行業最混沌的時候，也是「別人家房企」入侵的時候，只是我沒想到這次
是發生在 廈門 和上海
提到廈門房企我想大家多多少少會先想起另一個更響亮的名號： 閩系房企
早在2017年，以世茂、旭輝為代表的第一批閩系房企就曾「遷都」上海，同時攜手紮根福建的泰禾，首次邁入千億房企陣營
巔峰時期銷售破千億的閩系房企有10家之多，風光無限
但是行業就是這樣，有人向下也總有人浮起
時間撥回2024年，有暴雷如旭輝、陽光城，有離開上海的，還有的即使勉強躋身TOP100房企，勢氣也不似從前
而在浮浮沈沈之中，我們看到一些數位的變化
來自廈門房企們
2023年， 建發 成為唯一僅剩的「千億閩系房企「，2024年1-6月同樣以660.6億銷售金額位列全國第8；
更猛的 國貿地產 ，2023年排名上漲22位，銷售額大漲38.8%；
同樣還有 象嶼地產 ，2022年業績翻倍增長的基礎上，去年也晉升房企銷售TOP35;
所以這是為什麽
於是帶著對他們還能在如今行情逆勢擴張的好奇，我去翻了下這些家廈門房企的業務版圖，發現不約而同，此刻他們都在湧入一座城市
上海
01
今年異常兇猛的，廈門房企集體進攻上海土拍
先給大家看張表格感受下
整理自：各批次土拍
到今年上半年，上海一共完成了三個批次土拍，共計推出19宗涉宅地塊
而讓我感到意外的是，三個批次土拍中廈門房企拍下的地塊足足有5塊，不是意向參拍，而是實實在在拿到手裏做開發，這也意味著
光光只上半年， 廈門房企就拿去上海超四分之一的土地
尤其是第一批次土拍，廈門房企拿地量空前高漲，來到36%
而即使唯一沒能最終拿地的第三批次土拍，楊浦平涼社群、長白社群兩個地塊，也都分別有建發、象嶼意向參拍的身影
看得出來，今年廈門房企對於上海土地的需求之迫切，已經毫不掩飾了
具體來看
整理自：各批次土拍
如果算上今年1月2023年的第四次土拍，國貿拿了3塊，象嶼2塊，建發1塊
很明顯，其中拿地最猛的就是 國貿 了
據統計，在2024年前4個月，國貿憑借38.01億的金額位列上海拿地權益金額第二名
而這家房企有意思的是，其實在今年如此兇猛拿地的背後，回想2023年的上海土拍，國貿已經陪跑23次
但最終都擦肩而過
直到今年年初低價撿漏，以0%溢價拿下佘山北宅地，至此國貿也拿到了自己位於松江的第9個住宅地塊
是的，第9個
就是你會發現區別於其他地方國企對當地的深耕，這家隸屬於廈門本土的國有企業，卻意外對上海松江情有獨鐘
不僅2014年首入上海的第一宗地就在松江，十年間累計在上海布局12宗宅地 （含聯合拿地） ， 其中9宗都在松江
國貿地產上海十年十二宗宅地，整理自：億翰智庫
而環繞在此次佘山北宅地1公裏範圍內，同樣是國貿鷺原、國貿天悅等多個國貿系樓盤
作為一家外來房企，卻幾乎憑一己之力將松江幹成自己的大本營
這樣的國貿確實有點可怕了
而同樣兇猛拿地的 建發
目前也已和保利發展聯手收獲嘉定菊園地塊，而細數建發2021年-2023年的拿地金額，屬於上海的占比分別為8%、17%、11%
僅次於廈門拿地金額位居第二
從拿地比例就能看出建發對上海土地有多麽看好
而無論是對比今年國貿拿下的佘山地塊、建發拿下的嘉定菊園
另一頭，象嶼地產就顯得有 野心 的多
一批次拿下靜安中興路地塊，二批次參與楊浦長白社群地塊競拍，瞄準的都是上海核心市區
其中以15.5億競得的中興路地塊，也是象嶼決心殺入市中心的一塊地
靜安中興路就不用多說了，商業、地鐵、生活氛圍全都一覽無余提前兌現了
但仔細看板塊內競爭，前有萬科翡翠雅賓利、萬科中興路一號兩大現象級樓盤，後有萬科中興傲舍、蘇河灣中興路社群等計畫虎視眈眈
計畫型別上也和保利中興路計畫非常相似，都是高層+風貌別墅
想要完整吃下這個地塊，物件嶼的產品力挑戰不小
不過好在，對於上海象嶼早已不是初出茅廬的新人角色，在2003年象嶼就進入上海市場，這三年更是集中進攻
根據不完全統計，2021年至今，象嶼 （包括聯合體） 在上海拿了不下13宗地
花掉380個億
反倒是在老家廈門，整個2023年，象嶼僅在廈門拿了一塊地
當然上海的土地也在很好回饋這家房企，2023年象嶼地產全年銷售額約425億，其中象嶼上海銷售約285億
上海市場占象嶼整體規模的67%
於是這家閩系房企把自己總部也落在了上海
象嶼上海黃浦區總部
雖然是雙總部的形式，但行銷、投資、研發這些前端崗位都在上海
且人力上今年2月底，原金地商置華東區域副總裁兼環滬公司總經理鮑軼群，也加入象嶼地產出任滬浙區域總經理
難怪有人調侃，象嶼已經完成了「閩系」房企到「滬系」房企的完美變身
國貿、建發、象嶼
可見這些廈門房企接觸上海市場，遠比我們想象的更早，也更深入
但實際上，之所以如此也並不是因為所謂的做大做強，而是 被逼的
02
進入上海的每一步，其實都小心翼翼
要看懂這個問題首先我們得把目光調轉回廈門
各位知道現在廈門的核心地塊有多稀缺麽，前幾年我們去到廈門踩盤，據計畫負責人所說，如今整個廈門島內的土地幾乎已經全部開發完畢
而自己這塊地是區域內十年內唯一一宗供地
我給大家簡單畫了張圖
整個廈門6個區因海劃分為島內和島外，其中位於廈門市區的思明區、湖裏區被稱為島內，其余4個合在一起為島外
而人口最多的島內，自然也是整個廈門煙火氣最集中的地方
2023年整個廈門常住人口532.7萬，其中島內的思明區、湖裏區兩個區加起來人口高達206.7萬人，占比39%
而面對如此多人口，島內土地面積約150平方公裏，僅占廈門總面積的9%
因此島內區域開發已趨向 飽和 ，新房供應稀缺
以2024年廈門首次土拍為例，位於島內思明區的將軍祠2024P01地塊一經拿出，就引得7家房企歷時1個多小時、152輪競價，最終被國貿以32.1億元總價拿下，溢價率高達41%
而在此之前
整理自：歷年土拍
島內土地供應極為少量，一年也就5塊左右，且基本都是豆腐塊形式供應的
於是土地稀缺帶來的激烈競爭，也倒逼著一個個廈門房企們選擇擴張突圍的道路，開始向外謀求發展
而相對其他城市，上海市場韌性較好，向來都是浙系房企、粵系房企等眾多房企的必爭之地
上海，也就成為了廈門房企外擴的第一場地
但是
外拓不代表散射式的盲目拿地開發，在我看來，植根在這些廈門房企們內都有一個很好的品質
叫： 先聚焦再擴張
你仔細去看國貿上海的開發版圖
自2014年國貿入上海以來，計畫就集中在松江、浦東臨港、青浦，市區計畫依然為0
建發同樣如此
作為最早推進全國化發展的廈門頭部房企，來上海同樣是先聚焦新江灣城，先後開發了江灣萃、璟墅以及瓏庭
哪怕是現在打算攻入上海市區的象嶼
前期拿地也基本集中在奉賢和松江，而在下決心拿下靜安中興路之前，這家閩系房企已經在上海做了超20年的準備
不打沒準備的仗，這是廈門房企與生俱來的特質，也為如今可以在上海繼續擴張夯實了基礎
另外還有一個細節
如果你細心的話可能也會發現，但凡這些廈門房企拿地，大多都是以 合作開發 的形式
這麽做除了可以降低拿地成本之外，最大的好處就是後期計畫的開發、銷售都可以技術共享風險共擔
今年廈門房企拿下的6宗地其中4宗都是聯合開發
比如象嶼地產喜歡和招商蛇口合作
整理自：中國房評報道
2021年-2022年在上海拿的6塊地有5塊都是和招商蛇口一起拿的
就這樣靠著一個個點狀的合作摸清市場找到自己的核心競爭力
所以這些廈門企業此時大舉進入上海，第一是廈門島內資源稀缺而上海的土地價值依然強勢，第二也是在沈澱了10年20年上海開發經驗後，如今也是個拿地擴張的好機會
03
最後我想說，廈門房企的進入，其實也為上海市場註入新的活力
在虹橋璟上
我們看到了國貿海上森嶼帶來的濃郁廈門海洋風情
在寶山
也感受過建發央璽創造的當代新中式詩意棲居生活
我們說一個健康的樓市，一定是百花齊放的樓市
而伴隨眾多房企開始湧入上海，以前聊過的安徽安聯高速、山東黃金，還有更早嘉華、宸嘉發展的港資...
行業最混沌的時候，何嘗不是機會春筍般冒出的時候
尤其是從當下土拍來看，上海樓市也在進入 品質驅動 時代
無論是近年開始將裝標、公區、立面等明文標準寫入出讓規則，還是最新經歷三年限價後回歸「價高者得」的市場邏輯
本質上對於本土房企，還是外來房企，不負地塊不負使用者期待
才是這輪樓市之下最樸質的生存之道
三分天註定七分靠打拼，愛拼才會贏
我們也期待著這些天生愛打拼的廈門房企們，帶給上海未來更多精彩
