每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
物業企業對於關聯方的業務依賴正不斷減弱。
3月25日，融創服務（HK01516，股價1.870港元，市值57.16億港元）釋出的2023年業績報告顯示：2023年公司實作營收約70.10億元，同比下降約1.6%。其中來自關聯方收入為5.7億元，占比僅8.1%，同比下降約56%；來自第三方的業務增至64.4億元，占比高達91.9%。毛利16.68億元，同比增長4%。
過去一年，融創服務一方面致力於控制關聯方業務風險的蔓延，另一方面積極催收回款，最終公司經營活動產生的現金流凈額達到8.62億元，實作覆蓋核心凈利潤約1.1倍，而2022年同期為-3.95億元。截至2023年底，其可用資金余額約44.36億元。
不過，盡管融創服務管理層在2023年中期業績會上曾表示「不太會出現因關聯方融創中國大額計提減值的情況」，但在2023年的金融資產減值虧損凈額8.5億元中，有5.3億元、占比62.4%來自關聯方款項；69.34億元的貿易應收款項中有約34.17億元來自關聯方，占比近50%。
虧損振幅有所收窄
年報顯示，2023年融創服務實作全年收入約70.1億元，同比下降約1.6%；毛利約16.68億元，同比增長約4%；公司擁有人應占虧損約4.35億元，虧損振幅收窄9.7%；公司擁有人核心凈利潤約7.93億元，同比增長約3%。
截至報告期末，融創服務在管建築面積達到2.7億平方米，同比增長11.9%；管理計畫達1713個，業主戶數突破150萬戶。
而在2023年中期業績會上，融創服務管理層曾明確提出2023年公司「在管面積同比預計有15%-20%的提升，相應的收入規模也會有15%-20%的提升振幅」。
2023年融創服務主要業績數據 圖片來源：融創服務集團官微
如今看來，這兩個預期目標均未能實作。對此，融創服務解釋稱，這主要是由於自2022年下半年開始受地產行業環境影響，基於市場化原則對非業主增值服務持續進行調整，導致收入減少。若剔除非業主增值服務業務，公司核心業務的收入同比增長約9.2%，占比提升至約94.6%。
作為營收的絕對主力，物業管理及營運服務實作營收61.59億元，同比增長約11.7%，在總收入占比提升10.4%達到87.8%，這主要是由於業務擴張，在管規模建築面積增加。
在毛利率方面，融創服務2023年的毛利率為23.8%，較2022年同期的22.5%增長約1.3個百分點。具體來看，物業管理及營運服務毛利率同比下降0.5個百分點至23.8%，非業主增值服務增長6.8個百分點至13.0%，社群生活服務下降4.1個百分點至31.7%。
「社群生活服務的毛利率下降主要由於美居業務於年內受地產行業環境影響調整業務結構，高毛利率的新交付物業計畫招商推廣服務收入占比下降，相對低毛利率的美居自營業務增加，導致美居業務毛利率大幅下降。」融創服務在年報中解釋稱，美居業務以外社群生活服務業務的毛利率較去年同期增加0.8個百分點。
關聯方影響仍然存在
於物業行業而言，近兩年受關聯地產企業下行影響，不少物企「被逼」加快獨立，融創服務同樣如此。
報告期內，融創服務來自關聯方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，占總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，占總收入比例91.9%%，成為其收入的主要來源。
不過需要註意的是，來自關聯方的影響依然存在，尤其是在應收賬款方面。報告顯示，截至2023年末，在計提減值之前，融創服務貿易及其他應收款項總額約為69.34億元，同比增長約12.83%。其中來自關聯方的貿易應收款項約為34.17億元，同比2022年的33.68億元增加約4903萬元，占比接近50%。
而在計提虧損撥備26.17億元後，公司貿易及其他應收款項凈額約為42.66億元，同比減少5091.7萬元。
對於如此高額的計提，融創服務表示，一方面由於地產行業市場情況持續下行，集團出於謹慎性考量，進一步對關聯方貿易及其他應收款項計提了減值撥備；另一方面受整體經濟環境影響，由第三方業主回款速度放緩，導致集團第三方貿易及其他應收款項的信用風險增加，因而計提之減值撥備增加。
2023年融創服務在管理規模情況 圖片來源：融創服務集團官微
而對於過往已經形成的關聯方應收賬款，融創服務管理層在業績會上表示，一直在做積極跟進和催收，也一直在積極從融創地產方面獲取有價值、易變現的資產來抵償，作為保障融創服務的最大回收。
如在2023年12月28日，融創服務與融創集團成員公司訂立協定，融創集團成員公司向融創服務轉讓目標物業，對價約724.8萬元，以相關融創集團成員公司應付未付的等額款項抵銷支付。
今年3月15日，融創服務與融創集團訂立協定，融創集團將江蘇常熟市現房計畫轉讓予融創服務，代價為1億元，其中以現金支付5000萬元，剩余5000萬元以融創集團應付融創服務而未付的等額款項抵銷。
需要註意的是，融創服務在2023年首次對商譽進行了減值5.47億元。而這部份減值主要是針對此前收購的開元物業。公開資料顯示，2020年5月7日，融創服務以15億元完成了對開元物業的股權收購，至此融創服務合約計畫數量首次突破1000個，達到1162個；合約面積高達2.27億平方米，在管面積亦首次突破1億平方米大關。
然而受市場環境影響，開元物業擴張速度低於預期，並沒能實作預期的業績增速。因此，融創服務表示，基於謹慎性考量，公司決定撤出開元物業管理的若幹物業管理計畫，對其產生的商譽計提減值。
消失的商業營運服務
值得一提的是，在融創服務2023年營收業務構成中，商業營運管理服務不見了蹤影。
年報顯示，融創服務2023年營收主要是由物業管理及營運服務、社群生活服務、非業主增值服務三大業務收入構成，占比分別87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年中報以及2022年報中，融創服務的營收主要由四大業務構成，除前述三項外，還包括商業營運管理服務。
據2023年中報，融創服務商業營運管理服務營收為2234.3萬元，占總營收的0.7%，同比下降了79.7%。彼時融創服務解釋稱，對部份回款率偏低的關聯方業務調整了收入確認節奏導致了大量收入未於期內確認。剔除此部份影響，同比下降約450萬元，乃由於部份業主方調整商業計畫開發計劃，研策服務及咨詢服務收入同比下降所致。
另據2022年報，融創服務的商業營運管理服務營收為1.48億元，占總營收的2.1%，同比下降9.8%。
據每經記者了解，此前融創服務的商業營運服務計畫主要源於融創中國。2021年11月，融創服務以18億元代價收購融創中國旗下融樂時代（海南）商業管理有限公司（以下簡稱融樂時代），至此融創服務將融創文旅集團商業營運板塊整合至公司的業務版圖之下。
根據當時融創中國的承諾，融樂時代在2022年度歸母凈利潤不低於1.4億元，如低於承諾利潤，則融創服務有權要求進行現金補償，現金補償金額為承諾利潤與實際實作的歸母凈利潤差額的12.86倍。
然而到了2023年4月6日，融創服務又與融創中國簽訂補充協定，變更原協定中業績承諾條款，將原先約定的2022年歸母凈利潤不低於1.4億元調整為2023年財政年度的歸母凈利潤不低於1.4億元。除此之外，原協定其他條款將繼續有效。
彼時，對於簽訂補充協定的原因，融創服務方面稱，2022年商業營運在管計畫因疫情原因關停並給予商戶大量租金減免，以及商業物業的開發計劃有所調整。
盡管如今融創中國債務重組成功，但其經營能力仍尚未恢復。2023年以來，包括無錫融創茂、融創昆明萬達城、武漢融創武地長江文旅城等多宗商業資產被擺上了拍賣台。
「在公司現金流以及經營有所改善的前提下，未來業務發展要作出健康的選擇。」融創服務管理層表示，包括對於關聯方以及第三方的業務承接，都要求以可收回款項作為前提。
每日經濟新聞
