紫金書院售樓處
房地產政策頻繁調整之下，每個購房者都在算賬。當這筆賬合算時，才會作出購房決策。
彭紅俠 馬誌剛/發自北京
「政策牌能打得都打完了，現在是入手買房的最佳時機。」北京昌平北清橡樹灣置業顧問對中房報京津冀說。
6月26日，作為全國最後跟進「517」樓市新政的核心城市，北京終於「靴子」落地。首套房首付降至20%，利率最低降至3.5%。同時明確多子女家庭購買二套住房貸款時認定為首套、組織開展住房「以舊換新」等舉措。
政策一經釋出，北京各地售樓處聞風而動。通州區萬科東廬率先曬出捷報，「新政1小時內成交5套」。跳動的數位背後，是購房者真金白銀的票選。
「前一秒剛看到新聞，後一秒就收到一些銷售發來資訊催促下手買房。」一位近期有購房意向的消費者對中房報京津冀說，周末有時間將預約一波看房。
新政落地次日，中房報京津冀實地走訪了北京昌平、朝陽等區域近10個樓盤，發現多數樓盤門可羅雀，部份計畫甚至沒有購房者帶看。
「由於新政釋出在工作日，一定程度上影響了購房者帶看和活躍度。」一位置業顧問表示，晚間有部份客戶預約，但多數客戶明確表示將在周末看房，預計將在本周末迎來一波小高峰。
一位行業分析人士對中房報京津冀表示，當前北京樓市成交的主要是在手的存量客戶轉化，客戶增量還得等周末再看。
01
不同計畫分化明顯
「這波利好很大，政策釋出後很多樓盤都連夜撤回了優惠政策。」昌平北清橡樹灣的置業顧問透露。
據介紹，該計畫開盤自2022年，已處於尾盤狀態，僅剩一棟樓18套房源，均價約5.5萬元/平方米，目前沒有任何折扣和優惠政策。
中房報京津冀探訪時看到，北清橡樹灣售樓處內冷冷清清，沒有一個看房者，只有接待員和銷售顧問兩個人待在前台處。
北清橡樹灣售樓處
距離北清橡樹灣不遠的紫金書院售樓處，則有三四組客戶在現場看房。紫金書院的置業顧問表示，目前也沒有直接的買房折扣。昌平區近幾年的入市的新房計畫並不多，所以價格相對穩定。
27日上午，中房報京津冀到訪朝陽十八裏店金隅雲築計畫時，售樓處坐滿身著白襯衫的渠道分銷行業人士，少見購房人實地探訪。案場置業顧問表示，當前雲築一期、二期還有少量低層房源，特價房最低可至每平方米6萬余元，相較指導價每平方米折價近1.5萬元。
幾百米之隔的保利朝央和煦，是十八裏店在售的另一住宅計畫。11時，朝央和煦售樓處內有三四組客戶。置業顧問表示，計畫自年初開盤後已去化過半，僅剩部份140~170平方米大戶型房源在售。
朝陽東五環內，王四營板塊在售的「三兄弟」保利錦上、中綠東嶽府、朝陽壹號，為2021年北京首批集中供地計畫。中房報京津冀實地探訪時獲悉，三計畫房源較多，其中兩計畫已經交房，但依然罕有購房者看房。
一位頭部機構房產經紀人表示，相比十八裏店，王四營幾個計畫拍地價更高且售價更低，因而開發商在產品成本投入上相對謹慎。比如裝修，十八裏店計畫送標準較高的精裝，但王四營只能工業化全裝修，這些方方面面的細節影響著購房者觀感和購房體驗。
新政落地首日，也有部份計畫受新政影響，走出獨立行情。如通州萬科東廬，新政落地不到2小時的時間裏已迎來數十余組帶看，售樓處人氣較高。亦莊招商璽計畫也迎來喜人成交。
據招商相關人士透露，新政後計畫上客量明顯增加，高峰時1小時內案場11組客戶帶看，初步統計目前已有7組客戶成交。「置業顧問反饋，還有不少客戶預約下班之後來看房，預計晚間還有一波帶看成交小高峰。」
02
誰在下場購房？
「本次政策對於預算400萬～500萬元的業主來說，買房還月供，比租房還合適了。」萬科東廬的置業顧問算了一筆賬，新政後這個區間的購房者，每個月最少償還本息5800元左右，而該樓盤附近80平方米的兩居室，月租金也需要五六千元。
房地產政策頻繁調整之下，每個購房者都在算賬。當這筆賬合算時，才會作出購房決策。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，「降低首付比例，是今年二季度最大的政策，尤其是5月17日新政後，全國各地普遍降低首付比例。對於北京而言，此次降低首付比例，也在很大程度上使得購房門檻進一步降低。」
新政後，北京首套房最低首付比例從30%降至20%。按照500萬元總價的新房來說，過去首付款需要150萬元，而現在直接變為100萬元，即直接減少了50萬元，其具有非常好的導向，減負效應也有助於進一步提振購房需求。
新增房貸利率的下調，大大減輕了購房者的還款資金負擔。此前最低利率為4.05%，新政後，北京的首套房5年期以上貸款利率下限可以低至3.5%。按照100萬元貸款本金、30年等額本息進行計算，原來房貸總利息支出為72.9萬元。而按照此次新政計算，利息總支出為61.7萬元。如此計算，此次房貸利率新政為購房成本減少了11.3萬元的成本。
合碩機構首席分析師郭毅表示，「對於剛需客戶來說，價格的變化是一個重要的觸發因素，因此接下來將首先對剛需購房者形成一輪明顯的拉動效應。」
對強改善客戶來說，首付比例的下調為其降低資金壓力。比如位於亦莊河西板塊的招商璽，戶型建築面積為140~266平方米，總價1300萬~2300萬元，為強改善計畫。新政落地後，招商璽率先迎來客流高峰，據招商相關人士透露，該計畫主要客群為年輕企業主、合夥人和公司高管。
北清橡樹灣計畫沙盤
站在另一些消費者的角度來看，近期房地產新政的訊息登上熱搜後，大家呼聲最高的仍是降低房價。在當前的經濟形勢和就業環境下，很多不願意入場購房的人考量是，購房者缺少的並不是杠桿，而是缺少對未來房價穩定和長期還貸能力的預期，導致舉債背債的意願較低。因此降低首付的政策，會讓日後還款壓力會更大。所以只能刺激一部份短期內首付有缺，但還貸能力強的客戶，這些客戶占比較少。
此次北京對於備受關註的限購政策並未松動。目前，在北京買房仍需要連續繳納社保滿5年。一位頭部房企相關負責人對中房報京津冀表示，「這一定程度上抑制了購房需求，期待未來能有所調整。」
「5年轉3年，如果市場情況不理想，下一步的政策可能就是像上海一樣，放松社保限制。」紫金書院的置業顧問表示。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，「目前，北京首套房商貸利率最低3.5%、二套房五環外3.7%和五環內3.9%，仍有下降的空間。」
03
長期利好還是短期拉漲？
在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此次北京政策落地後，一線城市已進入史上最寬松的購房視窗期。
展望後市，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，「5·17新政」落地後，上海、深圳、廣州新房、二手房市場活躍度均有所提升。尤其是上海，二手房成交提升明顯。北京市購房情緒也出現回升，二手房成交量保持一定規模，但新房市場仍在持續調整。而北京本次調整最佳化樓市政策，進一步釋放了積極訊號，將有助於整體市場的預期修復。
紫金書院計畫沙盤
除「降首付、降利率」外，北京本次政策中還提出支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房，以及組織開展住房「以舊換新」活動等政策。
陳文靜表示，「本次北京落地執行降低首付比例、降低房貸利率、給予多孩家庭更多政策支持、支持住房‘以舊換新’等多個舉措，預計將明顯緩和購房者觀望情緒，促進購房需求入市。短期來看，北京房地產市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸築底企穩。」
中指研究院監測數據顯示，截至2024年6月25日，全國已有85城推出住房「以舊換新」措施。近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持「以舊換新」有望產生一定積極效果，暢通一二手房鏈條。
二手房掛牌量是反映市場預期的重要指標，掛牌量的下行趨勢，也在說明北京市場有好轉和氣色。鏈家平台數據顯示，4月30日之前，北京的二手房掛牌量達到17萬套左右，而截至6月27日，掛牌量已經下降至13.75萬套。此前二手房掛牌量高企，二手房不好賣，導致新房定價體系被沖擊連帶著降價，而4月30日北京陸續出台房地產政策後，向好態勢顯著。
從市場表現來看，近兩個月的一連串政策，效果初步顯現，部份購房家庭的住房需求已逐步釋放，北京樓市逐步企穩。以5月為例，北京市住建委數據顯示，全月二手住宅網簽量為13383套，環比增長0.2%，同比增長3.1%；新建商品住宅成交5224套，雖然環比仍有所下降，但同比升幅較4月擴大4.62%。
中信證券表示，從「430」政治局會議到「517」出台一籃子政策，再到6月26日北京出台新政策，這一系列動作表明政府在積極研究和消化存量房產的政策措施。尤其是像上海和北京這樣的核心城市，市場的區域性和結構性復蘇是可以期待的。
平安證券則認為，北京透過降低首付比例、房貸利率等措施來釋放改善性需求，將有效維穩市場，增強購房者的信心。預計短期內北京樓市的成交量會有所支撐，6月末到7月初可能迎來新的政策賽局視窗。
「不出意外，北京市場將迎來復蘇，一二手房成交量預計在7月出現明顯擡頭。」58安居客研究院院長張波說，後續北京五環內二手房成交量會明顯上升，五環外新房熱度預計也將不斷提升，三季度北上總體復蘇的態勢會進一步強化，並帶動更多一二線城市走出市場低谷，購房者信心也將不斷增強。
郭毅認為，「5·17」政策之後，二手房市場已經連續五周實作了成交高位的提升，此次新政策的實際落地將進一步增強二手房市場的活躍度，並且這種拉動效應會更加持久。對於新房市場，這次政策也會帶來一定的積極影響，但這種影響可能不會持續很長時間，更可能是中短期的反應。
