近日，南沙區兩宗江景宅地在廣州公共資源交易中心掛牌，兩宗地塊位於環市大道西南側、廣隆湧東側，編號分別為2024NJY-5和2024NJY-6號地塊。值得註意的是，根據出讓條件，兩宗地塊住宅建築的半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建築面積的30%的，按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。同時，建築高度整體具備20%彈性。
2023年前入市的廣州普通住宅實用率大多在8成左右
相較於現行容積率規定下普通住宅20%的半開敞空間面積占比限制，上述兩宗宅地與9月底出讓的天河區南方面粉廠地塊相同，都允許其占比提高至30%，這意味著未來這兩宗地塊轉化計畫的實用率將高於目前市場上的大多數產品。
而上述兩宗地塊也並非南沙區首次以超出【廣州市建築工程容積率計算辦法】（以下簡稱【辦法】）的條件出讓住宅地塊。9月20日，已許久無宅地出讓的橫瀝島便拍出了一宗類似的「超新規地塊」。
廣州已有多宗「超新規地塊」，半計容比例再松綁
10月11日，廣州市規劃和自然資源局釋出2024NJY-3橫瀝島鳳凰大道西側、橫瀝中路北側地塊的建設工程設計方案審查及調整批後公示。該地塊為招商蛇口於9月20日競得的南沙橫瀝島住宅計畫地塊，規劃建設為2個組團共7棟住宅，綠地率達30%，容積率為全橫瀝島最低的2.5。
不過，作為橫瀝島最新的住宅地塊，該計畫最為特殊的並非容積率，而是「立體園林」住宅試點。地塊出讓公告附件顯示，計畫試點立體園林住宅，鼓勵采用「大陽台」設計,套內半開敞空間占套內面積的比例由20%提升至25%,每戶可設計一個或多個戶屬空中花園，水平投影面積小於等於住宅套內建築面積的 40%。即每一戶都將擁有大陽台和面積不小的專屬入戶花園，若以建築面積約100平方米的剛改型產品為例，入戶花園和陽台的面積之和將可達50平方米以上，即所謂的「贈送比例」有機會達50%。不過需要明確的是，戶屬空中花園不計入產權面積，未來也大機率不允許封閉改造。
這一規劃條件意味著招商橫瀝島計畫未來的贈送面積比例甚至有望超過天河區南方面粉廠地塊，後者雖允許半開敞空間達到套內面積比例的30%，但卻並無戶屬入戶花園的規劃條件。而作為廣州市第一個試點立體園林住宅，招商橫瀝島計畫的規劃條件意味著廣州對新一代住宅的探索。
目前，廣州已有5宗已出讓或即將出讓的住宅地塊突破了【辦法】中半開敞空間半計容占比20%的規定，分別為天河區南方面粉廠地塊，占比30%；白雲區怡新路地塊，占比25%；南沙區橫瀝大道北地塊，半開敞空間占比25%，空中花園占比40%以及前述的南沙區環市大道兩宗地塊，5宗「超新規地塊」均集中於9月後掛牌出讓。
試點節奏顯著加快，剛改計畫同享高實用率
9月以來廣州在新增住宅地塊上進行的這一輪半計容面積比例松綁試點，與此前多年的政策變化相比，節奏要快上許多。實際上，距上一次廣州市以出台【廣州市建築工程容積率計算辦法】的形式放寬住宅半開敞空間半計容比例才僅僅過去約10個月。自2023年11月9日「容積率新規」正式實施以後，首批新規下的住宅在2023年底便入市，其中不少住宅都大量套用陽台和大飄窗設計，半計容面積比例較高，宣稱實用率達到90%以上甚至100%的住宅不少。
而據羊城晚報記者此前調查報道，在這一被稱為「容積率新規」的【辦法】落地實施之前，廣州市普通住宅的實用率普遍在八成左右，甚至部份設計較為過時的住宅，實用率僅能達到60%-70%。
2018年12月1日，廣州第一個針對容積率計算的完整規則——【廣州市規劃管理容積率指標計算辦法】印發實施，對陽台、入戶花園等半開敞空間的計容方式進行了明確規定，在要求半開敞空間進深不大於2.4公尺的同時，半計容比例也被限制在了15%以內。此外，對復式住宅的計容面積計算方式也進行了明確規定，使得不論是普通住宅還是復式住宅的實用率均處於相對較低的水平。
從2018年12月至2023年11月，15%的半開敞空間半計容比例限制在實施了5年後被提高至20%，而這一比例限制則在僅僅10個月後便以試點的形式被多次重新整理。且這一試點，並非僅僅局限於如南方面粉廠地塊一般的高端計畫中。
以最新規劃的招商橫瀝島計畫為例，計畫所處位置並非橫瀝島改善型計畫常見的望江地塊，而是位於橫瀝地鐵站地下綜合體附近，屬橫瀝島中部，此外，約1.3萬元/平方米的折合樓面地價也屬於橫瀝島低位。據規劃公示，計畫7棟住宅中，北側4棟為總層數30至32層的高層住宅，兩梯五戶的梯戶比也與高端計畫常見的配置不同，南側鄰河湧的3棟住宅中，也有1棟為兩梯五戶，總體來看，做高端改善計畫的可能性不大。
高實用率產品未來優勢或下降
高實用率的住宅受歡迎，但隨著目前多地開始探索商品房銷售按套內面積計價，若在套內計價的模式下，高實用率住宅優勢將下降。截至目前，全國已有湖南湘潭、安徽合肥、廣東肇慶等城市明確提出積極探索或執行商品房銷售按套內面積計價。
地產經濟學家鄧浩誌認為，目前廣州所執行的計容政策下，大多數商品房提升實用率的方式，都是增加「陽台改房」。如若未來按照套內面積計價銷售的方式在全國推廣，此類高實用率產品的高價值優勢可能就不那麽明顯了。
2024年10月18日【羊城晚報】A11版報道
文、圖 | 記者 範晗越
