近段時間，房價收入比這一經濟指標再次吸引了公眾的廣泛註意，核心在於其數值經歷了顯著的下滑。面對這一現象，人們不禁疑問：這是否意味著當前房價已回落至一個更為合理的區間，讓普通民眾購房變得更加容易？
然而，深入剖析可知，房價收入比雖重要，卻並非衡量房地產價值高低的唯一標尺。在評估房產價值及購房決策時，還需全面考量購房成本與實際經濟承受力的匹配度。為此，引入租金房價比作為另一關鍵考量因素，它能更為直觀地反映房屋使用價值與投資報酬的合理性。
進一步地，購房決策還需基於租金收入比與當前市場上無風險或低風險理財產品的收益率之間的比較。這樣的綜合考量，有助於我們判斷在給定經濟環境下，是購房更為劃算，還是將資金投向其他理財渠道更為明智。
綜上所述，關於是否購房及房產價值高低的探討，應當是一個多維度、綜合性的分析過程，而非單一指標所能決定。我們需綜合考慮市場狀況、個人經濟狀況、未來預期收益等多方面因素，以做出最為適合自身情況的決策。
Part1
l 我的房價收入比是一個被扭曲的數值
根據國際慣例，房價收入比在 3-6倍之間被認為是合理的，這表示居民家庭年收入足以負擔住房價格。房價收入比的計算方法是透過將住房平均價格除以家庭年平均收入來得出。例如，如果一套住房的價格為100萬元，而家庭年平均收入為20萬元，則房價收入比為5 。 房價收入比受到多種因素的影響，包括經濟發展水平、居民收入水平、房地產市場政策等。一般來說，經濟發展水平越高，房價收入比通常也會較高。此外，如果居民收入增長速度快於房價增長速度，房價收入比可能會下降。 但是我們這一數值卻明顯高於已開發國家 3-6這一水平，個人認為我們這一數據是被高估和扭曲，或者是相對不合理的。
根據 58安居客研究院的詳盡統計數據顯示，全國範圍內主要城市的平均房價收入比大致維持在17的上下浮動區間。特別地，一線城市的房價收入比顯著高企，達到了34.6，這一數位幾乎是二線城市（平均約為14.4）的一倍以上。
在深入探討一線城市的具體數據時，深圳以驚人的 43.0房價收入比脫穎而出，成為全國各大城市中購房壓力最大的城市。而緊隨其後的其他三個一線城市，其房價收入比則大致穩定在30左右，顯示出同樣不低的購房門檻。
轉觀二線城市，雖然整體壓力相較於一線城市有所減輕，但個別城市依然表現突出。其中，廈門和杭州的房價收入比超過了 20，反映出這些城市房地產市場的相對熱度。至於其他二線城市，多數城市的房價收入比則落在了10至20的區間內，體現了相對更為均衡的房地產市場狀況。
值得註意的是，房價收入比最低的城市群主要集中在北方地區，如沈陽、哈爾濱、呼和浩特等城市，這些地區的購房者可能面臨著相對較低的購房壓力。
l 剔除掉地價後的房價收入比會更合理一些
國際上普遍認為，房價收入比維持在 3-6的範圍內是相對合理的，這反映了購房者在經濟上的可承受性。相比之下，中國普遍超過10的房價收入比則顯著地揭示了購房者面臨的較大購房壓力。這一現象主要源於中國房價構成與國際主要已開發國家的顯著差異。
在中國，土地成本是房價構成中不可或缺且占據重要比例的一部份。而在許多已開發國家，土地價格並不直接完全計入房價之中，但政府會透過每年征收房產稅的方式來平衡這一成本，這筆費用通常占房產價值的 1%至3%之間。若將這一稅收模式套用於中國，並假設按照70年土地使用權一次性征收，那麽理論上地價部份可能會達到當前房價的1.4倍之多。因此，在考慮稅收等長期成本後，這些國家的實際房價負擔可能並不比中國低，只是負擔方式有所不同。這進一步說明了，在比較不同國家的房價收入比時，需要綜合考慮各國的房地產制度、稅收政策以及土地成本等因素，以更全面、準確地評估購房者的經濟壓力。
考慮一個更為貼近實際負擔的視角，我們不禁要問，若將地價從房價中剝離出來，重新計算房價收入比，這樣的結果是否會顯得更為合理和貼近民眾的真實購房能力？
根據 58安居客研究院的權威統計，近五年來，中國主要城市的商品住宅用地平均樓板價約占二手房市場掛牌價的38%。在此基礎上，當前全國平均房價收入比約為10.5，盡管如此，這一比率與國際通行的合理區間相比，仍存在一定的偏離。
深入分析具體城市，一線城市的房價收入比（扣除地價後）依然領跑，尤其是深圳，其扣除地價後的房價收入比高達 31，顯著超越其他三個一線城市，這主要歸因於深圳地價占房價比例相對較低。相比之下，北京則呈現出明顯的回落趨勢，其數值降至13.4，已接近部份二線城市的水平。
而在二線城市中，扣除地價後的平均房價收入比約為 8.7，福州作為特例，其扣除地價後的房價收入比僅為4.8，遠低於其原始的17.4，這背後是福州地價占房價比重高達72.4%，為各大重點城市之最。這一現象揭示了購房者面臨的壓力或許並非全然由房價本身造成，一次性支付長達70年的土地使用費用或許才是加劇購房負擔的關鍵因素。
l 租金報酬率是否也是房價合理價值的重要參考指標
租金報酬率不僅是決定購房與租房抉擇時的重要考量因素，也反映了房價的合理性之一。當租金報酬率較高，遠超過當前無風險或低風險理財產品的收益時，若忽略房價的波動，購房可能展現出更高的價效比，意味著長期而言，購房的總支出可能低於持續租房的累積成本。然而，在租金報酬率較低的情況下，租房可能更為劃算。
但值得註意的是，在中國，戶籍制度與房產緊密相連，同時教育、醫療、養老等關鍵資源又與戶籍制度掛鉤，這使得購房決策變得更為復雜，不能僅憑租金報酬率來簡單判斷。盡管如此，對於城市中的新青年及年輕群體而言，由於他們可能更加關註生活品質和靈活性，租金報酬率這一指標或許能提供更直觀的參考價值，幫助他們在購房與租房之間做出更加適合自己的選擇。
當前，一線城市的租金報酬率普遍偏低，大致維持在 2%左右，其中北京以2.6%的租金報酬率在一線城市中位居榜首。盡管一線城市的租金水平較高，但房價更是居高不下。在近兩年的房價調整期內，盡管房價有所波動，但租金報酬率卻呈現出明顯的上升趨勢。
反觀二線城市，其租金報酬率普遍略高於一線城市，這主要得益於二線城市相對較低的房價水平，以及統計房價時涵蓋的房產範圍更廣。然而，值得註意的是，二線城市出租的房源往往集中在租賃市場需求旺盛、區位優越的地段，這也在一定程度上影響了其整體的租金報酬率。盡管如此，二線城市租金報酬率高於一線城市的事實依然無可爭議。
寫在最後：
在探討房價收入比與租金報酬率哪個更能準確反映房產價值時，我們需從多個維度進行分析。
首先，房價收入比作為傳統衡量指標，其原始形態可能因包含地價等因素而顯得扭曲。然而，若能從這一數值中剔除地價成分，理論上能更貼近房產本身的真實價值。但現實是，土地資源的分配與定價深受行政幹預，土地價格並未完全市場化，這導致即便扣除地價後的房價收入比，其反映的真實性也仍受質疑。
另一方面，租金報酬率看似能直接體現房產的當前市場接受度與價格合理性。然而，在中國特有的戶籍制度下，房產的價值遠不止於其價格本身，它還承載著居住者對未來生活的多重期許與關聯，如教育資源、醫療資源等。因此，僅憑租金報酬率這一單一指標，難以全面且準確地評估房產的綜合價值。
若必須在兩者中擇一作為衡量房產價值的指標，考慮到土地價格對房價的深遠影響及其非市場化特性，個人認為，經過地價調整後的房價收入比或許能提供一個更為接近真實情況的視角。這一指標在剔除外部幹擾因素後，能更直接地反映房產作為居住與投資雙重內容的內在價值。但需註意，任何單一指標都有其局限性，全面評估房產價值還需結合市場趨勢、政策環境及個人需求等多方面因素。
