来源：REITs速达
近期，胖东来帮扶永辉和步步高引发二级市场波动备受热议，而更为热议的是永辉的股权交易（期间涉及到的相关博弈暂未可知，但因底层资产经营情况的改变从而提升二级市场溢价空间是真实发生的）。由此可见，当资产价值与资产真实价格产生交错的时候，底层资产的质量及运营的可持续性更为引人关注。
一、轻资产战略
对于上市企业参与REITs市场来讲，通过REITs平台把未装入上市企业的资产盘活，实现资产与资本的转换，对于企业自身优化资产结构还是筹集低成本资金带动新增投资有较大的帮助。从实践来看，资产盘活后带动新增投资后的经济发展趋有明显变化。
对于‘’汇添富九州通医药仓储REIT‘’，首先是REITs领域的首单以医药仓储作为底层资产的REITs项目、是汇添富首单REITs项目。根据公开信息显示，九州通物流是行业内首家获得5A级医药物流的企业，纳入发行的底层资产东西湖医药物流中心被评为 「国家十大智能仓储物流示范基地」（医药行业唯一一家）。
发起人作为拥有上市平台的企业，此次探索发行REITs，对于企业长期发展大有裨益。特别是通过REITs平台，能够将仓储物流这些重资产实现轻资产化运营，对于公司在资本运用实现资产与资本的有效循环上将会提供极大的助力。也将为「九州通」不断提升的价值提供一定助力。
二、降本增效
入池资产的特殊性使其具有较强吸引力的同时，能够在节能减耗、降本增效方面充满想象空间也是其一个亮点。
九州通2024年半年报披露：自2013年布局光伏发电项目以来，已在全国11个省市建设光伏电站24座，累计装机容量约16.6兆瓦，年均发电约1,660万度，减少二氧化碳当量排放约13,628吨；经初步勘察，公司全国自持的仓储基础设施空闲屋顶面积资源约100万平方米（含已建设利用部分），若能够全部利用并建成并网，预计装机总容量约90兆瓦，年均发电约9,000万度。
三、申报REITs发行
九州通2022年报中披露：在不动产证券化（REITs）战略方面，九州通将以公司拥有的约330多万平方米的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。另外，其强调「力争在2023年实现首单公募REITs上市，在未来相当长的一段时间，争取每年实现一次医药物流仓储资产及配套设施的扩募。」
1、拟发行规模的变迁
按照披露的信息显示，拟在湖北选取部分医药物流仓储资产及配套设施作为首批入池资产，预计首次募集资金规模不超过30亿元（最终以发行结果为准）。
虽然正式申报至交易所延迟了近一年时间，项目还是以首单医药领域仓储物流REITs成功申报。但发行规模不是30亿，按照评估值来看，首期拟发行规模约为11.76亿；与筹划的发行30亿规模相比有较大的差距。
募资规模有什么考量！是什么因素促使拟发行规模成倍下降？
2、估值的差异及底线
在2023年报中，其披露的信息显示，在不动产证券化（REITs）方面，公司选取了集团总部位于武汉市东西湖区的医药物流仓储资产及配套设施，建筑面积约为17.2万平方米，评估值约为12亿元，账面价值约为3亿元。
在申报的文件中可以看到，入池资产建筑面积约17.2万平方米，评估值为11.7亿元，账面价值约3.23亿元。
账面价值提升，估值下降！资产估值申报期在不断的调整，那么，申报的11.7亿是资产的真实价值吗？
3、关联交易
入池资产的智能化管理、仓储配送关联业务以及相关配套消耗品高度依赖九州通的整体性及运营管理机构的协调性。如果极端情况下，资产自身价值成色如何！更换运营团队后资产真实价值还有多少存续？需不需要做一个极限测试！
