恒隆集團 IC 資料圖
9月12日，恒隆集團有限公司（恒隆集團，00010.HK）和恒隆地產有限公司（恒隆地產，00101.HK）釋出2024年中期報告。在兩份中期報告中，恒隆集團和恒隆地產的新任董事長陳文博首次釋出【董事長致股東函】。
陳文博在兩份致股東函中指出，過去6個月「遇上了近年來最嚴峻的經營環境」。
今年上半年遇到「前所未有」的挑戰
此前的7月30日，恒隆集團及恒隆地產公布2024年上半年業績。財務數據顯示，報告期內恒隆集團總收入約63.79億港元，同比增長15%；股東應占凈利潤約8.88億港元，同比減少47.21%。恒隆地產總收入約61.14億港元，同比增長17%；股東應占凈利潤約10.61億港元，同比減少55.68%。
彼時，恒隆集團及恒隆地產行政總裁盧韋柏在業績會上表示，盡管恒隆集團和恒隆地產的總收入均錄得同比兩位數的增長，但「包括內地和香港，我們都遇到一個差不多可以說是‘前所未有’的挑戰」。
陳文博在致股東函中指出，雖然租賃收入減少是基本凈利潤下降的主因，但恒隆地產的利息支出較2023年同期增加52%、恒隆集團的利息支出較2023年同期增加46%，也有重大影響。
披露的數據還顯示，報告期內，恒隆地產錄得估值虧損6億港元、恒隆集團錄得估值虧損7億港元。
「鑒於2023年上半年的租賃收入創下新高，在踏入2024年前，我們已預計今年上半年將面臨挑戰。因此，管理層盡職盡責，竭力收窄業績差距，但市況較預期差，恒隆位於上海的購物商場租戶銷售額下降了超過20%，而上海以外的購物商場則錄得低單位數跌幅。由於上海兩座購物商場的表現尤為重要，足以令我們整個內地物業組合的租戶銷售額下降13%。」
陳文博表示：「2024年初數個月，我們和許多奢侈品租戶都盼望，租戶銷售額在緊接下來的數月能恢復增長。可惜到了第二季，6月的銷售額仍然不振，我們的期望日漸渺茫。市場有奢侈品牌下調其2024年全年預測，並宣布延遲或取消新店開業計劃。幸好，我們暫時並未受影響。」
「最壞的情況很快便會過去」
陳文博表示，基本凈利潤的下降有兩個明顯的主因：租戶銷售額下跌（以致租賃收入減少），以及利息支出增加。
恒隆披露的數據顯示，2024年上半年，恒隆集團物業租賃總收入約51.51億港元，同比減少6.7%。其中內地物業租賃收入約35.37億港元，同比減少6.3%；香港物業租賃收入約16.14億港元，同比減少7.67%。
陳文博指出，租賃收入減少有數個原因：「過去6個月，影響我們奢侈品銷售額的最大因素是日元貶值，這促使奢侈品租戶銷售額外流至日本。2024年上半年，日元兌人民幣較2023年同期貶值了15%至20%，在日本購物因而較在中國內地便宜得多；若計及退稅，兩地價格差異更擴大至約30%。這是引致在2024年5月，中國赴日遊客人數較2023年5月增長超過300%的部份原因。赴日遊客人數顯著攀升的同時，中國遊客整體出境人數同樣大幅上升，截至第一季末，已達到2023年水平的近400%。按目前趨勢，我預計這種出境旅遊的意欲在夏季結束前都不會減弱。」
陳文博表示，銷售額下降的另一主要原因是消費者普遍對市場缺乏信心，「這或許是我們上海以外的購物商場（包括高端和次高端購物商場）租戶銷售額下降4%的主因。經濟不明朗加上預算緊縮，家庭的可支配開支持續減少。」
恒隆的業績報告顯示，內地物業租賃組合方面，以人民幣計算，商場收入約24.14億元，同比減少3%；辦公樓收入約6.68億元，同比減少5%；住宅及服務式寓所收入約0.68億元，同比減少8%；酒店收入約0.64億元，同比增長3%。
從恒隆旗下在內地的各商場收入來看，高端商場中除了大連恒隆廣場，均錄得不同程度的收入下降。其中沈陽市府恒隆廣場收入降幅最大，錄得14%；上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入分別同比下降8%和4%。
恒隆在業績報告中指出，奢侈品零售消費自2023年上半年強勁反彈後，趨勢開始放緩，市況低迷疲弱，至2024年仍未見起色。2024年上半年，奢侈品消費市場轉弱，上海業務尤其受影響。盡管大連恒隆廣場錄得的增長抵消了部份影響，高端商場收入仍然下跌4%，次高端商場收入上升5%。
不過，恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博在7月30日的業績會上表示，恒隆於內地奢侈品零售的環境跟疫情前相比其實還是比較高的水準。「比如上海恒隆廣場的零售額大概已經是疫情前的不到兩倍，這個高基準很容易就被人忘了。」
此外，陳文博在致股東函中提到，近期離岸消費增加的現象可以視為回歸均值。
陳文博指出，「值得註意的是，目前在岸奢侈品消費占比仍較疫情前高出逾70%。盡管難以估計怎樣的占比才是常態，但我認為最壞的情況很快便會過去，因為之前無法外遊的中國消費者，隨著他們享受外遊購物的第二個夏天快將完結，我希望已足夠讓他們擺脫‘旅行心癮’。」
最後，陳文博回應投資者問及為何恒隆地產股價在近15年來表現都不好的問題稱，股價表現「肯定不反映我們的營運表現」。陳文博認為，股價不好有三個主要原因：資金從中國以及與中國相關的企業流出，整個地產行業的股價表現不佳以及缺乏易於比較的公司或競爭對手。
陳文博指出，「我們的商業模式頗為獨特，且我深信其根本上是穩健的。盡管近期中國的消費市場有所放緩，但我不認為消費者會毫無緣故突然不購買奢侈品或停止光顧我們的購物商場。事實上，若要預測未來趨勢，中國消費者將會繼續追求更好的生活品質，其中一個途徑就是購買更優質的產品和服務，而這正是我們業務所長。」
