7月18日，二十屆三中全會落幕。全會審議透過了【中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定】，防範化解房地產風險被寫入其中。6月，國常會也曾指出房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟執行和金融穩定大局。當前房地產行業的供求關系發生變化，市場處於調整過程，房地產風險爆發對於經濟穩定發展、金融系統安全、社會就業和人民生活都將造成劇烈影響。
當前房地產行業面臨多重風險，主要可分為兩方面：一是供給側庫存增加，房企流動性風險尚未根本解決，停工情況反復；二是需求側總量下降，信心減弱，預期不足，對於期房的不信任，進一步影響房企銷售，加重流動性風險，形成負面迴圈。
一、 供給側風險：庫存走高，房企流動性仍不足，停工情況有所反復
從新建商品房和商品住宅的供給來看， 2022年開始，全國商品房和商品住宅待售面積重新進入增長區間，截止2024年6月底，全國商品房和商品住宅的待售面積分別達到7.4億平方米和3.8億平方米，商品房待售規模已經超過2015年的高點，商品住宅待售規模也接近前期的高點。 今年 「五一」節前中央政治局會議 明確指出 「 統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施 」， 對樓市 進行 新的定調 ， 這也是 近 10年來中央層面再提「去庫存」， 說明 當下，庫存又一次成為房地產發展面臨的重要問題。
由於更為復雜的環境，本輪的房地產庫存問題或將更具挑戰。一是宏觀環境的不同， 2015年中國處於經濟的中高速增長期，國際環境穩定，預期持續向好，當前則面臨經濟增速換擋，國際地緣政治沖突激烈等問題；二是房地產發展的階段不同，十年前城鎮化仍處於高速增長期，人口紅利充足，而現在城鎮化增速已經放緩，並且人均住房面積已經達到較高的水平，市場進入結構化增長階段；三是城鎮人均住房面積快速增長，也意味著居民的杠桿率同步上漲，當下居民的購買力已經難以突破現有的杠桿水平。而從中央會議的措辭上也能感受兩輪去庫存的不同，2024年的用詞為「統籌研究消化存量房產」，措施上更為謹慎，路徑具有不確定性，而上一輪的用詞則非常明確，直接指出「化解房地產庫存」。
從數據上看， 1-6月商品住宅待售面積同比增長23.5%，而1-5月同比為24.6%，政策出台一個月後，待售面積的漲幅略有收窄，說明各地出台的政策取得了一定的效果，但相對整體的庫存規模來看還需要繼續努力。
銷售不利，庫存的增加，直接影響房地產開發企業的資金回流。 2021年下半年開始，房企頻繁出險導致信用受損，擔憂交房的情緒蔓延至整個行業，從2022年開始，房企到位資金的總量就進入負增長區間。盡管國家出台了「金融16條」、「三支箭」等金融信貸支持政策，並且2024年繼續出台支持房地產融資的政 策，在各城市建立房地產融資協調機制來支持房地產計畫合理融資需求，但是由於行業轉淡和部份房企出險，金融機構對房企融資更為謹慎。並且隨著利率的持續降低，金融機構的風險敞口也在擴大，實質性的輸血可能性正逐步降低，比如深圳多家銀行要求 「按揭貸款需主體封頂後才能放款」，這將使房企回款周期進一步拉長，潛在的流動性風險將會增加。
國家統計局的數據顯示， 2023年，各項信貸支持政策有所見效，房企到位資金同比降幅明顯收窄，但整體仍在下降，並且進入2024年之後，這一比例再次擴大，1- 6 月房地產開發企業到位資金累計同比減少 22.63% 。房企到位資金總量隨著地產銷售規模的縮減，必然表現出總量繼續下行的趨勢。
一方面不僅房地產行業銷售規模不斷下滑，新建商品住宅的價格也在持續下跌，另一方面，不少房企相繼出險導致信用受損，擔憂情緒蔓延至整個行業。購房者對交房的不安全感和對未來樓市預期不佳，購房熱情逐漸冷卻。作為房地產市場資金兩個主要來源，定金及預收款和個人按揭貸款的同比增速也步入下行趨勢。從 2024年的數據來看，這兩類資金來源在房企各類到位資金來源中的同比降幅最為突出，均在30%以上，房企回款難度大，顯示銷售端不利加劇了房企流動性風險。
資金方面，除 3500億保交樓專項借款之外，央行還推出了2000億保交樓貸款支持計劃，但根據央行官網釋出的「結構性貨幣政策工具情況表」，截至2024年第一季度末，保交樓貸款支持計劃實際使用額度只有86億元，對比2023年第四季度增加30億元，這可能顯示銀行對地產計畫的信貸投放較為謹慎，說明商業銀行對於保交樓的配套融資支持仍有改善空間。另外，800億房企紓困專項再貸款已經使用209億元，城市房地產融資協調機制的落地速度和惠及廣度也非常可觀，但整體而言房企資金壓力仍較重，直接影響房企施工情況的改善。 2023年受各類融資政策的支持，全國商品住宅停工面積有所減少，到2024年，隨著房企位資金規模的再度減少，全國商品住宅停工情況有反復的趨勢，1-6月的停工面積出現正向變化。
二、 需求側風險：需求偏弱，信心不足，銷售規模下行壓力大
在 2021年沖上高點後，房地產市場銷售規模已連續兩年半出現回呼，且調整振幅頗大，同時70城新建商品住宅價格也已經連續2年回呼，經過20多年的發展，當前地產開發行業規模中樞下移已成定局。2024年1-6月，全國新建商品房銷售面積4.8億平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積4億平方米，同比下降21.9%。對比去年同期可以看到，今年上半年房地產市場再度步入下行區間。
「5·17」新政以來，全國各省市地方政府積極跟進落實，但樓市成交改善有限，主要是核心一二線城市成交回升，而廣大的三四線城市表現並不理想，因此從全國範圍來看，同比銷售規模仍表現為下降。尤其是在居民購房預期整體謹慎下，商品房庫存去化壓力依舊較高，市場仍處築底階段。
據 58安居客研究院調研數據顯示，2021年至今全國購房者的信心指數呈波動下行的趨勢，政策激勵下購房者信心會有階段性回升，比如今年5月份，但6月份購房者信心再次下降，持續性較差。從央行的調研數據也可以看到，居民對於房價上漲的預期越來越弱，願意短期內買房的購房者比例也越來越小，說明當下居民的信心仍然較弱，對市場預期不足。
線上客戶的找房熱度可以表示居民潛在的購房需求，據 58安居客研究院數據顯示，新房這一數值從2021年開始至今同樣表示為階梯式震蕩下跌，顯示線上找房的客戶規模逐漸減少，潛在購買需求走弱。2023年至今，二手房熱度走勢要好於新房，並且也有不少重點城市二手房成交量已經高於新房，對新房市場也造成了沖擊，進一步影響新房的去化。
三、 仍需進一步政策助力防範風險
監管層近年來多次提及 「防範化解房地產風險」。2024年以來，從中央經濟工作會議到政府工作報告，都在強調積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展，並提出加快構建房地產發展新模式。各部委已出台多項政策舉措化解房地產風險，「穩市場」「去庫存」舉措不斷落地。
政策指引上，今年年初，住建部年度工作中明確指出穩市場、防風險、促轉型，構建房地產發展新模式；住建部、金融監管總局建立了城市房地產融資協調機制，助力企業計畫獲得融資支持；政府工作報告將房地產列入到 「防範化解重點領域風險」板塊；4月30日，中共中央政治局召開會議時再次強調，要持續防範化解重點領域風險，提出統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房；5月27日，金融監管總局研究部署【防範化解金融風險問責規定（試行）】貫徹落實舉措。會議強調，要促進金融與房地產良性迴圈；6月7日國常會重申要房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟執行和金融穩定大局，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。
具體舉措上， 2月20日和7月22日兩次下調LPR；5.17房地產「一攬子」新政出台，各省市地方相繼跟進；央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用於收購企業已建成未售商品房，隨後廣州增城區、杭州臨安區、貴陽、桂林、惠州、遂寧等城市均釋出「國企收儲未售新房」的相關公告以及推進以舊換新等等。
從微觀效果來看，六月份房企到位資金有小幅的改善，居民找房熱度也有階段性反彈，銷售規模同比降幅也有小幅的收窄，但是從防範風險的角度來看，還有很長的路要走。
供給側，仍然需要加快房企風險出清。近年來雖然有各類融資支持政策，但受整體趨勢和大環境影響，房企資金情況改善並不明顯。當下，受資產價值和變現能力的影響，預計出險房企難以得到充足的資金支持，也有部份正常營運的企業短期流動性受到影響，面臨債務壓力。具體操作中也需區分集團情況和計畫情況，集團方面可以 透過市場化手段讓出險企業實作債務重組 、 破產清算 或債務展期。計畫層面對於資不抵債的應該出清，對於仍有價值的，推動進入白名單以獲得融資支持，這也關系到保交樓工作的正常推進，對於修復購房者信心至關重要，是防範房地產行業風險的關鍵點。此外，持續推進現售制也將是大勢所趨，購房者對於期房信任度下降，而現售模式下，可以降低購房風險，更好地保障購房者權益。當下多數城市庫存量高啟，開發商高周轉的土壤已經不復存在，並且合規的計畫一定能獲得合理的融資，透過預售加杠桿進行融資的必要性也逐漸下降。
需求側，仍需有效激發潛在需求，助力購房需求釋放，擴大潛在購買人群範圍。此次釋出的【中共中央關於進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定】提到 」允許有關城市取消或調減住房限購政策「。在當下房地產供求關系逆轉、投資需求結束、居民預期轉弱的情況下，僅剩的北京、上海等幾個城市後續或將結束行政化限購的政策。進一步降低購買門檻，降低購房負擔，可以對剛需購房、多子女家庭給予更大力度的購房補助。另外，也需要關註存量房貸利率。隨著LPR的再次下調，目前首套房主流利率將下降至3.1%，達到歷史最低水平。而很多城市存量房貸利率的高點仍然在4%以上，有些甚至接近5%，今年提前還貸情況也一直存在。個人住房抵押貸款屬於銀行優質資產，提前償還靜影響銀行利差。同時，由於預期收入悲觀的情況，斷供情況也有可能出現，因此也需要及時防範此類問題。
從中長期來看，房地產市場的穩健發展需要加快構建新發展模式。建立 「人、房、地、錢」要素聯動新機制，才能實作城市住房供給和需求在規模、結構、時間和空間等多維度的精準匹配，有效防範區域性供需失衡的風險，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
