最近，杭州釋出房市新政，全面取消二手房限購。作為新一線城市，杭州一直是全國樓市的重要風向標，此次新政無疑會對全國市場帶來深遠影響。同樣在杭州房市，近期另一則房市新聞也引起業界廣泛關註。2月28日，浙江省土地網掛牌5宗地塊，杭州余杭區和蕭山區有多宗住宅用地，標註容積率為0.7-0.8。余杭地塊的資訊更詳細，建築高度不超過16公尺，住宅為三層及以下排屋設計。
「禁墅令」出現松動
熟悉房地產市場的人知道，容積率低於1.0的低層住宅，通常會被視為別墅，0.7-0.8容積率一般指向連排別墅（有別於容積率更低的獨棟別墅）。「排屋設計」字眼，已經許久沒出現在土地招標資訊。在房地產不景氣的背景下，維持多年的「禁墅令」出現松動，其標誌性意義不亞於解除二手房限購。
在房地產市場，別墅住房長期受政策「關照」。1994年國家第一次出台政策，限制別墅用地——那時甚至還未啟動商品房改革。此後多年，國務院、發改委、國土資源部三令五申，要求地方政府不得向別墅供地。2010年，國土部的一紙要求，住宅用地容積率必須大於1.0，更是成為行業紅線，成為認定「違建別墅」的重要指標。
2019年住建部發文，要求地方暫停別墅建設審批，梳理已建、在建、在批、特批的別墅計畫，並派員在全國核查，至此中國房市進入「別墅存量」時代。2023年下半年，國家房地產政策有所調整，當年9月自然資源部發文，建議地方取消土地拍賣限價，取消遠郊住房容積率1.0限制，只是遲遲未見落地。此次杭州拍賣別墅地塊，給全國市場發出了明確訊號。
反直覺的缺點
「限墅令」的動因是保護土地資源，尤其保護耕地資源。為嚴守18億畝耕地紅線，國土部門每年確定新增建設用地數量，將配額分配至各省市，各省根據現實情況分配至縣市。一方面控制建設用地，另一方面保障存量耕地，各省市縣都有基本農田指標。
大城市建設用地需求較大，用地不足嚴重影響城市發展。很長時期裏，國家允許透過「占補平衡」「異地交易」（透過額外開墾耕地以作補償，或與用地富余地區交易）等形式，緩解城市用地需求。透過各種制度保障，中國耕地面積不僅未減少，還有緩慢增加跡象。2019年統計顯示，盡管中國城市不斷擴張，全國耕地總面積仍保持在20億畝之上。
在住房市場，集約化用地，建設高容率住房，仍是政策的主流。表面看起來，建高樓的優點很多：節約土地資源，建設成本低，入住人口多，價格還便宜，等等。在中小城市，建設高樓小區甚至成為一種時尚，大量二三十層高樓拔地而起，取代了老舊的五六層「赫魯雪夫樓」，
事實上，大量建設高層住宅的缺點被忽略了，首要的缺點是反直覺的，是浪費土地資源，這一點很多高樓的反對者也始料未及。如前所述，在不占用耕地指標，嚴守18億畝耕地紅線情形下，中國的城市建設實作了高速擴張，仍有大量閑置空地。我們經常看到，拔地而起的高層住宅邊上，往往是閑置的農田；新建社群之間，夾雜著堆棄雜物的荒地。
中國的城市發展，並不缺土地。不說小縣城和三四線城市沒有邊界，連一二線大城市，土地資源也充裕。
以北京為例，全市面積超過1.6萬平方公裏，將「山地+耕地+林地」扣除，仍有大量可供開發的城鄉建設用地。據北京【十四五用地規劃報告】，北京市城鄉建設用地規模將控制在2790平方公裏——而2022年北京全部城市建成面積，還只有1500平方公裏。
上海的情況也差不多。作為目標是國際金融中心的一線城市，上海目前仍保有大量耕地，面積比城市建成面積還大（前者約1600萬平方公裏，後者不到1400平方公裏，2022年的數據）。即便不占耕地，上海也有大面積灘塗和荒地。
北京和上海都不缺土地，其他城市更不用說。開車在中國各城市兜一圈，不難得出「土地夠用」的結論。一旦放松乃至放棄供地限制，就會有大量建設用地被釋放出來。獨棟別墅、連排別墅、一戶建、「house」等住房，自然會湧現出來，而不是當前千篇一律、動輒二三十層的高層「鴿子籠」。
高層公寓Vs獨棟房子
很多人支持「禁墅令」，是出於平等主義的意願。他們認為，在快速城市化的時代，應大量建設普通民眾買得起的公寓，而不是條件更好的獨棟和別墅。
不過，在土地供應寬松的條件下，開發商將主要資源和成本用於住房建設，一樣能做到物美價廉。
二戰結束後，美國住房需求暴增，著名的房地產開發商萊維特父子為搶占市場，建設了大量標準化社群「萊維頓」。錯落相鄰的獨棟房屋，家家戶戶都帶車庫，縱橫交錯的社群道路，社群還有購物和娛樂中心。「萊維頓」被吐槽缺乏個性，卻能以極低成本，滿足當時年輕人的需求。隨著住房供應增加，「萊維頓」衰落下去，個人化住宅重新成為市場主流。
在美國，高層公寓通常用於貧困者、城市白領滿足短暫住房需求。年輕人婚後生孩子，通常選擇買獨棟房屋，即美國常見的「House」，這種房屋相當於中國市場的別墅。原因很簡單：住高層公寓，體驗並不好，很不適宜家庭生活。中國大多數城市人就住這樣的房子，相信他們更有發言權。
高層公寓最大的特點是，房內空間狹小，格局單調，出門入戶不便，公共空間有限，鄰裏很少社交，孩子缺乏活動空間。就連室內活動，人們也不能放肆奔跑，那樣會吵到樓下的鄰居。中國的城市居民彬彬有禮，很有界限感，隱藏的代價卻是：壓抑和沈悶。偶爾到城市居住的農村老人，他們的體會更加深刻。
中國城市社群，整體幹凈整潔，購物逛街都很方便，它的最大問題是：無聊。幾千人的社群，幾乎誰也不認識，沒有社交，從不串門。沒有成群結隊的孩子，大人回家也鎖在屋裏。這樣的環境，住得久了誰都會憋悶。每到假期來臨，很多城市人喜歡回農村度假。擡腳即到的戶外空間，隨時可仰望的天空，乃是非常珍貴的資源。
高樓住宅越密集，城市生育率越低，這是很多人口學者觀察和研究得出的結論。道理不難理解：長期蝸居高樓公寓，缺乏戶外活動，很少親近自然，極易感到精神疲憊。孩子長期「圈」在家中，幾乎沒有玩伴，需要父母投入極大的心力陪伴，也幾乎沒有鄰裏的互助撫慰。長期疲勞的生活環境，夫妻家人之間，也極易產生矛盾。
很多城市夫妻以「家裏不夠住」「帶孩子累」拒絕多生，顯然不是托辭。生活幸福感不足，養孩子的體驗極差，他們對生育自然也就缺乏期待。
因此，要提振當前低迷的生育率，就必須對生育更友好、對孩子更友好，很重要的措施是，從解決住房問題入手。大量增加住宅用地供應，保障房價平穩降低，改善民眾居住水平。這對於提升民眾生活的幸福感，改善他們的精神面貌，無疑能起到巨大作用。杭州松綁「禁墅令」，或是一個好的開始。
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陳興傑
責編 陳斌
