撤辣」的東風，放寬的樓市政策也將為新世界帶來更多「利好」，新世界也抓緊機遇，預計將在未來六個月推出大約2500個單位入市，包括北角皇都戲院專案、啟德專案等。
這裏值得一提的是，新世界最快將於今年下半年落成的 「啟德零售館」 。
「啟德零售館」位於香港啟德體育園，該專案將引入超200家店鋪，包括頂尖運動學院、運動遊樂競技、潮流運動品牌以及由70家餐飲品牌組成的「美食海灣」等，打造全港最大的運動體驗及遊樂新地標。
美食海灣效果圖，來源：GA環球建築
據悉目前商鋪的出租率已經超70%。
並且新世界也表示，預期K11專案2023財年至2027財年期間， 將實作30%復合年增長的租金收入，同時推動經常性收入達到集團營收的50%。
而新世界手握520億港元的現金流，也足夠為集團托底，就看逐漸步入收入期的新世界，怎麽收割「果實」了。
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