來源：REITs速達
近期，胖東來幫扶永輝和步步高引發二級市場波動備受熱議，而更為熱議的是永輝的股權交易（期間涉及到的相關賽局暫未可知，但因底層資產經營情況的改變從而提升二級市場溢價空間是真實發生的）。由此可見，當資產價值與資產真實價格產生交錯的時候，底層資產的品質及營運的永續性更為引人關註。
一、輕資產戰略
對於上市企業參與REITs市場來講，透過REITs平台把未裝入上市企業的資產盤活，實作資產與資本的轉換，對於企業自身最佳化資產結構還是籌集低成本資金帶動新增投資有較大的幫助。從實踐來看，資產盤活後帶動新增投資後的經濟發展趨有明顯變化。
對於‘’匯添富九州通醫藥倉儲REIT‘’，首先是REITs領域的首單以醫藥倉儲作為底層資產的REITs計畫、是匯添富首單REITs計畫。根據公開資訊顯示，九州通物流是行業內首家獲得5A級醫藥物流的企業，納入發行的底層資產東西湖醫藥物流中心被評為 「國家十大智慧倉儲物流示範基地」（醫藥行業唯一一家）。
發起人作為擁有上市平台的企業，此次探索發行REITs，對於企業長期發展大有裨益。特別是透過REITs平台，能夠將倉儲物流這些重資產實作輕資產化營運，對於公司在資本運用實作資產與資本的有效迴圈上將會提供極大的助力。也將為「九州通」不斷提升的價值提供一定助力。
二、降本增效
入池資產的特殊性使其具有較強吸重力的同時，能夠在節能減耗、降本增效方面充滿想象空間也是其一個亮點。
九州通2024年半年報披露：自2013年布局光伏發電計畫以來，已在全國11個省市建設光伏電站24座，累計裝機容量約16.6百萬瓦，年均發電約1,660萬度，減少二氧化碳當量排放約13,628噸；經初步勘察，公司全國自持的倉儲基礎設施空閑屋頂面積資源約100萬平方米（含已建設利用部份），若能夠全部利用並建成並網，預計裝機總容量約90百萬瓦，年均發電約9,000萬度。
三、申報REITs發行
九州通2022年報中披露：在不動產證券化（REITs）戰略方面，九州通將以公司擁有的約330多萬平方米的醫藥物流倉儲資產及配套設施為底層資產，分批發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。另外，其強調「力爭在2023年實作首單公募REITs上市，在未來相當長的一段時間，爭取每年實作一次醫藥物流倉儲資產及配套設施的擴募。」
1、擬發行規模的變遷
按照披露的資訊顯示，擬在湖北選取部份醫藥物流倉儲資產及配套設施作為首批入池資產，預計首次募集資金規模不超過30億元（最終以發行結果為準）。
雖然正式申報至交易所延遲了近一年時間，計畫還是以首單醫藥領域倉儲物流REITs成功申報。但發行規模不是30億，按照評估值來看，首期擬發行規模約為11.76億；與籌劃的發行30億規模相比有較大的差距。
募資規模有什麽考量！是什麽因素促使擬發行規模成倍下降？
2、估值的差異及底線
在2023年報中，其披露的資訊顯示，在不動產證券化（REITs）方面，公司選取了集團總部位於武漢市東西湖區的醫藥物流倉儲資產及配套設施，建築面積約為17.2萬平方米，評估值約為12億元，賬面價值約為3億元。
在申報的檔中可以看到，入池資產建築面積約17.2萬平方米，評估值為11.7億元，賬面價值約3.23億元。
賬面價值提升，估值下降！資產估值申報期在不斷的調整，那麽，申報的11.7億是資產的真實價值嗎？
3、關聯交易
入池資產的智慧化管理、倉儲配送關聯業務以及相關配套消耗品高度依賴九州通的整體性及營運管理機構的協調性。如果極端情況下，資產自身價值成色如何！更換營運團隊後資產真實價值還有多少存續？需不需要做一個極限測試！
