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房價地價雙雙暴跌,南通這個板塊真繃不住了?

2024-10-29財經

起拍總價40440萬元,地價約13208元/㎡,樓面價約7353元/㎡,曾在今年3月份被終止出讓的新東區地塊重新掛牌,將於11月29日出讓。

對比首次掛牌資訊,土地面積、容積率均未發生變動,但 總價下調了8740萬元,地價下調2855元/㎡,樓面價下調1589元/㎡。

地塊編號R24014,位於世倫路西、觀暢路北,規劃為純住宅用地,土地面積約30617㎡,建築面積≤55000㎡,容積率1.5-1.8,限高60公尺,住宅建築層次為11層及以上。

根據統計,過去五年內,新東區板塊共出讓了9宗涉宅地塊,除商住混合用地城鎮鉑域瀾灣之外,其余地塊拿地樓面價都破萬,詳情如下:

目前還有新房在售的是中鐵逸都、城鎮鉑域瀾灣、綠城桂語朝陽以及中海盛和觀山樾。

值得註意的是,除綠城桂語朝陽外,其余三個計畫與R24014地塊的距離均不到1公裏,但新地塊樓面價卻顯著低於這些在售計畫—— 比中鐵逸都低7625元/㎡,比觀山樾低4434元/㎡,甚至比商住混合計畫城鎮鉑域瀾灣還要低2515元/㎡。

如果與板塊「地王」美的雲築相比,R24014地塊樓面價下跌了7878元/㎡,跌幅達到了52%,這真的可以用「腰斬」來形容了。

根據統計,上述四個在售新房計畫,今年1-9月共備案了478套,截至9月底,四個計畫合計剩余庫存2276套,估算去化周期約43個月。

新地塊的推出,是否會對這四個計畫銷售造成沖擊?開發商會進一步降價嗎?筆者將持續關註。

不僅地價暴跌,新東區板塊近日還成交了一套超低價法拍房。

這套法拍房位於弘陽上城小區13幢702室(總32層),建築面積91.3㎡,起拍價僅72.03萬元,8人報名,26次競價,最終以總價90.03萬元、單價約9861元/㎡成交。

要知道,弘陽上城二手房成交價最高曾超2.5萬/㎡,即便是在市場已進入下行周期的2022年,也能賣到1.8萬/㎡以上,如今9字頭成交著實驚人。

當然,法拍房具有特殊性,我們再來看下小區二手房最新行情——9月掛牌均價約1.5萬/㎡,成交均價約1.14萬/㎡。這個價格與法拍房相比,只能算是稍有安慰,至少守住了萬元的底線。

一路之隔的帝奧世倫名郡——9月掛牌均價約1.57萬/㎡,成交均價約1.15萬/㎡,同樣也只是堪堪守住萬元大關。

此外,筆者還統計了板塊內近幾年新交付小區的二手房數據——

可以看到,圖中五個小區二手房最新成交價,無一例外都跌破了買入價。

其中, 海納春江和中海翠湖溪岸的房價跌幅都已近40%,綠城誠園跌幅約28%,中鐵逸都跌幅約24%,美的雲築跌幅約15%。

需要註意的是,海納春江、中鐵逸都、美的雲築成交量較少,成交價也非9月最新,僅供參考。

海納春江今年4月和8月各成交了一套110㎡戶型,均為中間樓層。4月成交價為17123元/㎡,8月成交價為16029元/㎡,對比當年25900元/㎡的開盤價,暴跌約9000元/㎡。

中海翠湖溪岸當年開盤價洋房超2.8萬/㎡,小高層超2.7萬/㎡,最新成交價跌至1.7-1.8萬/㎡左右。9月份小區一套142㎡洋房(中間樓層)成交價僅246萬,對比買入價虧損或超150萬。

曾經一房難求的綠城誠園,最新成交價也已跌至1.8萬/㎡以下。9月份小區一套118㎡小高層(中間樓層)成交價僅205萬,房東虧損或超90萬。

面對板塊房價一路下跌的局面,新東區這宗地塊二次掛牌能否成功出讓?地價的大幅下跌,又是否會進一步加劇板塊房價的下跌趨勢?評論區留言說說你的看法。