保障性租赁住房的由来和定义
保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。目前，我们国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主。其中：
公租房主要面向符合条件的城镇户籍住房、收入困难家庭，实行实物保障和货币补贴并举。【国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见】（国办发〔2011〕45号）规定，「要加大政府投资建设力度，综合运用土地供应等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应。政府投资的公共租赁住房项目可以委托企业代建，市县人民政府逐年回购」。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持「谁投资、谁所有」。共有产权住房主要面向符合条件的城镇户籍困难家庭，坚持政府主导、市场运作，政府给予适当政策支持，企业和其他机构投资建设，实行购房人与政府按份共有所有权。
综上，保障性租赁住房，是保障性住房的一个重要领域和范畴，与2010年国家提出的公共租赁住房相类似。
2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。2021年6月24日，国务院办公厅发布了【关于加快发展保障性租赁住房的意见】。2022年2月16日，中国银保监会、住房和城乡建设部联合印发了【关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见】。
保障性租赁住房的主要交易条件和关注点
1. 用地性质：
主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。土地性质主要包括集体经营性建设用地、企事业单位自有土地（不补缴土地款）、产业园区配套用地（占产业园区面积比例不超过15%）、新供应国有建设用地。
2. 土地获取方式：
保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。商住地产开发项目可将保障性租赁住房作为配建条件纳入土地出让合同。
3. 政策红利：
中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；非居住用地适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
4. 可融性强：
鼓励国家开发银行为保障性租赁住房提供长期信贷支持；支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，提供长期资金支持；支持信托公司依法合规参与保障性租赁住房建设运营；通过应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务以及发挥政府性融资担保机构提供增信支持等方式提高贷款的可获取性；鼓励通过公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资以及银行业金融机构发行金融债券等方式，募集资金用于保障性租赁住房；鼓励保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；银行业金融机构审贷条件是取得保障性租赁住房项目认定书；保障性租赁住房贷款不纳入银行业金融机构房地产贷款集中度管理。
5. 项目申报流程：
实行保障性租赁住房项目认定书制度。市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。
主要合作模式思考
1. 与村集体合资成立项目公司
集体经营性建设用地由农民集体所有，基建领域社会资本与村集体或其所属市场化主体共同出资成立项目公司，项目公司负责集体土地上的保障性租赁住房投资、建设和运营，项目公司通过租金收入实现预期收益，基建社会资本获取施工订单，合作结束后各方按预期退出。村集体一般要求固定分成、保底收益，以确保集体资产的保值增值和风险可控。
案例：
▌北京市成寿寺项目，由村集体经济组织和万科成立合资公司作为项目运营主体，万科负责所有建设成本投入并获得项目建成后45年的经营权及收益权，村集体经济组织每年获取保底收益及超额分红。
▌北京市有巢总部基地项目由村集体经济组织和华润签订合作协议，约定华润出资建设并负责运营，华润享有50年的经营权及收益权，每年支付村集体经济组织固定收益分红。
▌福州市战峰村项目，村集体以土地使用权作价入股，持有项目公司49%的股权，福州市城投建筑有限公司持股51%，并承担项目全部建设、运营所需资金。战峰村不参与项目公司经营，不承担经营风险，建设期内不获取收益，运营期内每年收取固定收益，运营期满后，市城投建筑有限公司退出项目公司，股权移交给战峰村。
2. 与企事业单位合作，通过股权出资获取项目建设经营权
企事业单位利用存量自有土地开发保障性租赁住房，用于自身员工的职住平衡或符合条件的市场化租赁，基建领域社会资本可采取与拥有存量土地的企业事业单位股权合作、认购金融工具份额等方式参与项目投资建设和运营，获取一定施工订单，项目实现预期投资收益后实现退出。此类合作一般需要同股同权，并约定退出机制。
针对改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的项目，以及利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房的项目，基建社会资本同样可以选择与住房租赁企业、原始产权所有人和投资主体，通过依法合规的方式运用股权投资、金融工具等方式参与到项目的投资实施。
案例：
▌西安市支持高校等企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁住房。西安外国语大学利用学校自有土地建设保障性租赁住房750套，每套建筑面积70平方米以内，解决教职工租房难及引进人才短期过渡问题。西安电子科技大学利用自有土地建设单身教师公寓403套，每套建筑面积60平方米，作为过渡房租赁给无房教师。
▌上海市支持中国航发商用航空发动机有限责任公司利用自有土地建设保障性租赁住房。中国航发商发现有1342套房源为科研用地上配套建设，为总部及设计研发中心在编在岗员工提供临时租赁住房保障，但已无法满足新入职员工租住需求。对此，中国航发商发计划利用园区内存量土地（科研用地）再建设1070套保障性租赁住房。
▌成都市支持位于崇州市的蜀州兴宇城市建设有限责任公司利用企业自有土地建设保障性租赁住房2455套，套均面积50平方米左右，主要解决企业住房困难职工和引进人才过渡性居住问题。支持位于金堂县的成阿发展实业有限公司将企业自有闲置房屋改建为保障性租赁住房，可改建946套，套均面积50平方米左右，主要解决企业职工住房困难问题。
3. 参与产业园区建设，通过职住平衡实施保障性租赁
产业园区的投资主体或被招商引资的产业主体，在项目孵化和实施到一定阶段后，相关投资主体和运营主体会存在较大职住平衡需求，主要解决入驻企业员工的基本居住和配套需求，基建社会资本可以通过单纯参与保障性租赁住房的投资开发或者将园区基础设施、产业载体建设和职住平衡需要配套的保障性租赁住房打包实施，获取一定施工订单。
案例：
▌西安市落实将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%的土地支持政策，为满足比亚迪在产业园内建设保障性租赁住房的需求，由市政府主要负责人现场办公，协调相关部门，向比亚迪汽车有限公司发放【保障性租赁住房项目认定书】，允许其拆除部分闲置低效厂房，腾出土地建设宿舍型保障性租赁住房12栋、4416套（间），解决上万名职工的居住问题。
▌合肥市允许国网安徽电力公司将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例由7%提高到10%，国网安徽电力公司建设宿舍型保障性租赁住房134套（间），解决企业新进大学毕业生住房困难问题。
观点总结
PPP、特许经营、BOT以及综合开发类项目的项目公司绝大部分是没有适格的资格可以使用专项债资金的，原因在于：【关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知】（厅字〔2019〕33号）不得将专项债券作为政府投资基金、产业投资基金等各类股权基金的资金来源，不得通过设立壳公司、多级子公司等中间环节注资，避免层层嵌套、层层放大杠杆。市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的融资平台公司不得作为项目单位。
因此，除政府自行新供应国有建设用地用于保障性租赁住房建设外，更多情况下，需要将保障性租赁住房、安置房等具备一定经营性属性的项目融入片区类项目，进而提高片区类项目的经营性以及可融性，解决保障性租赁的资金来源的同时，为整个综合开发项目迎来启动资金，通过资金的统筹、权益性资金与债务性资金的搭配，实现整个片区的小步滚动、收入再利用和循环再造，为整个片区项目赋能造血，实现项目规划建设的各项任务指标。
来源：基房通
