在存量房贷降息细则公布后，大家最关心的问题，无非是个人房贷利率到底能下降多少。
为解决这一痛点，近两天各大行陆续更新App功能，上架了存量房贷业务专属模块。
目前，部分银行已支持一键查询存量房贷利率调整情况，譬如工商银行、农业银行、中国银行、交通银行等。
（以上为银行APP截图）
查询体验过后，笔者有一个好消息和一个差消息，要和大家分享。
好消息是，个人存量房贷的降息结果可以查出来了，10月25号将自动调整利率，月供和总利息减少已确定无疑。
差消息是，此次存量房贷的调整幅度因人而异，有的仅在最新LPR的基础上减20BP，降息力度与预期有较大落差。
下面，我们结合实际案例，来详细说说这次降息操作的「可爱」之处。
各大行上线查询功能，利率调整情况已揭晓
相对于去年的存量降息，今年的行动更为迅速。
从央行9月24日释放政策信息，到10月25日降息落地执行，间隔仅仅一个月。
在此期间，银行的响应动作也是迅捷而高效。从央行正式公布存量降息政策，到银行发布关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告，仅有短短的两周时间。
存量房贷降息的具体实施细则公布后，各大行在翌日开始陆续更新APP，上线一键查询功能。
据『波哥聊楼市』了解，目前包括工商银行、中国银行、交通银行等在内的国有大行，均上线了该项功能。
通过此工具，存量房贷的业主们，可以提前查看个人住房贷款利率调整的情况。
符合条件的存量房贷，10月25日调整完成后拟执行的利率水平，展现得一清二楚（上述业主将调降185BP）。
存量房贷利率调整的查询工具，
APP中的打开路径有2个方式
：
1、登录贷款行的APP后，从首页的焦点图直接进入；2、从「房贷专区」找到存量房贷利率调整专题进入。
以交行APP为例，大家看看以下的示意图，就一目了然了。废话不多说，我们直接上图。
降息幅度因人而异，有人激动有人淡定
对于存量房贷的降息幅度，大家的预期一调再调。
相信很多看过924新闻发布会的朋友，会将预期锚定在50BP这个值上。因为，央行行长称降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5%左右。
而看到各大行发布的实施细则公告，不少人肯定又会将10月25日拟执行利率期待值，调整到3.85%的水位，也就是最新LPR-30BP。
在使用过银行的一键查询功能后，就会发现其实还是有不小偏差的。
这波降息，最大的受益者为此前被认定为二套及以上的存量房贷，利率下调幅度可能达100BP以上。
根据经济参考报的新闻，武汉邹先生的二套房贷款利率，将从5.2%降到3.65%，调降幅度达155BP。
10月25日调整完成后，邹先生的月供能少还1300多元，这让其很是高兴了一把。
不过，也有存量房贷在此次降息中的调整幅度很小。
根据某业主提供的交行APP查询结果，我们可以看出，10月25日调整后拟执行的利率为3.65%。
虽然整体降息幅度为30BP，但这个将执行的新利率，相对于在当前的五年期以上LPR基础上减20BP。
据了解，该业主的房贷利率在每年7月1日重新定价，当前执行中的利率为3.95%。
这个情况，也就意味着业主在今年的重新定价日，没有赶上7月22日那次10BP的降息。今年7月1日之后的LPR变化，要等到明年7月1日才能调整。
所以，此次降息的30BP，是在3.95%的基础上调降，调整后就是3.65%了。
按照银行发布的公告，此次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素。
交通银行在问答中提到，不同客户贷款重定价日不同，贷款利率在本次批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。
看完上面的案例，以及银行的客户问答内容，想必大家也就不难理解，为什么有的存量房贷利率降幅如此之小。
银行降息留一手，提前还贷需求仍在
LPR取值、重新定假日等，正是导致实际降息幅度与个人预期出现偏差的主因。
银行这种留一手的操作，也在一定程度上减少存量房贷降息的威力。
我们仍以上述交行的存量房贷为例。该业主还有80万的贷款余额，还款年限剩200个月，调降完成后其月供仅减少121元。
这个月供的下调幅度，还是比较有限的。那么，央行此前预测的促进扩大消费和投资等影响，也将难以激发出来。
根据笔者的采访，市面上还有不少类似这种情况。这些业主的降息幅度较小，月供和总利息节省也有限。
对此，诸多人明确表示，后续如果经济条件允许的话，还会提前还贷一部分以减轻压力。
这些存量房贷，不管是调降到3.65%还是3.55%，这与当前各地的新房房贷利率，有不小的利率差。
另据新华社的最新消息，9月全国新发放个人住房贷款利率约为3.32%，比上月低约2个基点，比上年同期低约78个基点，处于历史低位。
不得不说，当前的房贷利率水平，对于有买房需求的人来说是真的很友好。
