文/谢逸枫
老汉3月22日【谢逸枫:房地产市场深度调整,救市方案需扩容】文章就提出救市要加码，主要是根据前2月全国经济数据、房地产市场数据呈现跌幅扩大变化。果不其然的是3月22日，国常会提出进一步优化房地产政策。
与老汉在3月上半月参加相关部委专家房地产市场分析与政策建议内容，差不多一样。就看部委及时跟进，地方领会，落实。22日国常会的进一步优化房地产政策提法与政府报告、住建部门房地产表述，是一脉相承的。
老汉认为，国常会的进一步优化房地产政策提法，对市场来讲是重磅消息，意味着房地产深度调整中，前期救市未达到预期效果，新一轮房地产救市方案即将发布。预计接下来一二线城市新一轮楼市限制措施进一步取消或更宽松。
4月下半月公布2024年一季度宏观经济与金融、房地产市场的数据，数据的变化，将成为4月份的中政局会经济、房地产政策（救市方案是否再扩容或大规模刺激计划）走向，决定上半年宏观经济、房地产市场的发展趋势。
一是3月22日的国常会听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。
稳经济，先稳房地产，与前四轮房地产救市逻辑一样。房地产业的重要性，即所谓的支柱产业（对GDP、财政贡献）、基础产业（投资、消费、家庭财富拉动）、先锋产业（对金融、就业拉动）、主导产业（涉57个相关产业拉动）。
二是要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
老汉认为，国常会的表述，比政府报告、住建部门的房地产政表述更为开放、明确，政策优化的力度更大，救市的方案更加系统。不仅强调落实好已出的房地产政策，还要求系统性的准备好新的房地产政策，加大高品质住房供应。
保交楼、保民生、保稳定依然是2024年最主要的工作。最为关键的是首次提出「要进一步优化房地产政策」、首次提出「系统谋划相关支持政策」、首次提出「有效激发潜在需求」、首次提出「加大高品质住房供给」，可谓是非常罕见。
第一是进一步优化房地产政策，释放房地产政策持续优化、宽松潮、大招的导向信号，意味着3月底4月初，房地产市场再次迎来新一轮救市方案。包括需求端、供应端、资金端的政策，有全国性、地方性的房地产政策宽松。
第二是保交楼、保民生、保稳定将贯穿2024年。保交楼放在首位，释放出保交楼的压力依然存在的信号，其工作任务繁重。保民生的前提是保交楼，保稳定是保交楼的前提。当务之急是保稳定，才能保交楼，最后保民生。
各方共同努力下，保交楼工作取得突破性进展。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。
2月末全国商品房待售面积7.5969亿平方米，同比增长15.9%（比2023年末增幅收窄3.1%）。商品房库存超过2015年7.1853亿平方米，创1987年以来历史最高。7.6亿平方米大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。
其中住宅待售面积4.0500亿平方米，增长23.8%（比2023年末增幅扩大1.6%）。办公楼5113万平方米，增长8.4%（比2023年末增幅收窄8.7%）。商业营业用房1.4437亿平方米，增长3.6%（比2023年末增幅收窄9.7%）。
第三是进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，释放出房企资金紧张局面不变、融资放松加码的信号。要真正解决项目资金困难的问题，明确各类金融支持政策会进一步加码，简单说就是融资政策需要更进一步宽松。
按照住建部门公布的数据显示，截至3月9日，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿。
第四是系统谋划相关支持政策，释放出一揽子房地产救市方案出台的信号。应该是涉及到各部门之间的协同力度要强化，住房、规土、金融、央行、财政、税务等部门的房地产政策要互相配合，形成系统性的房地产一揽子救市方案。
第五是有效激发潜在需求，释放出取消一二线城市楼市存在限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限赠与房、限法拍房、限面积与户型、二手房指导价等限制性措施，下降购房门槛与购房交易成本（下降房贷首付与利率及税费免减）的强烈信号。
第六是加大高品质住房供给，释放出取消大户型限购与住房90/70政策及加大高品质地块出让与取消限价及优化郊区高品质项目容积率1.0限制、调整普通住宅标准（加大高品质的住房供应）、建筑材料（绿色、低碳、节能、健康、安全）与数字化（智能、科技）房子供应的强烈信号。
要保交楼、保民生、保稳定，不仅要全面落实已经出台的城市房地产融资协调机制、金融16条（四支利箭）、三个不低于与经营性物业贷款及个贷指标修改、三大工程等政策，关键是要出新的政策，形成一揽子的系统救市方案。
第一是降准、降息
第二是限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限户型与限面积、限法拍房、限赠与房、二手房指导价、（22城宅地供应集中）土地出让的限房价与限地价及限自持、竞配建（现房、保障房）限制政策在一二线城市全面取消。
第三是税费免减，首套房免契税、印花税，二套房减半契税、印花税，增值税免征5年改2年，个人所得税减半。
第四是首套房首付最低15%，7折优惠利率；二套房首付最低25%，85折优惠利率；第三套、第四套房贷放开，首付分别为35%、40%，利率再下调。
第五是首套房（卖一买一、租一买一，为首套）、二套房（取消以家庭为住房套数，取消以家庭住房总面积限制，取消认房认贷调整为认房不认贷）、多孩家庭（购买第二套房认为首套房，购买第三套房认为第二套房）认定标准全面调整。
第六是延长商业银行房贷与公积金房贷的贷款期限（20年调整为30年-50年）、提高公积金贷款额度、增加公积金贷款次数、异地公积金贷款放开。
第七是普通住宅标准调整、住房90/70政策取消、人才房与首套房购房财政补贴。
第八是城市更新、棚户改造货币化安置，或者4万亿基建与保障房及城市更新、公共基础设施计划（三大工程）。
第九是三道红线、房地产贷款集中制暂缓3年-5年执行，待房地产稳定再恢复。
第十是险情房企的金融、类金融债务低息展期5年，商票债务低息展期5年。
第十一是成立国家住房银行(政策性住宅金融机构)，收购商品房库存转为保障性住房（租赁型保障性住房的公租房、保租房，配售型保障性住房的共有产权住房与人才住房及经济适用房、限价房），保交楼。
第十二是成立国家住房银行(政策性住宅金融机构)，持有险情房企（境内外）债券。
三是要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善「市场+保障」的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。3月5日住建部门对房地产发展新模式的体会。
构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。要始终坚持「房住不炒」定位，完善「市场+保障」的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度。
老汉认为，基本延续了政府报告、住建部门相关构建房地产发展新模式的提法，2024年住房保障制度、住房供应体系（商品房、保障房的市场双轨制）、租购并举的住房制度建设将加速，推进改革商品房相关基础性制度。
预计土地制度（征地制度、招拍挂出让制度、高价得地模式、土地储备制度、基准地价制度、土地财政制度、土地空置税制度）、住房交易制度（期房出售制度、现房出售制度）、住房保障制度（住房保障体系、住房保障法）。
还有金融制度（房企融资（金融、股市、债券、内保外贷、非标的融资制度）、个人住房按揭制度、商品房预售资金监管制度）、税收制度（分税制、房地产税、不动产空置税制度、不动产遗产税制度）将迎来与新阶段新模式相适应的制度完善与改革。
老汉认为，现在的住房制度，最大的问题是土地制度的单向模式，住房保障制度与立法缺乏，及商品房制度的土地（土地财政）、财税（分税制）、金融（融资、按揭）、交易（销售模式）制度等不完善，短期无法彻底完善，解决当下难题，长期缺乏机制解决。
住房制度是政府主导模式，即政府调控市场为主，决定人、房、地、金的资源配置，由于涉及经济发展模式、部门利益、上下的相关方、制度法律修改等问题，况且城市差异大，各地情况不一，要形成这样的一个理念、二项机制、三大工程的新模式，端中期非常难。
中国房地产目前遇到的难题（2020年到目前（2024年），是1987年以来风险累计爆发的史上最大危机，超过1997年-1998年、2002年-2003年、2007年-2008年、2014年-2015年遇到的难题。
因为第五轮房地产面临的问题，与过去四轮房地产下行期的背景、环境不一样，是疫情与贸易及地区冲突、经济下行期、房地产出清与市场下行期、债务爆雷、逾期交楼、信用风险、资产贬值风险互相交叉一起。
老汉认为，要解决目前房地产的难题，不是单纯靠挤牙膏式的限制措施取消或调整、落实不到位的金融16条（四支利箭）与保函换预售金及三个不低于、经营性物业贷款及个贷指标修改、三大工程、城市房地产融资协调机制就能够解决的。
首先是房地产出清的时机不对，不应该选在经济与房地产下行周期时，不稳定的局面进行。其次是政府对房地产出清形成对经济、市场的超预期冲击力，缺乏应变能力，管控市场、应对能力差，缺乏预期的预警机制、危机前置化解机制。
最后是销售持续低迷，回款枯竭，导致房企现金流持续告急。最关键是销售、债务、融资、交楼、信用、预期、资产贬值已经互相交叉，形成房地产系统性的风险，而所谓的房地产发展新模式，显然是无法解决目前的难题。
